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　　萬科、華潤……這些聞名全國的地產(chǎn)商都有可能在福州的土地上畫個圈，并開發(fā)出具有其特別符號烙印的房地產(chǎn)產(chǎn)品！現(xiàn)在，對于期待福州房地產(chǎn)市場有巨鱷進(jìn)入的眾多購房者來說，這絕不是一個空穴來風(fēng)的消息。

　　面對地產(chǎn)巨鱷們的紛至沓來，人們不禁發(fā)問：外來開發(fā)商為何選定此時進(jìn)入福州？他們對福州房地產(chǎn)市場抱有什么樣的心態(tài)？他們的到來，會對福州本就有限的地產(chǎn)市場帶來新的競爭壓力嗎？

　　【現(xiàn)象】結(jié)緣2007

　　國內(nèi)知名的地產(chǎn)巨頭，以前似乎總是和福州這個城市擦肩而過。

　　記得2004年的時候，就有業(yè)界傳聞，萬科曾在福州的土地市場上低調(diào)露臉，但最終他們還是無功而返。而現(xiàn)在，地產(chǎn)大鱷們加快了進(jìn)入福州的腳步。

　　而說到地產(chǎn)大鱷來福州，有個名字不能不提，那就是以造豪宅而聞名全國的世茂集團(tuán)。

　　2007年5月16日下午，在福州市2007年第六次出讓土地使用權(quán)招標(biāo)會上，世茂集團(tuán)以11.51億元拿下了總面積78.66畝的茶亭二期地塊(約5萬平方米)。按照規(guī)劃，該地塊上將建起一幢高達(dá)250米的超高層五星級酒店、高檔寫字樓和4幢160米超高層住宅。

　　這是世茂集團(tuán)時隔4年后再次做出的一件轟動福州的事情。早在2003年，世茂集團(tuán)就在閩江北岸畫了一個圈，而后造出了150米高的“福建住宅第一高樓”世茂外灘花園，一度刷新了福州豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。

　　如果說，4年前造世茂外灘花園時，其心態(tài)還是將其當(dāng)作“小兒科”的話，此次，世茂的行動顯然有點(diǎn)聲勢浩大：5月7日，通過配股集資，募集資金約15億元，而后在香港對外宣布，未來一兩個月內(nèi)，將在包括福州在內(nèi)的5個內(nèi)地城市收購?fù)恋?，而福州是第一個戰(zhàn)場。

　　當(dāng)然，延續(xù)世茂腳步的地產(chǎn)大鱷可不止一家。雖然早在前兩年，業(yè)界就傳聞萬科等一些全國大型地產(chǎn)公司計劃在福州拿地，并與福州一些主管部門和地產(chǎn)公司有過數(shù)次“秘密”的接觸，但后來因各種原因沒有結(jié)果，而現(xiàn)在記者已得到確切消息說，華潤在今年的早些時候，已在福州設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)。而萬科的“先頭部隊”已進(jìn)入福州，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)也是遲早的事情。兩家地產(chǎn)公司內(nèi)部人士均向記者透露，福州已被他們列入其今年的全國擴(kuò)張布局計劃當(dāng)中，其先期人員已抵達(dá)福州，并開始“探營”。

　　今年，看來是福州和地產(chǎn)大鱷結(jié)緣的起點(diǎn)。

　　腳步姍姍來遲

　　雖說，今年的福州樓市得到地產(chǎn)大鱷們的頻頻垂青，但這個時間的來到，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對福州來說并不算早。

　　就拿深圳起家、異地開發(fā)走得最早的萬科來說，其從1996年開始全國布局計劃，目前完成了珠三角、長三角的布局，已經(jīng)挺進(jìn)了國內(nèi)25個大中城市，其中包括北京、上海、南京、武漢、沈陽、成都等。就是在今年3月萬科公布的擴(kuò)張計劃：預(yù)計新增土地儲備1000萬平方米，其中珠三角的深圳、廣州，長三角的上海，以及環(huán)渤海的京津是核心城市，在其中，我們也看不到福州的名字。如果說，萬科今年能在福州成功拿地的話，福州的地位且不說排在北京、天津、上海、廣州、深圳等一線城市之后，就是對比寧波、紹興、成都、重慶、武漢等城市，也是排名最末的一個。

　　而一直瞄準(zhǔn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)頭把金交椅、但未曾擅離京城半步的華潤去年也開始了全國擴(kuò)張的腳步。據(jù)介紹，華潤異地拓展率先進(jìn)入的是上海、成都兩個城市，而后是重慶和南京，在去年的計劃中，對福州也只字未提。

　　就是4年前進(jìn)入福州的世茂集團(tuán)，其在福州的動作也稱不上活躍。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，世茂集團(tuán)堪稱異地擴(kuò)張的標(biāo)兵，其進(jìn)入上海市場的速度之快、規(guī)模之大、業(yè)績之突出，非一般企業(yè)可企及，目前世茂在上海的土地儲備已夠開發(fā)8年。而在福州，除了之前的世茂外灘花園曾經(jīng)在福州地產(chǎn)市場炫過一陣，今年拿下茶亭項目外，其舉動也一直不溫不火。

　　【分析】入榕正逢佳時

　　雖然福州目前的房價漲幅低于去年和前年，但總體來說，現(xiàn)在對于萬科等外來開發(fā)商來說，進(jìn)入的時機(jī)還是好的。金輝集團(tuán)鄭長勝總裁向記者分析說，萬科今年對外宣布要實現(xiàn)1000億的銷售額，而要實現(xiàn)這個對大多數(shù)開發(fā)商而言是天文數(shù)字的目標(biāo)，萬科就必須實現(xiàn)對有效盈利城市的深入，而福州正是這樣一個城市。

　　鄭長勝的說法得到了萬科、華潤等企業(yè)內(nèi)部人士的認(rèn)可。根據(jù)這些人士的說法，福州是全國較早實行土地“招、拍、掛”轉(zhuǎn)讓的城市，土地買賣程序的透明化使福州房地產(chǎn)市場保持供需、結(jié)構(gòu)相對平衡的局面，每年基本保持在3000至4000畝的供應(yīng)量。但近兩年，由于限價房等社會保障性房用地的推出，壓縮了福州商品房土地供應(yīng)量，使福州土地市場呈現(xiàn)供略小于求的狀況。從去年年初開始，福州就出現(xiàn)了“地荒”的先兆，后來由于福州市政府在去年下半年頻頻推出大幅地塊，方才緩解了去年土地投放量總體偏少的狀況，但總體來說，福州仍保持土地供應(yīng)偏緊的趨勢。僅以今年為例，除了年初福州的正榮集團(tuán)拿下南江濱兩塊規(guī)模較大的大幅地塊外，隨后上市的幾幅土地多為50畝以下的小幅地塊，其中，最小一幅土地面積僅4.14畝。根據(jù)福州國土資源局的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年上半年，福州市共放出土地285.22畝，與去年同期相比，減少了30%以上，一時間開發(fā)商“搶”地現(xiàn)象層出不窮。而受土地供應(yīng)量減少影響，從2005年下半年開始，商品房供應(yīng)量的增長低于需求量的增長，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。有數(shù)據(jù)顯示，福州的平均房價已從2005年時的3000多元/平方米，漲至目前的5000多元/平方米，在全國的二線城市中位居前列。由此可以看出，福州房地產(chǎn)市場的盈利空間還是比較大的。

　　“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的大戰(zhàn)略則為福州購房需求量穩(wěn)定上升奠定了基礎(chǔ)”，一位外來房地產(chǎn)公司人士告訴記者，長三角、珠三角區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)為何能發(fā)展得如此蓬勃，就得益于國家對長三角和珠三角區(qū)域的政策扶持。他說，房地產(chǎn)業(yè)是一個與國家政策密切相關(guān)的行業(yè)，換個角度說，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，現(xiàn)在國家提出建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略，雖然目前海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展尚在探索起步階段，但作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，首先需要有敏銳和超前的眼光，“我們看中福州，除了因為它是‘海西’發(fā)展最核心的城市之一，更因為此時，‘海西’的發(fā)展正處于初期，對于一個逐利的房產(chǎn)企業(yè)來說，趕得早很重要！”這位人士說，這幾年福州的發(fā)展也有目共睹，城市不斷擴(kuò)張，高速路網(wǎng)正在完善中，整個城市的發(fā)展格局，已呈現(xiàn)從跨江型城市向濱海型城市轉(zhuǎn)變的態(tài)勢，所以，選擇在此時機(jī)進(jìn)入，獲利的機(jī)會更大，把握性也更大。

　　另有消息說，萬科等企業(yè)去年已進(jìn)入福建，在福建的另一個重要核心城市廈門開發(fā)，并已取得比較成功的開發(fā)經(jīng)驗。廈門之旅不僅為萬科在福建贏得了第一聲掌聲，更為其進(jìn)入福州市場打好了基礎(chǔ)，現(xiàn)在受廈門城市發(fā)展影響，廈門可供開發(fā)用土地資源正在削減，萬科轉(zhuǎn)入福州也到了瓜熟蒂落的時候。

　　【影響】成就第八盈利城市

　　“萬科等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)入已成為判斷一個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否健康的標(biāo)志！”鄭長勝說，萬科等地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張都不是盲目的，它們都會以敏銳的市場判斷力和細(xì)致深入的考量確定每一次擴(kuò)張的方向，在確定進(jìn)入一個城市前，它們還會請專業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員對這些城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、市場盈利狀況做深入而科學(xué)的調(diào)查，待確定其市場富有活力，發(fā)展處于良性軌道，有較可靠的盈利空間，才會進(jìn)入這個城市。

　　循著萬科擴(kuò)張的腳印，我們會發(fā)現(xiàn)，這些城市無一不成為其他開發(fā)商開發(fā)的熱土。一位業(yè)內(nèi)人士說，上海、北京、廣州、成都、重慶、蘇州和南京，這些城市已成為開發(fā)商們公認(rèn)的最具吸引力的7大城市，而未來，隨著萬科等地產(chǎn)大鱷進(jìn)入福州，福州也會繼上述7個城市之后，成為第八個最有吸引力的城市。

　　一些異地擴(kuò)張的福州開發(fā)商也告訴記者，上海的吸引力在于其土地市場和開發(fā)市場的規(guī)范，有許多新加坡、加拿大的投資商駐扎在這里，國內(nèi)知名的房企幾乎都在這里圈地、占據(jù)一席之位。而北京作為市場容量大且具有全國輻射效應(yīng)的開發(fā)重地，是兵家必爭之地。曾經(jīng)進(jìn)入北京的泰禾集團(tuán)人士曾經(jīng)告訴過記者，進(jìn)軍北京的房地產(chǎn)企業(yè)通常有兩種期望，一是逐利，一是打開全國知名度。潛力巨大的有效需求和境內(nèi)外新聞媒體云集的傳播環(huán)境，為房企構(gòu)筑了迅速成長的平臺。不過，北京特殊的文脈對外來房企又是極大的挑戰(zhàn)。“而廣州是中國房地產(chǎn)起步最早、市場化程度最高的城市之一，也是珠三角最重要的中心城市。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完善，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位居全國各大城市前列。”一位開發(fā)商告訴記者，雖然福州開發(fā)商很少進(jìn)入廣州，但近幾年來，廣州房地產(chǎn)熱點(diǎn)頻現(xiàn)，市場交易穩(wěn)定而活躍，整體呈現(xiàn)健康發(fā)展的勢頭。因此，包括萬科等國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)都將廣州、珠江三角洲以及長江三角洲地區(qū)列入特別關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域，一些京派開發(fā)商也對廣州摩拳擦掌。

　　而成都和重慶是近年最吸引開發(fā)商投資的二線城市，其魅力應(yīng)該主要源于西部板塊概念和較好的招商引資政策。而蘇州、南京的吸引力則來源于其經(jīng)濟(jì)實力很強(qiáng)，購買力旺盛。且它們直接受惠于長江三角洲，尤其蘇州吸引外資的實力非常強(qiáng)勁。加上兩個城市的房改起步較晚，蓄積了厚積薄發(fā)之勢，所以也被投資者所青睞。

　　“政策的看好、城市經(jīng)濟(jì)實力的增長、房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是南京、成都等城市吸引外來開發(fā)資本的條件”。一位地產(chǎn)分析人士說，現(xiàn)在福州無論從城市化發(fā)展的進(jìn)程、政策的影響及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平來看，房地產(chǎn)市場的前景和錢景都是相當(dāng)樂觀的，尤其是在萬科等地產(chǎn)大鱷進(jìn)入之后，福州極有可能成為全國第八個最吸引房地產(chǎn)投資的城市。

　　“這個地位將給福州帶來更大的、實質(zhì)意義上的貢獻(xiàn)”，福州地產(chǎn)商鄭先生說，雖然這幾年來，福州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直趨上，但整個市場處于“閉關(guān)自守”的狀態(tài)，現(xiàn)在萬科這些真正的地產(chǎn)大鱷來了，他們將帶來領(lǐng)先的產(chǎn)品和技術(shù)，這對于推動福州房地產(chǎn)市場健康發(fā)展肯定是有積極向上的作用的，同時，也可以讓福州的老百姓親眼目睹到全國一流的真正先進(jìn)的產(chǎn)品。