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　　萬科、華潤等地產(chǎn)大鱷運籌于榕之際，也正是福州一線地產(chǎn)商謀求本地擴張之時。

　　泰禾集團圈地2000畝，“泰禾·紅樹林”等項目在榕陸續(xù)公開亮相；三木集團除五四北“家天下·三木城”外，馬尾千畝“水岸君山”即將亮相；順華集團回師福州推出第一力作———世紀景城；冠城集團收購華事達地產(chǎn)，“華事達·梅亭居”易主；融匯集團今年下半年將有大手筆項目推出……融信集團、世歐地產(chǎn)、中庚集團，金輝集團等公司高層都透露，已籌備好資金，瞄準福州下半年土地市場。同時，記者了解到，金輝、融匯、福晟等品牌開發(fā)商也都做好了土地儲備工作。

　　現(xiàn)象

　　“大本營”里擴“版圖”

　　這些年，福州地產(chǎn)商在異地擴張之勢迅猛，然而，在跑過不少城市之后，許多開發(fā)商還是“悄然回歸”將福州定為自己的主戰(zhàn)場，目前，這種趨勢愈發(fā)明顯，而且不少有實力的開發(fā)商還積極備戰(zhàn)，打響本土擴張的口號。

　　“雖然去年中庚集團在大連拿了千畝地，前一段時間又在江蘇鹽城拿了塊地，目前準備開始運作，但是中庚集團開發(fā)的重心始終是福州市場”。17日，中庚集團執(zhí)行總裁黃海雄接受記者采訪時表示，目前中庚集團已經(jīng)做好下半年拍地的準備，加大自己在福州的戰(zhàn)略儲備地，以保證中庚在福州房地產(chǎn)市場的開發(fā)速度及影響力。

　　與此同時，融信集團高層亦透露，在下半年的土地市場中，爭取拿到千畝開發(fā)用地。據(jù)了解，融信集團旗下的福建融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自創(chuàng)辦以來，僅僅用了兩年半時間，土地儲備近千畝，總投資額60個億，儲備開發(fā)量超百萬平方米；所開發(fā)的“融信第一城”、“融信西班牙”以及“世歐·彼岸城”等項目，一經(jīng)推出就取得良好的市場反響。融信集團高層人士表示，融信地產(chǎn)要繼續(xù)扎根福州，打響融信品牌，因此在下半年的土地拍賣市場上必有大動作。

　　據(jù)記者了解，金輝、融匯、泰禾、福晟等品牌開發(fā)企業(yè)都將根基繼續(xù)扎穩(wěn)福州，他們都表示，除了現(xiàn)有在開發(fā)在售項目外，還將繼續(xù)關注福州的土地市場，以延續(xù)自己在福州的品牌。至于到外地開發(fā)，則是出于福州土地無法滿足其開發(fā)量而做出的“被迫”之舉。

　　探因

　　需求旺盛持續(xù)性強

　　走了一圈又回來，福州開發(fā)商為何再次看重本土市場？

　　“福州市場的需求量大、購買力強”，黃海雄一語道出個中緣由。他告訴記者，與其他城市相比，福州的房地產(chǎn)市場購買力一直較旺。

　　從福州的房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，這幾年是開發(fā)商的“黃金年”，市中心的樓盤基本不用做廣告就可以在短時間內(nèi)售罄，而品牌開發(fā)商的樓盤幾乎都在開盤時就出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象，銷售業(yè)績屢屢刷新，一個樓盤在開盤后進入自然銷售狀態(tài)再到尾盤銷售都只要數(shù)月，而房價節(jié)節(jié)攀升。

　　據(jù)本報福房指數(shù)的統(tǒng)計，去年福州住宅成交量為594.13萬平方米，今年上半年福州住宅成交量為202.84萬平方米，不難看出，福州住宅的需求量一直都非常旺盛。

　　據(jù)一地產(chǎn)營銷人士介紹，除了福州本市的購買力外，很大一部分買家是福州八縣的以及華人華僑。他分析認為，福州這幾年城市發(fā)展迅猛，再加上其在海西建設中的地位凸顯，而福建省歷來是華僑較多的省份，因此許多華僑看好福州紛紛回國置業(yè)，八縣的人爭相入戶，購買力強勁。福新路某樓盤的一位銷售小姐稱，該樓盤有近九百戶，其中有60%的購買者是八縣的，20%是華僑購買的。

　　正是因為有這樣的需求量，許多開發(fā)商都看好福州市場。

　　土地放量少盈利空間大

　　“與其他城市相比，福州土地市場量一直把控得較好，每年的土地放量都在3000至4000畝左右，因此開發(fā)量都保持在一定的范圍之內(nèi)”，業(yè)內(nèi)人士王先生分析，這樣的開發(fā)量造成市場“供不應求”，這也是眾多開發(fā)商看好福州的原因之一。

　　王先生稱，全國其他城市土地放量大，每年的開發(fā)量多，競爭激烈，房價上漲較慢。而福州市場需求旺盛，只要“有地”開發(fā)，都能保證一定利潤。因此，許多“走出去”的開發(fā)商在數(shù)年之后又回到福州，重新開發(fā)新項目。而一些本土的開發(fā)商更是想扎根福州，做大做強。

　　黃海雄稱，在今后的3至5年內(nèi)，福州仍是中庚地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場。而在做好福州項目的前提下，中庚才會選擇謹慎的“外擴”。融匯、福晟的相關負責人稱，他們一直在福州選擇合適的地塊進行新項目的開發(fā)。

　　融資渠道多扶持力度大

　　據(jù)央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金間接來自銀行，即自籌資金主要是商品房銷售收入轉變而來，這部分資金主要來自個人住房按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中70%來自銀行貸款；定金及預付款中有30%來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上，因此房地產(chǎn)開發(fā)對銀行信貸依賴度過高狀態(tài)短時間內(nèi)難以改變。

　　從目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道仍未有多大改變，開發(fā)資金仍是以銀行為主。一地產(chǎn)界人士稱，與其他城市相比，福州的銀行除了對開發(fā)企業(yè)的資金支持外，還有許多衍生的金融配套服務，因此相比較而言，更有吸引力。

　　除了銀行支持外，福州的開發(fā)商融資渠道相對而言更具多樣化。業(yè)內(nèi)人士分析，福州地處僑鄉(xiāng)，民間資本雄厚，福州的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從介入房地產(chǎn)開發(fā)市場開始，就一直沒斷過民間融資這一渠道，現(xiàn)在又呈現(xiàn)民間融資加速的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)人士稱，民間資本實力強，一直在尋求有效的投資渠道，但一直以來缺乏有效的投資渠道，雖然今年上半年股市飄紅，但是股市充滿不確定性，他們認為將自有資本投入到固定資產(chǎn)上，可以保值增值，這是目前最好的投資。因此，大量民間資本流入房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以迅速融資完成項目規(guī)劃開發(fā)。

　　后市

　　供應有限土地之爭更激烈

　　今年上半年，福州土地供應量少，這已成為業(yè)界不爭的事實。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，有關部門出于宏觀調控的考慮，在推地過程中較為謹慎，因此土地供應量每年都有所把控。而且福州規(guī)定土地供應推向市場的地塊必須保證是“凈地”，所以無論是新地還是存量土地，在進入土地市場之前都需要有一個“搜地”的過程，因此供應周期變長，土地供應量在上半年會有所減少。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年到目前為止，福州土地放量350畝，這一數(shù)據(jù)與前兩年相比大大減少。雖然上半年土地供應量少，但是從前兩年土地供應量來看，大都保持在3000至4000畝，因此，大多數(shù)的開發(fā)商都看好下半年的土地市場。

　　不少品牌開發(fā)商要備戰(zhàn)榕城，首要的任務當然是拿地。據(jù)記者了解，目前福州幾家大的開發(fā)企業(yè)儲備用地都所剩不多，有的甚至沒有。融信集團的有關人士透露，目前融信下半年還有200畝的別墅用地等開發(fā)，除此之外已無地開發(fā)，只有通過今年下半年的拍地再取得項目用地，因此下半年的土地拍賣將考慮大宗地塊，以備兩年開發(fā)用量。中庚集團下半年開發(fā)中庚城后，土地儲備量只有500畝，而如果今后三五年都想扎根榕城的話，中庚集團每年的開發(fā)量以50萬平方米的速度遞增，下半年也要盡可能地拍到大宗地塊，才能保持開發(fā)用量。金輝集團目前也只有兩幅地塊，分別是2005年和2006年所拍地塊，約900畝，根據(jù)開發(fā)周期來看2005年所拍700畝地塊今年底也要正式運營，到明年儲備用地也就不多了，因此下半年也要在土地拍賣市場上爭一席之地。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，如果萬科等地產(chǎn)大鱷計劃在福州發(fā)展，勢必將加入福州的奪地大戰(zhàn)，到時福州土地拍賣市場上將上演一場更精彩的土地之爭。

　　門檻變高

　　市場競爭造就“寡頭”

　　“現(xiàn)在我拿地越來越難了，一方面是不斷上漲的地價，另一方面則是實力開發(fā)商的競爭”，日前，新店一小開發(fā)商在接受記者采訪時無奈地表示。記者亦從福州土地拍賣市場觀察到，每次有大宗地塊拍賣時，都只有為數(shù)不多的幾家開發(fā)企業(yè)掛牌競拍，一些小開發(fā)商單單是土地拍賣金都無法籌備。

　　“從福州房地產(chǎn)這10年的發(fā)展來看，門檻越來越高，原來一個項目500萬元資金即可，到現(xiàn)在隨便一個項目都是過億，而5億元以上的項目越來越多”，地產(chǎn)人士王先生稱，福州房地產(chǎn)已在兩三年前進入洗牌時代，一些小開發(fā)商逐步被淘汰，而有實力的品牌開發(fā)商則愈做愈強。有業(yè)內(nèi)人士預測，今后福州房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)四五家品牌實力開發(fā)商的“寡頭”現(xiàn)象。

　　雖然會出現(xiàn)幾家地產(chǎn)企業(yè)“壟斷”的現(xiàn)象，但是今后房地產(chǎn)市場仍會進入精品時代及品牌時代。地產(chǎn)人士陳文成稱，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍是賣方市場，但開發(fā)商也必須細分產(chǎn)品，將產(chǎn)品做細做精，否則再旺盛的需求量，也會因為其產(chǎn)品的不對路而無法打開銷量。不論是萬科、華潤這些知名地產(chǎn)企業(yè)入駐福州，還是福州本土企業(yè)，都必須遵循這個市場規(guī)律。而房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，已從早期的價格、規(guī)模、項目競爭到今天的品牌之爭，品牌觀念已深入人心，品牌已是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。