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     經(jīng)濟(jì)的周期性波動，是一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀規(guī)律，它是超越經(jīng)濟(jì)制度和體制的，房地產(chǎn)同樣也是如此。因而，對經(jīng)濟(jì)周期波動和房地產(chǎn)周期波動的調(diào)控并不等于能夠根本消除它。一定的經(jīng)濟(jì)政策只能影響周期波動，即放大或縮小其波動幅度，減緩周期頻率，抑制周期波動的“負(fù)效應(yīng)”，保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。但我們?nèi)绻勒杖藶橐蛩赜绊懙拇笮?，將?jīng)濟(jì)波動區(qū)分為非自然波動和自然波動，則經(jīng)濟(jì)波動不可消除的意義在于由非自然波動向自然波動的轉(zhuǎn)移，通過有彈性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和體制調(diào)整而抑制大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩和非自然的經(jīng)濟(jì)波動，以減少它對社會經(jīng)濟(jì)活動發(fā)生的災(zāi)害性影響。

　　宏觀調(diào)控亦稱國家干預(yù)，是政府對國民經(jīng)濟(jì)的總體管理，是一個國家政府特別是中央政府的經(jīng)濟(jì)職能。它是國家在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，為了促進(jìn)市場發(fā)育、規(guī)范市場運(yùn)行，對社會經(jīng)濟(jì)總體的調(diào)節(jié)與控制。宏觀調(diào)控的過程是國家依據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的一系列規(guī)律，運(yùn)用調(diào)節(jié)手段和調(diào)節(jié)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，為微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供良性的宏觀環(huán)境，使市場經(jīng)濟(jì)得到正常運(yùn)行和均衡發(fā)展的過程。宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容包括：

　　國家合理地制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和措施，如制定經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展戰(zhàn)略、方針、制定產(chǎn)業(yè)政策，以控制總量平衡，規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局；制定財(cái)政政策和貨幣政策，調(diào)節(jié)積累和消費(fèi)之間的比例關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會總供給和社會總需求的平衡，控制貨幣發(fā)行，制止通貨膨脹；建立和完善適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制度、收入分配制度和稅收征管制度等；

　　國家正確運(yùn)用價格、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配，從經(jīng)濟(jì)利益上誘導(dǎo)、協(xié)調(diào)和控制社會再生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)等；

　　科學(xué)地編制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，使經(jīng)濟(jì)計(jì)劃建立在有充分科學(xué)根據(jù)的基礎(chǔ)上，使其在中長期的資源配置中發(fā)揮應(yīng)有的作用，彌補(bǔ)完全依靠市場配置資源的不足。

　　一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策回顧

　　我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控并非是從2005年“國八條”才開始的，實(shí)際上早在2003年4月中國人民銀行下發(fā)121號文件，即《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》就拉響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的警報(bào)。該通知規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。

　　繼2003年7月國務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備，是為“8.31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。

　　2005年3月，央行決定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。央行此舉表明，中央政府對房地產(chǎn)的政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大。

　　2005年3月，國務(wù)院出臺八點(diǎn)意見穩(wěn)定房價。一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制；三是大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四是嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六是全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七是積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八是認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。

　　2005年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。其中對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，開征全額營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，開征差額征收營業(yè)稅。

　　2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

　　2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(俗稱“國六條”)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。

　　2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)(2006)37號)，人稱9部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米以下套型面積必須達(dá)70%的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)74號文件)，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

　　2006年7月5日，繼4月底上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率后，中國人民銀行宣布自7月5日起上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，以抑制當(dāng)年以來出現(xiàn)的貨幣信貸過快增長勢頭。

　　2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件，即《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。

　　2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件，即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個人購房的管理。

　　2006年7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)(2006)50號)，將九個國家土地督察局派駐地方，全國省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。

　　2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號文)，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。

　　2006年8月1日，國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍按新《規(guī)范》要求，土地出讓中同時要對房價、套型進(jìn)行限定。

　　2006年8月14日，中華人民共和國建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》。

　　2006年8月15日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行決定從該日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是繼7月5日后，央行年內(nèi)再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率由8%上調(diào)至8.5%。

　　2006年8月19日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。

　　2006年9月7日，建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合作出部署，決定在全國范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動。其中，包括捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為在內(nèi)的6類違法違規(guī)行為將成為此次整治行動的重點(diǎn)打擊對象。

　　2006年11月15日，中國人民銀行決定從該日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。據(jù)悉，此次是繼今年4月28日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，7月5日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，8月15日上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)之后，央行為控制投資過熱、信貸過快增長的第四次調(diào)控“重拳”。