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　　經(jīng)歷了政策風(fēng)云變幻的2006年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)由住宅地產(chǎn)一支獨(dú)秀轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等諸強(qiáng)紛爭的局面。新政的頒布加速了房地產(chǎn)行業(yè)洗牌，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商在躊躇之際，尋求著向商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路。然而，商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式相對住宅地產(chǎn)存在的較大的差別，簡單的“建造-銷售”模式已無法立足。國內(nèi)完善的工業(yè)地產(chǎn)市場尚未健全，對工業(yè)地產(chǎn)的理念認(rèn)識不夠以及專業(yè)運(yùn)營知識的缺乏使得轉(zhuǎn)型期的開發(fā)商面臨的巨大的投資風(fēng)險。如何合理切入工業(yè)地產(chǎn)成為目前眾多轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的問題。

　　“招拍掛”引發(fā)工業(yè)地產(chǎn)新思考

　　目前，國內(nèi)大部分城市工業(yè)園區(qū)土地還是實(shí)行協(xié)議出讓的方式，利用低廉的土地價格以及優(yōu)惠的稅收政策吸引投資，帶動區(qū)域發(fā)展。部分轉(zhuǎn)型的開發(fā)商盲目投資，造成同質(zhì)競爭以及資源浪費(fèi)。這種運(yùn)作方式不僅埋沒了工業(yè)用地價值，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展也是不利的。2006年8月底，國務(wù)院通知規(guī)定：從2007年開始，工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和；工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)園區(qū)土地招拍掛政策的頒布將給國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)帶來一場新的革命，它將引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)市場走向更加市場化運(yùn)作的方式。工業(yè)用地參與宏觀調(diào)控，從經(jīng)濟(jì)上可以抑制一些工業(yè)用地的低成本擴(kuò)張，減少圈地形成的同質(zhì)競爭及資源浪費(fèi)，調(diào)整區(qū)域土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為普通商品房及廉租房的建設(shè)供應(yīng)更多用地。這就意味著，“招拍掛”政策的實(shí)施，將要求充分挖掘工業(yè)用地的土地價值。無疑，工業(yè)地產(chǎn)需要引入新的思考和運(yùn)作模式。

　　戰(zhàn)略思路的轉(zhuǎn)變：多元化和一體化

　　國內(nèi)工業(yè)園區(qū)土地市場調(diào)控使得原以土地批租為主要盈利手段的開發(fā)園區(qū)很難持續(xù)發(fā)展，土地資源的不可再生性決定了開發(fā)園區(qū)現(xiàn)有的土地儲備只能帶來有限的經(jīng)濟(jì)效益。目前國內(nèi)大部分開發(fā)區(qū)運(yùn)作模式都是圍繞房地產(chǎn)行業(yè)展開的一體化模式，通過直接批復(fù)土地，或者土地深加工，建成廠房、寫字樓、商鋪、酒店式公寓出租，或者建造配套商品房銷售，加上下游的物業(yè)管理。隨著土地資源的枯竭，這種單一圍繞房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)不適合當(dāng)前的市場需求。一些園區(qū)開發(fā)企業(yè)走出園區(qū)，區(qū)外圈地走的還是房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的路線。

　　一體化發(fā)展的戰(zhàn)略是建立在房地產(chǎn)行業(yè)高額回報的基礎(chǔ)之上，當(dāng)工業(yè)用地也實(shí)行招拍掛，土地成本提高，單一的運(yùn)營發(fā)展戰(zhàn)略不再適應(yīng)新的需求。園區(qū)開發(fā)企業(yè)盈利模式需要創(chuàng)新，努力打造服務(wù)品牌，轉(zhuǎn)開發(fā)商為服務(wù)商和投資商是較好得發(fā)展之路。這種多元化的發(fā)展戰(zhàn)略致力于將經(jīng)營的領(lǐng)域擴(kuò)展到多個領(lǐng)域，多個行業(yè)。開發(fā)企業(yè)通過參股或者風(fēng)險投資部分園區(qū)項(xiàng)目，以求獲得長期股權(quán)收益。張江高科目前正走著一條房地產(chǎn)開發(fā)商向高科技產(chǎn)業(yè)投資商以及集成服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型之道，03年其子公司投資5000萬美元入股園區(qū)企業(yè)中芯國際，目前其各層面參股，控股的園區(qū)企業(yè)達(dá)100多家。以租金換取企業(yè)股權(quán)，或者直接投資園區(qū)前景企業(yè)，通過被投資企業(yè)未來盈利、上市而溢價轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)達(dá)到土地資本的增值。

　　當(dāng)然多元化的發(fā)展戰(zhàn)略會給開發(fā)企業(yè)帶來一定的風(fēng)險，分散投資，分散經(jīng)營，業(yè)務(wù)之間的協(xié)調(diào)需要投入更多的人力物力，新老業(yè)務(wù)之間的發(fā)展與結(jié)合需要更先進(jìn)的投資管理手段。因此公司組織架構(gòu)及投資管理模式需要及時更新，以便適應(yīng)新的經(jīng)營模式。多元化、一體化發(fā)展戰(zhàn)略的有機(jī)結(jié)合是未來工業(yè)園區(qū)持續(xù)經(jīng)營之道。

　　戰(zhàn)術(shù)思路的轉(zhuǎn)變：一站式服務(wù)

　　2006年工業(yè)地產(chǎn)的逐步升溫，相對低廉的土地價格，政策環(huán)境大力支持，外資基金的青睞，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對工業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求等等原因造成了市場一片光明的景象。由于缺乏對工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的認(rèn)識，很多轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)開發(fā)商盲目投資，在對市場需求沒有做任何研究的情況下，模仿現(xiàn)有的產(chǎn)品投資開發(fā)，造成市場上同類產(chǎn)品劇增，競爭激烈。在新的政策和市場形勢下，工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要包括融資、策劃、定位、規(guī)劃和招商等工作在內(nèi)的一站式服務(wù)模式。

　　工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作業(yè)態(tài)種類眾多，包括傳統(tǒng)的工業(yè)廠房租賃園區(qū)，新型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，總部基地型園區(qū)。各類不同的園區(qū)在產(chǎn)業(yè)定位，招商對象以及運(yùn)作模式上存在著較大差別，如何正確理解各種類型的運(yùn)作方式，合理切入投資開發(fā)至關(guān)重要。

　　正確的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作是以持有物業(yè)為基礎(chǔ)，賺取租金為目的的長期投資行為，而并非一般的房地產(chǎn)開發(fā)，傳統(tǒng)的短平快模式在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是行不通的。由于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模較大，需要完善的金融支撐來實(shí)現(xiàn)長期持有。目前進(jìn)入國內(nèi)市場的專門做工業(yè)地產(chǎn)的基金如普洛斯，騰飛等，將國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目變成REITS產(chǎn)品發(fā)行，這種融資方式是比較成熟的。

　　目前國內(nèi)一些新建的工業(yè)園區(qū)招商遇到瓶頸，這跟前期的策劃定位不明確有著很大的關(guān)系。工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營不僅需要金融渠道支撐，還與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人力資源，物流配套，區(qū)域政策等有著密不可分的聯(lián)系。在一線城市工業(yè)用地價格飆升之際，很多跨國企業(yè)將生產(chǎn)研發(fā)基地轉(zhuǎn)移到那些配套較完善，人才儲備充足且成本低廉的二線城市。物流型的企業(yè)則會選擇離港口較近的沿海城市。這些市場需求為工業(yè)地產(chǎn)投資選址策劃提供了指向。目前新興的創(chuàng)意地產(chǎn)在國內(nèi)展露勃勃生機(jī)，以網(wǎng)游、動漫、廣告設(shè)計為主的朝陽企業(yè)發(fā)展速度很快。相對美國、日本、韓國，中國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，創(chuàng)意地產(chǎn)前景值得憧憬。

　　總之，在投資開發(fā)之前必須對市場需求有深入的了解，所謂磨刀不誤砍柴工，融資渠道的尋求，準(zhǔn)確的定位，合理的規(guī)劃，創(chuàng)新的策劃加上超前的招商意識及預(yù)招商行為將會為項(xiàng)目后期發(fā)展鋪平道路。

　　園區(qū)管理者的新定位：綜合型服務(wù)機(jī)構(gòu)

　　新階段的園區(qū)管理不能只停留在業(yè)主和租戶的簡單租賃關(guān)系上，園區(qū)管理企業(yè)要對園區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)有足夠認(rèn)識，在招商對象篩選上有所搭配，以聚集效應(yīng)逐漸形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動園區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。管理企業(yè)需要以全新的綜合型服務(wù)打造園區(qū)品牌，為招商引資帶來便利。綜合型服務(wù)包括了高質(zhì)量物業(yè)管理，融資渠道尋找，稅收優(yōu)惠政策解讀，企業(yè)產(chǎn)品專利申請，輔助基金申請，信息交流平臺打造等等。目前國內(nèi)很多孵化器園區(qū)的管理企業(yè)對于入駐企業(yè)了解不夠，更談不上提供綜合型服務(wù)，園區(qū)對于中小企業(yè)的孵化功能沒有很好的體現(xiàn)出來。要知道只有使這些中小企業(yè)生存、發(fā)展、壯大，才能為園區(qū)的發(fā)展帶來長遠(yuǎn)的利益。

　　總體看來，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景明朗，在較好的宏觀環(huán)境下，對工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念以及運(yùn)營模式的準(zhǔn)確把握，是投資工業(yè)地產(chǎn)成功的前提。產(chǎn)品定位，策劃，規(guī)劃，招商的同步進(jìn)行是操作的關(guān)鍵。借鑒國際工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，理解專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的綜合型服務(wù)，象經(jīng)營城市一樣去經(jīng)營園區(qū)，這會對工業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作成功提供較有力的支持。