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福州大學房地產(chǎn)研究所

王阿忠博士 巫月娥 馮梅

海峽都市報《房產(chǎn)周刊》編輯部

 　　2006年，國家相關宏觀調控政策不斷出臺，而2007年，各項政策逐步落實，宏觀調控效應逐漸顯現(xiàn)，房價增幅得到一定的控制。隨著近期房地產(chǎn)市場秩序專項整治措施的推進及限價房的推出，福州樓市在更加有序協(xié)調發(fā)展的同時，也讓中低收入者實現(xiàn)了“居者有其屋”的夢想。

　　指數(shù)分析福房指數(shù)增幅放緩

　　由表1可見，本月福房指數(shù)為129.36點，與上月的129.31點相比增加0.05點，月漲幅為0.04%，與上年同期相比年漲幅僅為6.58%。這是繼上個月年漲幅低于9%的又一次突破，價格回落較為明顯。由此可見，福房指數(shù)增長幅度步伐明顯放慢。我們有理由相信，在政府調控引導和市場機制的雙重作用下，市場供給結構性矛盾將會得到有效緩解，面向中低收入者的商品住房和保障用房將會得到有效供給，而中高收入者對市場價的中高端商品住宅的需求也會在市場供求關系機制下得到滿足。保持經(jīng)濟社會和諧發(fā)展，調節(jié)住宅供給結構，穩(wěn)定住房價格，讓平民百姓也能買得起房子，有房可住將成為未來住宅市場健康發(fā)展的主旋律。

　　量價分析一手房價跌量升

　　從表2可以看出，本月福州一手房市場呈價跌量升的態(tài)勢，交易均價為5242元/m2，比上個月下跌了525元/m2。根據(jù)分析，主要是由于占全市交易總量34.50%的金山板塊本月的交易均價為4020元/m2,大大低于上個月份的5293元/m2。盡管均價下跌明顯，但由于本月金山板塊成交量的增加及戶型面積為180m2以上成交量的增加本月成交量比上月增加了5.46萬平方米，為33.22萬平方米。

　　由圖2也顯示出，2007年福房成交量波動性強，本月成交量為33.22萬平方米，比增-39%。較去年同期54.66萬平方米的成交量有較大的差距，這說明五一黃金周購房熱情不高，市場觀望氣氛濃厚。此外，由于目前股市紅火，部分資金從樓市流向了股市。

　　板塊分析交易均價多有下跌

　　根據(jù)表3數(shù)據(jù)顯示，本月各大板塊中，多數(shù)板塊交易均價有所下降，其中最為突出的為金山板塊，環(huán)比下跌24.05%，降幅最大。此外，在交易均價上漲的板塊中，五四北板塊的漲幅最為明顯，相對上月16.40%的跌幅，本月轉為上漲11.48%，結合前幾個月該板塊交易均價的漲跌情況，可以看出，五四北板塊交易均價極不穩(wěn)定，漲跌幅跳躍性明顯。而從所有板塊的漲跌幅數(shù)據(jù)來看，板塊均價跌幅絕對量明顯高于漲幅絕對量，這也是導致本月全市交易均價低于上月交易均價的主要原因。

　　[五四北板塊]五四北板塊5月份的交易均價為5351元/m2,與4月份的4800元/m2相比，有較大幅度的上漲,主要原因是：該板塊樓盤———北尚本月的交易量占整個板塊交易總量的67.97%,而上個月僅為17.51%,本月其交易均價為5734元/m2，高于五四北板塊的整體均價。

　　[東區(qū)板塊]東區(qū)板塊5月份的交易均價為4393元/m2,明顯低于4月份的4932元/m2,這是由于該板塊中交易均價比較高的兩個大盤———福晟錢隆首府和大景城本月的交易量明顯低于上個月。

　　[金山板塊]金山板塊本月均價下跌的主要原因是：交易均價較低的樓盤———匯創(chuàng)名居本月的交易量較大，為21.95%，而其價格卻僅為2364元/m2，拉低了板塊整體的交易均價。

　　[北江濱板塊]北江濱板塊5月份的交易均價為8721元/m2，低于4月份的9274元/m2，這與融僑錦江G區(qū)占整個板塊交易總量的比例從89.02%下降到83.70%有很大關系。

　　[西區(qū)板塊]西區(qū)板塊本月的交易均價為4776元/m2，低于4月份的4852元/m2，這是位于該板塊的仁文·大儒世家本月的交易量比上月交易量增多的緣故。

　　[倉山板塊]倉山板塊本月的交易均價為5346元/m2，明顯高于上個月的5085元/m2。主要原因是：該板塊中兩個交易均價高于5500元/m2的樓盤———金輝·萊茵城和欣隆盛世本月的交易量較上月均有所增加。

　　[市中心板塊]市中心板塊本月的均價為7329元/m2，高于上個月的7145元/m2。這是因為幾個均價在7000元/m2的樓盤(如書香大第、福晟錢隆天下、群升國際2期等)本月的交易量比上個月均有所提高。

　　產(chǎn)品分析成交排行榜分析

　　從表4的數(shù)據(jù)顯示，本月位居榜首的是棕櫚泉國際花園，成交金額達到22165萬元，成交套數(shù)為183套，均價為8127元/m2。不論從成交金額、成交面積還是從成交套數(shù)、成交均價來看，本月的棕櫚泉國際花園都領先于上月位居榜首的書香大第，成交金額是它的2.21倍，成交套數(shù)較上月上漲幅度為59.13%。

　　值得關注的是，本月排名第三的金山板塊的匯創(chuàng)名居二期，均價為2366元/m2，致使本月金山板塊均價低于上月，也導致全市交易均價的回落。限價房的上市，表明了在政府的宏觀調控下，住宅價格結構優(yōu)化正在逐步進行，多元化的住宅將滿足不同層次的購房需求。

　　中小戶型交易占主導

　　從表5來看，這個月成交總套數(shù)為2801套，與上月相比，增加了266套，增幅達10.49%，而90平方米以下的戶型的成交套數(shù)與上個月的956套相比，減少為846套，這也是導致本月90平方米以下的戶型所占比例由上個月的37.7%跌落至30%的原因，另外，90平方米以下的成交金額也由原來的20.9%下降到19%。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)分析，在絕對數(shù)上，90平方米以下戶型的成交套數(shù)在排行上仍遙遙領先，120～150平方米的戶型以成交763套位居第二，與上月相比稍有上漲，可是在成交金額上還是保持領先的優(yōu)勢。

　　從表6來看，本月成交面積的三大主力軍分別處于3000元/m2以下、4000～5000元/m2和7000元/m2以上這三個價位段，其中處于3000元/m2以下和4000～5000元/m2成交價段的成交套數(shù)有較大幅度上揚，與此同時，本月中等價位的成交套數(shù)比重較上月而言也有所上漲。但與此相反的是，本月7000元/m2以上的成交套數(shù)和成交金額有一定幅度的下降，這是導致本月均價下降的原因之一。

　　二手需求日趨旺盛

　　根據(jù)建設部要求，各市、縣房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構將開展一次全面的清理整頓。相關宏觀調控政策的執(zhí)行，體現(xiàn)了政府加強對中介機構的管制力度，但同時也引發(fā)了市場的觀望情緒，因此，受到各種原因的影響，二手房交易量較上月有一定萎縮，本月二手房交易量為47418萬元，下跌了4.66%；交易均價上漲了75元/m2。

　　與房地產(chǎn)市場有關的政策和相關規(guī)定限制了市場上的投機行為，二手房價格平穩(wěn)所形成的穩(wěn)定市場局面將有助于二手房有效消費需求的回歸。因此，從最近3個月一手新房與二手房的成交量來看，二手房成交量平均占一手新房成交量的58.33%，即二手房占市場總交易量的36.84%,由此來看，二手房市場還有較大的發(fā)展空間。

　　別墅成交量有所上揚

　　從表8的數(shù)據(jù)顯示來看，5月份別墅的價格較上月有明顯的上漲，由6417元/m2增加到7696元/m2，漲幅為19.93%。而4月份別墅的價格較3月份降了1564元/m2，減幅達到19.60%，僅兩個月的時間，別墅的均價發(fā)生了不同方向的變動，且變動幅度較大。

　　從福州別墅價格走勢圖可以看出，2006年5月至2007年5月別墅價格上下波動較明顯，由此可見，福州別墅價格較不穩(wěn)定。而從上表別墅成交面積數(shù)據(jù)中可以看出，本月別墅成交面積較上月有明顯的增加，盡管增加的絕對量不多，但是增幅竟達到153.54%，根據(jù)分析，五一黃金周期間，諸多存量的別墅項目推出市場，滿足了不少購房者的需求，因此，本月別墅成交量有所增加。

　　熱點分析政府首推限價房

　　5月，福州市首批限價房開始申購，雖然只有394套，但體現(xiàn)了政府對國家宏觀調控的執(zhí)行力開始凸現(xiàn)。此次限價房的申購對象必須已婚，且夫妻中的一方具有福州市五城區(qū)常住居民戶口，限價房申購人在交房一年內必須入住，未在規(guī)定時間內入住，收回已售的住房，原價退還購房款，而購買該項目商品房住宅后5年內不得上市出售。由此可見，限價房的推出主要以解決本地居民的住房問題為主，“嚴進緊出”將成為限價房一個基本遵循的原則，從根本上避免違規(guī)購買、牟取不正當利益及投資炒房的行為。目前福州市14幅社會保障房項目建設用地已全部開工建設，預期將為市民提供近3萬套保障房，其中，130萬平方米社會保障房將于今年年底前交付使用，而另外125萬平方米明年6月底前交付使用，這對穩(wěn)定福州市房價將起到重要作用。

　　專項整治逐步落實

　　5月起，國家拉開了房地產(chǎn)市場秩序的專項整治工作的序幕，整治工作圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權錢交易問題的關鍵環(huán)節(jié)和重點部門展開，有關部門將對有投訴舉報和檢查中發(fā)現(xiàn)問題的項目或企業(yè)依法進行重點調查、審計和處理；檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自改變項目立項和用地性質，違規(guī)轉讓存量土地、未批先建、少批多建，未經(jīng)許可擅自預售，囤積房源、哄抬房價等情況；同時，還將檢查房地產(chǎn)中介機構發(fā)布虛假信息、騙取中介費，利用執(zhí)業(yè)便利炒賣房屋等違法違規(guī)行為。隨著政府的專項檢查逐步落實到位，房地產(chǎn)市場的秩序將逐步規(guī)范，一個健康、有序的房地產(chǎn)市場也將指日可待。

　　股市樓市相輔相成

　　紅五月無法擋住股市的瘋狂，“全民炒股”、“全民持股”的討論不絕于耳，經(jīng)濟熱點已從“談房”轉向了“論股”，福州全市商品住宅交易總量較去年出現(xiàn)了較大的回落，市場觀望氣氛濃厚。從宏觀來看，整個社會的流動資金過剩，如此龐大的資金量，無論是樓市股市“蹺蹺板”的哪一方，都容納不下，結果很有可能是兩頭一齊熱。對于目前的中國來說，短期內股市持續(xù)火爆，在股市與樓市之間舉棋不定的投資者明顯減少，放棄購房計劃的投資者紛紛走向股市，期望賺得盆滿缽滿，再回歸樓市，必將促使一股新生購買力的誕生。相對股市來說，樓市投資風險較低，收益較穩(wěn)定，相信不久以后，市場的觀望氣氛將被打破，而新的購房熱潮也將到來。