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　　從租賃市場(chǎng)看2007年深圳樓價(jià)走勢(shì)

　　即將過(guò)去的2006年，絕對(duì)是要在深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上占據(jù)顯要地位的一年。不論在二級(jí)市場(chǎng)或是三級(jí)市場(chǎng)上，在這過(guò)去的一年里，深圳商品房的市場(chǎng)價(jià)格，都是在整個(gè)社會(huì)的注視之下、在中央政府的打壓之下、在普通購(gòu)房者的抱怨和驚呼聲中我行我素地一路飆升。

　　2006年深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)真火啊。在市場(chǎng)火爆樓價(jià)飆升炒作風(fēng)行的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多普通購(gòu)房者對(duì)中央政策的調(diào)控效果再次失望之后，面對(duì)2007年深圳樓價(jià)走勢(shì)很迷茫，買(mǎi)還是等，的確已經(jīng)成為一個(gè)緊迫的大問(wèn)題。2007年深圳樓市發(fā)展，如果單單是個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題是可以預(yù)測(cè)大的走勢(shì)的。但顯然目前的深圳樓價(jià)飆升已經(jīng)不單單是個(gè)行業(yè)市場(chǎng)的問(wèn)題，因此無(wú)法預(yù)測(cè)它、也無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)手段從根本上解決它。2007年中央出什么政策不好預(yù)測(cè)，政策的效果就更不好預(yù)測(cè)——就像前面兩年的“國(guó)六條”和“國(guó)八條”一樣。不過(guò)，老侯能夠通過(guò)對(duì)因?yàn)椴幌髽莾r(jià)可以炒作的、變數(shù)不多易于把握的深圳租賃市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)，為普通置業(yè)者大致推測(cè)一下深圳樓價(jià)在2007年的一個(gè)大致走勢(shì)。

　　在11月初，依據(jù)老侯對(duì)10月份深圳個(gè)別片區(qū)租賃市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，參照業(yè)內(nèi)行家的租賃市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，寫(xiě)過(guò)一篇文章《深圳：樓價(jià)飆升向上，租金走低向下》。文章在網(wǎng)上刊出，有網(wǎng)友質(zhì)疑。老侯對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步研究，結(jié)合對(duì)商品房投資收益情況的研究發(fā)現(xiàn)，10月租金走低是需求周期性波動(dòng)引起的市場(chǎng)波動(dòng)；中長(zhǎng)期看租金是上漲的。2007年深圳租金上漲將成為深圳樓市投資者的降落傘，深圳樓市炒風(fēng)不止，樓價(jià)上漲的腳步就停不下來(lái)。

　　老侯分析深圳租賃市場(chǎng)與商品房投資收益，有以下新的發(fā)現(xiàn)：

　　1、租金波動(dòng)與租賃市場(chǎng)的影響因素：

　　租金，僅僅是住宅投資者在特定租賃市場(chǎng)上的投資回報(bào)。租金高低最終由租賃市場(chǎng)供需決定，即受到出租盤(pán)源品質(zhì)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)量、租客人群社會(huì)結(jié)構(gòu)及其收入情況影響，還有季節(jié)不同引起的需求變動(dòng)也會(huì)引起租金的波動(dòng)。10月份全市租賃宗數(shù)與租金的微跌，主要是受市場(chǎng)進(jìn)入淡季因素影響。此外，區(qū)域、地段、配套、物管以及裝修情況等因素也會(huì)影響租金。

　　2、租金回報(bào)高過(guò)同期儲(chǔ)蓄存款利息收入是樓市投資的利益驅(qū)動(dòng)器。

　　(2)真正看重租金回報(bào)收益的投資客，會(huì)分析市場(chǎng)需求與租賃產(chǎn)品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)差異情況，理性選擇回報(bào)更高的產(chǎn)品。比如現(xiàn)在深圳小戶型產(chǎn)品不論在出租或是出售市場(chǎng)都比較受歡迎，市場(chǎng)誘導(dǎo)一些投資客將目光所訂在了1房1廳和小兩房產(chǎn)品。就是說(shuō)，今年中央政策的有關(guān)“7090”的規(guī)定，實(shí)際上在市場(chǎng)上發(fā)揮效用的直接結(jié)果是：為以這種方式作投資的投資者提供了優(yōu)質(zhì)而且豐富的產(chǎn)品。很顯然，用自有的30萬(wàn)資金通過(guò)向銀行貸款70萬(wàn)，投資100萬(wàn)的房子。年收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于(甚至達(dá)到2倍于)同期銀行存款利息收入，相對(duì)一次性付款購(gòu)房的年收益也高出不少?！?、面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融產(chǎn)品單一現(xiàn)狀和狹窄的投資渠道，遠(yuǎn)高于同期貸款利息的租金收益某種程度上迫使社會(huì)富裕資金流向原本就僧多粥少得房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)槿缟纤?，單從租金收益的回?bào)分析，投資性買(mǎi)房不論從短期或是長(zhǎng)期來(lái)看都是有著非常高收益的選擇。我們還沒(méi)有討論大家都看到的快速飆升的房?jī)r(jià)能在短期內(nèi)為投資者帶來(lái)的巨大增值收益。各路資金進(jìn)入樓市博樓價(jià)上漲，這純粹是一種資本要追求利潤(rùn)最大化的市場(chǎng)行為。這種趨利行為社會(huì)化使得國(guó)內(nèi)不僅是深圳、其他一線城市甚至二線城市普遍出現(xiàn)的炒樓現(xiàn)象。

　　深圳的住房問(wèn)題一直都很突出，現(xiàn)在已經(jīng)變得非常嚴(yán)重。解決居民住房問(wèn)題，所有居民都爭(zhēng)往自有商品房的獨(dú)木橋上擠根本就不現(xiàn)實(shí)。況且目前給炒很高了的樓價(jià)已經(jīng)把真正有居住需求的絕大部分人淘汰出局；深圳市政府的廉租房尚在規(guī)劃中，遠(yuǎn)水解不了近渴；大片大片的城中村改造又將從租賃市場(chǎng)的供給上大大減少對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的供應(yīng)，深圳的住房困局趨于形成一個(gè)死結(jié)，我們會(huì)看到：不論是在買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)或是租賃市場(chǎng)都將出現(xiàn)供給與需求嚴(yán)重脫節(jié)的情況，住房問(wèn)題將會(huì)成為深圳這個(gè)城市接下來(lái)很多年的痛。

　　4、深圳城中村改造對(duì)深圳樓價(jià)和租賃市場(chǎng)的影響：

　　深圳城中村在深圳這個(gè)城市20年創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)的過(guò)程中，功不可沒(méi)。我相信絕大多數(shù)來(lái)闖蕩深圳的當(dāng)代精英在深圳的城中村屋里居住過(guò)。網(wǎng)上現(xiàn)在有一個(gè)關(guān)于“城中村的公開(kāi)調(diào)查”，當(dāng)前的數(shù)據(jù)顯示：近乎89%的被訪者曾經(jīng)或正在租住城中村，主要原因近九成人居住在城中村是出于租金便宜和工作生活方便的因素考慮。請(qǐng)注意這項(xiàng)調(diào)查是網(wǎng)上進(jìn)行的，能夠在網(wǎng)上接受調(diào)查的人應(yīng)該是深圳普通白領(lǐng)以上人群。就是說(shuō)，城中村并非雖然也有大批的農(nóng)民工居住，但應(yīng)該有不少于60%的村屋租客是深圳普通白領(lǐng)甚至以上階層的人群。因此，在深圳樓價(jià)高企之時(shí)進(jìn)行大規(guī)模城中村改造，將迫使近百萬(wàn)居于關(guān)內(nèi)的流動(dòng)人口陸續(xù)搬出現(xiàn)在急劇的城中村屋，這一變化對(duì)于深圳的樓市(包括二級(jí)樓市和三級(jí)樓市)也好，租賃市場(chǎng)也罷都將產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。主要是有以下變化：

　　(1)迫使其中一部分有置業(yè)需求的普通白領(lǐng)在2007年加入“房奴”隊(duì)伍，增加了深圳樓市需求的剛性。這將有力支撐深圳樓價(jià)維持現(xiàn)在的高位，至少不會(huì)出現(xiàn)大面積下跌的情況。使得深圳樓市在政策打壓與需求支撐相互作用下進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的、由普通置業(yè)者前赴后繼痛苦消化高企樓價(jià)的漫長(zhǎng)期。

　　(2)迫使一部分普通白領(lǐng)于所在區(qū)域?qū)で笞饨鸱兜男^(qū)房租住，對(duì)于改造中的城中村所在區(qū)域租賃市場(chǎng)影響巨大。這些區(qū)域會(huì)因?yàn)樾枨蟮目焖僭鲩L(zhǎng)，使得市場(chǎng)更加趨于“盤(pán)方”化。租金將隨著供需矛盾的激化持續(xù)增長(zhǎng)。租金的持續(xù)增長(zhǎng)情況在這些區(qū)域日益明顯，樓市炒作因有不斷增大的回報(bào)支撐更加火熱。

　　(3)迫使一部分普通白領(lǐng)尋求在關(guān)外或者更偏遠(yuǎn)的低房租住租金較低的房屋。這一情況將會(huì)影響到整個(gè)深圳各區(qū)的租賃市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)的看好也將進(jìn)一步對(duì)樓市買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格穩(wěn)部上漲產(chǎn)生支撐和推動(dòng)。

　　(4)迫使一部分普通白領(lǐng)離開(kāi)深圳。但這一部分人的選擇離開(kāi)，對(duì)于租賃市場(chǎng)和樓市需求的減弱沒(méi)有任何幫助。

　　凡此種種，老侯以為屬于市場(chǎng)領(lǐng)域的現(xiàn)象尚可分析和預(yù)測(cè)，屬于政策層面的東西就不好預(yù)測(cè)，尤其是政策效果更是不好預(yù)測(cè)。拋開(kāi)政策因素，深圳2007年的樓價(jià)和租金價(jià)格一定是要上漲的，但我們拋不開(kāi)也不能拋開(kāi)政策因素。我們對(duì)政策有更多更大的期待，深圳樓市的2007年只是一個(gè)符號(hào)，它是深圳乃至我們國(guó)家面對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不容回避的一個(gè)歷史性抉擇！