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　　稍稍關(guān)注一下近來(lái)的樓市，您就會(huì)發(fā)現(xiàn)正有一場(chǎng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“豪宅熱”在福州上演。

　　“極品豪宅”、“濱江豪宅”、“至尊豪宅”等字眼充斥在福州各大平面媒體的房產(chǎn)廣告中，個(gè)別樓盤(pán)干脆在案名上直接冠以“豪”來(lái)襯托項(xiàng)目的地位。根據(jù)記者對(duì)上周福州各主流平面媒體房產(chǎn)廣告的粗略統(tǒng)計(jì)，約有95%的樓盤(pán)宣傳廣告用到了“豪宅”兩字。有業(yè)內(nèi)人士笑稱(chēng)，現(xiàn)在的福州樓市幾乎到了無(wú)“豪”不成盤(pán)的局面，但能否在市場(chǎng)上叫好叫座，關(guān)鍵還在產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)升級(jí)和項(xiàng)目的創(chuàng)新運(yùn)作。

　　【現(xiàn)象】房?jī)r(jià)攀升豪宅紛擁而現(xiàn)

　　豪宅為何能在福州樓市一統(tǒng)天下？豪宅的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？一位地產(chǎn)專(zhuān)家告訴記者，福州今年之所以出現(xiàn)眾多豪宅，主要原因是福州市去年規(guī)定只要面積在140平方米以上或價(jià)格在5500元/平方米以上的住宅就是高檔住宅，業(yè)內(nèi)人士據(jù)此就認(rèn)為凡達(dá)到以上標(biāo)準(zhǔn)之一的住宅均可稱(chēng)之為“豪宅”。而現(xiàn)實(shí)的情況是，福州市區(qū)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了5500元/平方米的大關(guān)。根據(jù)福房指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2007年1月至4月，房?jī)r(jià)持續(xù)緩幅上漲，到5月份，雖然福州房?jī)r(jià)有所下跌，但是平均價(jià)格仍然保持在5767元/平方米，按這樣的價(jià)格與高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)相比較，福州樓市的確是豪宅的天下。

　　如果說(shuō)復(fù)式房、平層大宅或者別墅等大面積住宅被稱(chēng)為豪宅尚在情理之中，而如今一些中小戶(hù)型住宅也搖身一變，被開(kāi)發(fā)商包裝成精品小豪宅，則多少有點(diǎn)讓人感到意外。

　　自去年下半年福州開(kāi)始執(zhí)行“90-70”政策之后，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)今年年初即出現(xiàn)了微妙變動(dòng)，90平方米左右的中小戶(hù)型住宅在供應(yīng)量和銷(xiāo)售量上有了大幅提升。中小戶(hù)型住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)量的提高，本來(lái)讓很多有購(gòu)房需求但又不太富裕的消費(fèi)者充滿(mǎn)了期待，但人們迎來(lái)的不是“實(shí)惠”的房子，而是一批新“豪宅”。據(jù)記者了解，目前福州上市的中小戶(hù)型住宅中，除極個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格在5000元/平方米以下外，大部分的價(jià)格在5500元／平方米左右，個(gè)別地段較好的中小戶(hù)型住宅的價(jià)格每平方米甚至達(dá)到了近萬(wàn)元。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于中小戶(hù)型的住宅面積小，因此開(kāi)發(fā)商每平方米多加數(shù)百元，對(duì)總價(jià)的影響也不算太大，所以在福州房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中小戶(hù)型的單價(jià)甚至比大戶(hù)型的單價(jià)更高。

　　【調(diào)查】“豪宅”之稱(chēng)已被濫用

　　雖然福州樓盤(pán)品質(zhì)普遍提高，但業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)豪宅名稱(chēng)的使用仍存在名不副實(shí)的情況。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有些開(kāi)發(fā)商以為只要稀缺地段的房子就是豪宅，而在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上卻乏善可陳。比如，福州市中心某高檔樓盤(pán)，擁有福州得天獨(dú)厚的絕佳景觀(guān)資源，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)卻是上世紀(jì)90年代中后期落后的理念，這樣的房子徒有“豪宅”之名，卻無(wú)“豪宅”之實(shí)。

　　還有些開(kāi)發(fā)商在不適合建造豪宅的地段打造高品質(zhì)產(chǎn)品。無(wú)論規(guī)劃設(shè)計(jì)多么細(xì)致完善，但囿于地段的局限性，充其量只能成為大眾高檔物業(yè)，而成不了豪宅。福州市近年來(lái)在二、三類(lèi)地段涌現(xiàn)出一批高品質(zhì)住宅，但由于地段可塑性太小，周邊居民購(gòu)買(mǎi)力有限，開(kāi)發(fā)商打造豪宅的概念幾乎成了無(wú)源之水，得不到市場(chǎng)的認(rèn)同。

　　將毛坯房稱(chēng)作“豪宅”是福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象，因?yàn)樵诮^大多數(shù)福州開(kāi)發(fā)商眼中，毛坯房更符合消費(fèi)者的需求。殊不知，在北京、上海等一線(xiàn)城市，精裝修豪宅非常普遍，不少消費(fèi)者正是沖著名家的裝修設(shè)計(jì)而去。沒(méi)有經(jīng)典的設(shè)計(jì)、豪華的裝修，豪宅如何顯示它的豪華、尊貴？

　　“豪宅”為何會(huì)名不副實(shí)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這緣于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有一個(gè)明確的豪宅定義，參照國(guó)外一種普遍的說(shuō)法，豪宅是指一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕階層通過(guò)市場(chǎng)方式擁有稀缺的優(yōu)質(zhì)資源的一種居住狀態(tài)。作為豪宅，必須具備以下幾個(gè)要素：地段稀缺性、不可復(fù)制性、舒適性及豪華性。如果用這種豪宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量福州市的高價(jià)樓盤(pán)，會(huì)發(fā)現(xiàn)大多數(shù)自稱(chēng)豪宅的樓盤(pán)名不副實(shí)，售價(jià)、地段、樓盤(pán)品質(zhì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等各個(gè)方面都與豪宅相差甚遠(yuǎn)，充其量只能稱(chēng)為高檔樓盤(pán)。

　　豪宅作為房地產(chǎn)消費(fèi)金字塔的頂端，不僅反映一個(gè)城市高端消費(fèi)能力，也從側(cè)面反映一個(gè)城市房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)程度。對(duì)于福州這個(gè)現(xiàn)代化大都市而言，真正的豪宅有存在的市場(chǎng)，但福州從目前的高端市場(chǎng)邁向豪宅市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化之路，并非只是價(jià)格的上升，靠的也非一朝一夕之功。

　　【分析】樓盤(pán)品質(zhì)普遍提高

　　10年前，福州人在華林御景等一批樓盤(pán)上第一次聽(tīng)到了豪宅的名字；5年前，人們又在以融僑錦江為代表的一批樓盤(pán)上看到了更高標(biāo)準(zhǔn)的豪宅；而在今天的福州房地產(chǎn)市場(chǎng)上，堪比當(dāng)年豪宅標(biāo)準(zhǔn)的樓盤(pán)比比皆是。

　　隨著房?jī)r(jià)的攀升，開(kāi)發(fā)商對(duì)于樓盤(pán)的品質(zhì)和附加值日益重視，這令福州樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)水平普遍處于高位。一位地產(chǎn)人士告訴記者，10年前，福州商品房的價(jià)格不足2000元/平方米，當(dāng)時(shí)以多層住宅為主，電梯房成為高檔房甚至豪宅的代表。到了5年前，小高層、高層電梯房早已成為市場(chǎng)的主流，但大多數(shù)樓盤(pán)在景觀(guān)、配套、戶(hù)型等方面還有所欠缺，因此，像融僑錦江這種景觀(guān)優(yōu)美、配套完備、戶(hù)型多樣的樓盤(pán)自然成為當(dāng)年樓市的代表。

　　到了今天，開(kāi)發(fā)商們自覺(jué)地對(duì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)提出了更高的要求。業(yè)主們需要社會(huì)結(jié)構(gòu)、居民生活、交往行為、文化觀(guān)念等在一個(gè)小區(qū)內(nèi)被完整地詮釋出來(lái)，因此，這就要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行多層次的關(guān)注與探索由建筑引申出來(lái)的，如社區(qū)園林、配套、物業(yè)管理、社區(qū)文化等看得見(jiàn)或看不見(jiàn)的樓盤(pán)附加值。

　　這種認(rèn)識(shí)使開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)的景觀(guān)、配套、戶(hù)型設(shè)計(jì)等各方面竭盡所能，做到最好。就拿景觀(guān)來(lái)說(shuō)，許多開(kāi)發(fā)商，如名城、融僑、海潤(rùn)、融信、中庚、金輝、陽(yáng)光、泰禾、仁文、正祥等均請(qǐng)來(lái)國(guó)際一流的景觀(guān)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在建造中，也都力圖原汁原味地表現(xiàn)設(shè)計(jì)方案；在園林建設(shè)方面，不僅斥巨資引來(lái)名貴樹(shù)種，而且在林木的配置上，也不再像過(guò)去那樣只圖入住的一時(shí)效果，而是更注重長(zhǎng)效的美觀(guān)實(shí)用；在配套上，開(kāi)發(fā)商把商業(yè)、娛樂(lè)、交通配套皆當(dāng)作己任，就拿名城和融信地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，為了使業(yè)主在家門(mén)口就能坐上公交車(chē)，開(kāi)發(fā)商自掏腰包建公交站，而海潤(rùn)等開(kāi)發(fā)商在會(huì)所等配套設(shè)施上的投入更是達(dá)到了數(shù)千萬(wàn)元……這種高投入的開(kāi)發(fā)使福州樓盤(pán)品質(zhì)普遍提高，其品質(zhì)不輸甚至超過(guò)了福州人印象中的豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　【前景】高端產(chǎn)品應(yīng)從量變到質(zhì)變

　　福州房地產(chǎn)市場(chǎng)“逢盤(pán)必豪”的局面已引起許多開(kāi)發(fā)商的反感和自省，不少開(kāi)發(fā)商告訴記者，福州樓市的營(yíng)銷(xiāo)升級(jí)迫在眉睫，單純地使用豪宅之名，令福州樓市同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，各個(gè)樓盤(pán)的差異性也無(wú)法體現(xiàn)。

　　福建長(zhǎng)滔建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司陳先生告訴記者，過(guò)去在房地產(chǎn)廣告中打上“豪宅”，的確可以起到吸引高端客戶(hù)的作用，因?yàn)楹勒o人的感覺(jué)就是高端、高檔、高貴，但當(dāng)所有的樓盤(pán)均用上這個(gè)名稱(chēng)時(shí)，對(duì)樓盤(pán)目標(biāo)客戶(hù)的吸引力反而減少了。在這種情況下，作為開(kāi)發(fā)商，就需要針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)包裝，比如說(shuō)金橋·愛(ài)丁堡，因?yàn)樗目蛻?hù)群主要是內(nèi)斂的高端人群，不喜張揚(yáng)，對(duì)這樣的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，如果一味地打“豪宅”牌反而會(huì)適得其反。另一位開(kāi)發(fā)商則明確地對(duì)記者表示，過(guò)多地使用豪宅，不僅沒(méi)有提高樓盤(pán)的知名度，反而使樓盤(pán)的特性被埋沒(méi)了，所以他們?cè)诤笃诘膹V告中將拿掉“豪宅”兩字，更準(zhǔn)確地定位樓盤(pán)的特性。

　　開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)意識(shí)到，豪宅市場(chǎng)的形成絕非靠空洞的宣傳口號(hào)和華而不實(shí)的炒作，它需要開(kāi)發(fā)商擯棄舊的開(kāi)發(fā)理念和急功近利的心態(tài)，全身心打造符合時(shí)代潮流的豪宅產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)包裝意識(shí)的轉(zhuǎn)變將會(huì)使福州高端住宅市場(chǎng)產(chǎn)生由量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)折。

　　“未來(lái)福州樓市將出現(xiàn)一批與豪宅之名相匹配的產(chǎn)品，它們的產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施都會(huì)匠心獨(dú)運(yùn)、卓爾不群”，一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，不僅如此，樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣也會(huì)更獨(dú)具創(chuàng)意，更能體現(xiàn)與高檔樓盤(pán)的差異性，可以最大限度地提升豪宅的品牌知名度。