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　　核心提示

　　2006年福州市商品房空置面積比2005年末減少了36.05萬平方米，下降33.8%；2007年1～5月，福州商品房空置面積為52.4萬平方米，比2006年年末下降了18.3%，其中空置1年以上的面積下降了14.2%。

　　盡管業(yè)內人士對商品房空置率的數(shù)據(jù)來源和計算方法都保留各自的看法，但是對于作為樓盤健康風向標的空置率持續(xù)下滑的趨勢及市場趨于理性發(fā)展都持肯定的觀點，那么空置率為何持續(xù)下滑？福州樓市能否一直保持這樣的趨勢呢？

　　探究：理性需求“消化”空置房

　　從2002年開始，福州商品住宅的開發(fā)呈直線上升的趨勢。由于“東擴南進西拓”的大福州計劃不斷推進，五四北、金山、東區(qū)的新建項目如火如荼。綜觀福州的土地供應，從2001年到2005年都集中在2000畝至4000畝的近郊區(qū)域。但由于新區(qū)的市政配套、生活設施都不盡齊全，因此不少準備購房者持幣觀望。而時至2007年，金山、五四北、東區(qū)等新發(fā)展區(qū)域在教育、休閑、商業(yè)各方面都已經日趨成熟，加上長時間的觀望和“買漲不買跌”的傳統(tǒng)消費習慣使然，這些綜合因素使得2007年以來福州的存量房被迅速消化。

　　“現(xiàn)在的房價盡管高，但是由于長期的高位運作，眾多購房者已經潛移默化地接受了。‘該買就買了，再等也不會有太多變化’，這種判斷使得許多‘該出手時就出手’的購房人浮出水面。”業(yè)內學者劉福泉認為，以投機、投資為主的購房者兩年前就已入市。目前的購房者，多是實實在在對住房有需求的一次置業(yè)和二次置業(yè)的人群，因此，這種購房者入市帶來的空置率下降，讓人覺得這樣的下降更理性、更健康。

　　從本報福房指數(shù)可以看出，2007年1～5月比2006年1～5月的成交面積少了80.96萬平方米，這主要是因為土地縮緊供應，于是2007年的成交主要集中于存量房盤活，它直接導致空置率的大幅下滑。“進入2007年以來，開發(fā)商的尾房消化得特別快，這也是空置率不斷下降的重要原因。”業(yè)內人士江映輝認為，目前國家已經出臺了針對地產開發(fā)的一系列的嚴格政策，如取消預售款、限制房產開發(fā)周期、提高信貸門檻等等，這些都對開發(fā)商的資金鏈帶來了不小的壓力，一些小的開發(fā)商為了迅速地回籠資金，都加大了對尾房的廣告促銷和優(yōu)惠措施的力度。而對購房者來說，這些住宅盡管在結構戶型、朝向設計等略有瑕疵，但因為其在單價上比新開盤的樓要低，有極高的性價比，因此備受青睞。

　　一位開發(fā)商告訴記者，有部分開發(fā)商將捂盤惜售的房源選擇在去年底今年初放量市場，因為通過市場分析，如今的價格已經足夠滿足開發(fā)商對利潤的要求，為了避免夜長夢多，最終選擇上市供應。“應該強調的是，有這樣作為的開發(fā)商在福州確實不多，只是比較典型而已。”上述開發(fā)商強調說。

　　影響市場供求逐漸平衡觀點

　　“空置率的下降對于房價的影響并不大，它反映的僅僅是市場的供求情況。”業(yè)內人士江映輝認為，上市的樓盤分為有效供給和無效供給，無效供給是指定位嚴重偏差、資金鏈斷裂造成的死盤、爛尾，這些尚未進入市場的樓盤個人認為不該進入空置率的統(tǒng)計范疇。另外，所在樓盤的車庫、底層店面列入住宅空置的研究數(shù)據(jù)成分也不合適，因此目前的商品住宅空置率應以有效供應為研究主體，且在選取數(shù)據(jù)口徑方面仍需進一步嚴謹。目前業(yè)內普遍認為商品住宅的空置率不到5%，在市場上所占的比例較小，因此對房價的影響幾乎可以忽略不計。

　　“空置率的持續(xù)下降說明市場的供求在逐漸平衡。”南新房產總經理楊岳劍認為，福州的樓市已經逐漸從“有價無市”回歸“有價有市”，這是市場健康發(fā)展的表征。而空置率的下降說明市場的需求在加大，當市面上的一手房逐漸被“盤完”時，二手房市場也會迎來一個“小陽春”。

　　隨著空置率的不斷下降，市場購買力持續(xù)旺盛，必定會對生產商作出生產導向，也會對消費者的消費傾向造成影響。同時，空置率作為一個市場信號，也是相關部門制定政策的重要參考依據(jù)。

　　觀點金融完善助降空置率

　　“伴隨著存量房的進一步被盤活，空置率還將呈平穩(wěn)下降的趨勢，但是短期內大幅上揚或下降不可能，因為存量房的市場很有限，而且福州的樓市已經回歸理性了！”劉福泉這樣認為。

　　“空置率的下降對于整體樓市發(fā)展來說是一個健康的信號，但是不是完全步入良好的發(fā)展軌道還值得商榷。”業(yè)內人士江先生認為，僅憑空置率下降就放出市場健康發(fā)展的大話未免太過武斷，空置率只是表面上說明了賣掉與賣不掉的關系和比例問題。如果大量已售房源轉手二手房上市，那么即使空置率一降再降，也不能說明整體樓市朝健康方向發(fā)展。因此，衡量樓市是否處于健康有序的狀態(tài)，除了考慮空置率，還應該綜合考慮空關率、出租率等數(shù)據(jù)。

　　“空置率下降和金融系統(tǒng)本身的提高不無關系。”楊岳劍認為，銀行的信貸占據(jù)了開發(fā)商絕大部分的資金份額，以前銀行系統(tǒng)只注重利潤和收益，對于地產項目的評估卻少有問津，這使得開發(fā)商一旦投資決策失誤，銀行就遭遇著巨大的金融風險。而如今，金融系統(tǒng)對地產行業(yè)越來越重視，并聘請地產和金融的專業(yè)人員共同參與地產項目評估和分析，這使得死盤、爛尾的可能性大大降低，同時空置率也大幅下降。記者在采訪中了解到，今后金融系統(tǒng)將進一步煉就明辨前景的“火眼金睛”，助力空置率的再度下降。