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　　核心提示

　　今年5月，福州394套限價房開始申購；8月，基準價為2036元/平方米的金山桔園二期經濟適用房又將全面推出；另外，根據(jù)本報5月福房指數(shù)市場分析報告：5月，福州一手房市場呈價跌量升的態(tài)勢，交易價格比上個月下降了525元/平方米。

　　綜合這些消息不難看出，2006年一度火熱的榕城樓市已經“消暑”，日趨理性。有人認為這是2006年以來政府頻頻打出的組合拳開始發(fā)揮功效的結果，然而，這種和諧局面的背后是由哪些因素撐起的？它能夠繼續(xù)保持下去嗎？

　　【現(xiàn)象】理性回歸漲勢趨緩

　　今年上半年，福州樓市出現(xiàn)了理性的回歸，“緩漲量升”成為了樓市動態(tài)的主旋律。

　　從福房指數(shù)可以看出，開春2月，由于市中心樓盤和北江濱樓盤等高檔樓盤的集中上市，并成為交易的主要力量，因此福州整個樓市的價格被抬升。而之后的3月、4月、5月則明顯呈現(xiàn)“緩漲量升”，尤其5月更是出現(xiàn)了“價跌量升”的局面。

　　3月，住宅價格均價從2月的5675元/平方米上漲到5859元/平方米，上漲了184元/平方米，漲幅為3.24%，與2月的14.58%漲幅相比降低了不少。而成交量則比2月增長了7.76萬平方米，達到了37.45萬平方米。

　　4月，福州樓市同去年同期相比上漲了8.91%，這是一年多以來首次上漲幅度低于9%，住宅均價從3月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，下跌了92元/平方米，漲幅為-1.57%，比3月的3.24%漲幅又下降許多。成交量也下行至27.76萬平方米，比3月下降了9.69萬平方米，這與當月成交量主要集中在中小戶型樓盤，面積多為90平方米以下有不小的關系。

　　5月，福州樓市與去年同期相比，年漲幅為6.58%，比4月實現(xiàn)了更大的突破。住宅價格為5242元/平方米，比4月下跌了525元/平方米，漲幅為-9.1%，成交量為33.22萬平方米，這樣的走勢和該月金山板塊樓盤的大幅放量不無關系。該月金山板塊交易價格多集中在4020元／平方米左右，特別是創(chuàng)匯名居以2364元/平方米的低價和21.95%的交易量列居榜首，在很大程度上拉低了價格。

　　【探究】“組合拳”造就和諧樓市

　　急漲后回歸理性

　　2006年，包括福州在內的二線城市迎來瘋狂補漲的局面。2006年第一季度，福州市區(qū)商品房均價達每平方米4159元，比上年同期增20.73%；第二季度，福州以商品房價格上漲9.8%的漲幅，名列全國第四；第三季度，福州10%的漲幅也明顯高于全國70個大中城市新建商品房銷售價，同比上漲6.4%。11月，福州房價以10.4%的漲幅率全國之先，12月回落至全國第四，但漲幅仍高達9.8%。

　　業(yè)內人士江映輝表示，隨著GDP的不斷增長，房地產作為經濟要素之一實現(xiàn)增長也無可厚非，但是長期高達10%左右的漲幅就不是正常的信號了，它必然會影響房地產行業(yè)正常、健康、持續(xù)發(fā)展。盡管如此，卻也不能用行政力量“一刀切”地打壓房價上漲，因為市場自身的調節(jié)效果要遠遠好于行政力量的干預。在江映輝看來，5%以內的漲幅都是正常合理的。除去市場調節(jié)的因素，國家采取了一系列宏觀調控政策，更是在逐步朝控制房價的方向努力，包括福州在內的大中城市的房價上漲過快勢頭都將得到遏制。“因此，今年福州的房地產是在瘋漲后回歸理性的春天。”江映輝說道。

　　股市搶了樓市客源

　　進入2007年，中國股市牛氣沖天，不少投資客迅速把投資方向由房產轉向股市，這一特征在福州也表露無遺。福州大學房地產研究所所長王阿忠博士向記者表示，上調存貸款基準利率、上調存款準備金率這些宏觀措施都給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力，有些開發(fā)商打出降價優(yōu)惠等促銷方式想加快回籠資金，但是不少人還是把注意力集中在不斷高攀的股市里。“隨著目前股市的不斷調整，受‘落袋為安’傳統(tǒng)觀念的影響，在股市獲利的資金會返回樓市，并且會加快步伐。”王阿忠稱。

　　土地推廣郊區(qū)化

　　目前福州地塊的現(xiàn)狀是，市中心的土地越來越稀缺，僅有部分拆遷改造的地塊放量市場，如茶亭街、鰲峰坊、城市東擴拆遷、三坊七巷改造搬遷等項目。而大部分拍賣地塊都集中在和市中心有一定距離的次郊區(qū)地帶，如金山、五四北等新區(qū)板塊。從現(xiàn)實情況來看，位于市中心地段，優(yōu)良、品質良好的樓盤一經投放市場，則平均房價會有較大幅度上升；若遠郊的樓盤集中上市，又會拉低平均房價。當市中心無法提供開發(fā)土地，土地供應以近郊、遠郊為主的時候，價格自然要下行。

　　記者從福州土地發(fā)展中心了解到，在2006年的福州土地拍賣和掛牌中，占據(jù)地塊翹楚地位的非金山板塊和五四北板塊莫屬。

　　2006年，福州共有16塊1856.03畝的土地掛牌或拍賣。問鼎榜首的為金山板塊，其次是五四北板塊。金山板塊有7塊共1212.6畝土地出讓，占出讓土地的65.33%，而五四北板塊有2塊共306.01畝的土地出讓，占總出讓土地的16.49%。出讓土地中百畝以上的共6塊，其中金山5塊、五四北1塊。

　　由此可以肯定，當這些地塊的住宅大批放量市場時，肯定對整體樓市的價格產生舉足輕重的影響。

　　業(yè)內人士江映輝告訴記者，每年福州城區(qū)的計劃土地供應大都在3000畝左右，但是實際有效供求只能達到80%左右。從目前土地供應來看，無論是市中心板塊還是郊區(qū)板塊，地價都出現(xiàn)了歷史上的新高度；從長遠來看，市中心地塊日益稀缺，郊區(qū)的價格會逼近市中心的價格。因此，郊區(qū)地塊只是短暫性地處于相對的低價位，郊區(qū)土地的供應是否長期對房價漲幅產生利好，還值得商榷。

　　保障房的示范效應

　　今年年初，金山桔園三期14.7萬平方米的經濟適用房，鶴林新城13萬平方米和福灣新城31萬平方米保障房，金色怡和園、金色康城二期兩個項目28萬平方米開始動工；5月，福州市394套限價房開始接受申購；6月，有關部門對外公布：將在下半年分3批共推出2200套經濟適用房，目前這些房子均已進入上層建筑施工階段，有望于明年上半年全部交付使用。這一系列的重拳出擊，似乎在暗示今年是福州的政策執(zhí)行年，政府會在房價方面加大作為。

　　“大量的保障性用房推向市面，對于整個房地產市場有巨大的影響。首先，它可以實實在在地分流一部分的購買人群；其二是隨著政策房的大量放市，會有部分購買人群繼續(xù)持觀望的態(tài)度；第三，政策房會對商品房的價格起到一定程度的指導和約束作用。”王阿忠這樣認為。

　　【觀點】結構性調整是關鍵

　　“‘價跌量升’或‘緩漲量升’的局面繼續(xù)保持的關鍵還是住房市場的結構性調整。”王阿忠認為，要解決結構性的矛盾，政府必須要加大有效的住房供給，如加大經濟適用房建設、加大廉租房供應、推進限價房建設、規(guī)范市場提高閑置房的使用率，滿足中低收入家庭的住房需求。只有政策性住宅的供應不斷加大和落實，才能在市場中立足份額，享有越來越重要的話語權，真正實現(xiàn)通過市場和行政力量的合力來平穩(wěn)房地產市場的發(fā)展。

　　一位開發(fā)商向記者表示，目前經濟適用房、保障性住房的投入在市場上還是占據(jù)著很小的份額，政府首先要不斷加大經濟適用房、限價房、廉租房的供應以滿足百姓需求，同時要保證樓盤質量優(yōu)良，只有這樣才能實現(xiàn)樓市的結構性調整，讓房地產平穩(wěn)運作。