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　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績效分析

　　所謂績效，目前中國字典上很難查找到該詞語的解釋。1995年美國學(xué)者Bates和Holton指出，“績效是一多維建構(gòu)，測(cè)量的因素不同，其結(jié)果也會(huì)不同”。概括而言，對(duì)于績效概念的理解，可分為以下三種：一是，績效就是工作結(jié)果或產(chǎn)出；二是，績效就是行為；三是，績效是結(jié)果和行為的統(tǒng)一體。因此，我們可以理解為績效即效果。

　　1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績效不佳

　　從2003年開始，國家有關(guān)管理部門相繼出臺(tái)相關(guān)措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但收效甚微。2003年和2004年，以上海為代表的長三角地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)猛漲，其中上海在這兩年中房價(jià)漲幅超過40%，杭州和南京的房價(jià)也出現(xiàn)大幅上漲。到2004年年底和2005年年初，長三角地區(qū)的房價(jià)更是呈現(xiàn)爆發(fā)性增長趨勢(shì)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題日益嚴(yán)重，由此積累的社會(huì)矛盾也日益突顯。2005年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，以上海為代表的長三角地區(qū)房價(jià)得到一定的抑制。但是，以北京、大連為代表的我國北方地區(qū)和以深圳、廈門為代表的我國南方地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)猛漲。2005年四季度，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比去年同季上漲6.5%，漲幅比三季度高0.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，70個(gè)大中城市中只有3個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅仍超過10%，分別是：呼和浩特13.7%，大連12.4%，深圳10.2%。上海、杭州房屋銷售價(jià)格同比漲幅比三季度均繼續(xù)回落。

　　2006年開始，國家加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控密度和力度，從“國六條”到“十五條細(xì)則”再到“外資限炒令”以及加息、提高存款準(zhǔn)備金率，都沒有使房價(jià)上漲幅度得到有效的控制。

　　根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：2006年三季度，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，廈門10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和廣州8.3%等；下降的城市只有2個(gè)，分別是：上海2.3%，丹東0.1%。

　　2006年12月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.3%，漲幅比上月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京新建商品住房銷售價(jià)格漲幅依然相當(dāng)突出，已連續(xù)七個(gè)月兩位數(shù)增長。2006年12月份，北京新房價(jià)格同比上漲10.4%，漲幅位居全國70個(gè)大中城市第二，而當(dāng)年10月則以10.7%的漲幅位居第一。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，2006年12月份，新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的城市還包括：秦皇島11.8%，深圳10.0%，福州9.8%，廈門9.1%，成都8.5%和廣州8.3%等。而上海新房價(jià)格依然保持負(fù)增長，同比下降了0.1%。

　　從以上一系列數(shù)據(jù)可以看出，這幾年，尤其是近兩年來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績效是不佳的。而上海從表面看，房價(jià)出現(xiàn)下跌，這是指平均房價(jià)。實(shí)際上，上海的房價(jià)是“虛跌實(shí)漲”，中心城區(qū)上漲，邊遠(yuǎn)地區(qū)下跌。

　　2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效不佳的成因分析

　　調(diào)控措施受到一定程度的干擾。

        第一，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展缺乏較好的制度和體制環(huán)境。這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效不佳的深層次原因。每當(dāng)中央政府出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，總會(huì)受到一些地方政府、利益團(tuán)體等或明或暗的抵制和消極的執(zhí)行。如2006年國務(wù)院的“國六條”出臺(tái)時(shí)，曾經(jīng)一度選擇沉寂的某些利益團(tuán)體終于難耐寂寞，或是似乎已深切地感受到了所謂市場(chǎng)“打壓”之痛，紛紛高頻率發(fā)聲喊話，矛頭直指中央政府，再次質(zhì)疑國家關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，甚至以憂國憂民自詡為高“覺悟”叫板中央決策層--“宏觀調(diào)控若出現(xiàn)偏差誰負(fù)責(zé)？”與此同時(shí)，來自一些專家學(xué)者甚至地方政府官員的高度默契配合的聲音很及時(shí)地跟進(jìn)，諸如“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需溫和用藥，如果用藥過猛導(dǎo)致房價(jià)大幅下降并非好事”；“國家GDP增長有兩個(gè)點(diǎn)來自房地產(chǎn)直接和間接拉動(dòng)，因此房地產(chǎn)調(diào)控不能說拉就拉下來”；“如果房價(jià)大幅度下降或者沒有人去買房，開發(fā)商就要破產(chǎn)，就會(huì)殃及金融業(yè)的安全”；指責(zé)“宏觀調(diào)控政策已經(jīng)管到了微觀方面，用行政手段干預(yù)市場(chǎng)犯錯(cuò)誤的概率就會(huì)大”，等等。更有一些地方政府對(duì)外來開發(fā)商公開表示：我市不受70%/90平方米的限制。事實(shí)上，由于體制上的原因，考核地方政府政績的一個(gè)主要指標(biāo)就是GDP，而在短時(shí)間內(nèi)快速拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)只能是房地產(chǎn)。因此，宏觀調(diào)控勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，從而也影響到地區(qū)經(jīng)濟(jì)。在此背景下，地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策能到位嗎？

　　第二，中央政府各部門政出多門互相矛盾。這是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效不佳的主要原因。房地產(chǎn)調(diào)控需要依靠土地供應(yīng)、財(cái)政稅收、金融信貸等手段綜合性地發(fā)揮作用。但由于我國行政管理體制所限，在宏觀調(diào)控過程中，中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用。譬如，2003年4月央行出臺(tái)了121號(hào)文件，隨后國務(wù)院根據(jù)建設(shè)部的意見發(fā)了一個(gè)和121號(hào)文件相左的18號(hào)文件。從2004年開始，建設(shè)部和國土資源部就房價(jià)快速上漲的原因，發(fā)表了針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)。在土地供應(yīng)方面，雖然國土資源部出臺(tái)了一系列限制房地產(chǎn)土地供應(yīng)的部門規(guī)章和臨時(shí)性的行政文件，但由于中國土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法賦予了地方政府部門審批土地的權(quán)力，所以國土資源部的這些規(guī)定很難落到實(shí)處。不僅如此，建設(shè)部為了大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)國土資源部制定的各項(xiàng)控制土地使用的宏觀調(diào)控政策并沒有出臺(tái)配套的措施。由于政出多門，地方政府在執(zhí)行中央各部門宏觀調(diào)控措施的時(shí)候，就會(huì)各取所需，這就使得中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就像拳頭打在棉花上一樣，沒有作用。

　　調(diào)控手段出現(xiàn)偏差。因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來說，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會(huì)引起價(jià)格上漲，反之供過于求就會(huì)引起價(jià)格下跌。因此，要使價(jià)格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。房價(jià)上漲應(yīng)該增加供應(yīng)減少需求。而從2003年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有一些政策恰恰是相反的。

　　首先，低估了剛性需求的能量。盡管這幾年房價(jià)上漲與房地產(chǎn)投資客有相當(dāng)大的關(guān)系，然而“國八條”和“國六條”的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)投資客的投資熱情得到最大限度的抑制，但房價(jià)依然我行我素的上漲，唯一可以解釋的是，我們可能對(duì)剛性需求估計(jì)不足。第一個(gè)背景，是目前城市居民住房的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段。我國許多城市的房地產(chǎn)發(fā)展處于第一階段末和第二階段的初期，這個(gè)時(shí)期的特征是房地產(chǎn)的剛性需求非常旺盛。第二個(gè)背景，隨著各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)也在突飛猛進(jìn)，隨之而來是大批動(dòng)拆遷戶的安置，從而引發(fā)大量被動(dòng)的剛性需求。第三個(gè)背景，這幾年我國正處在20世紀(jì)80年代生育高峰引發(fā)的結(jié)婚高峰周期，盡管房價(jià)很高，但結(jié)婚總得要房子住，而現(xiàn)在這些新人大部分都是獨(dú)生子女。因此往往出現(xiàn)三個(gè)家庭買一套住房的情況。此外，房子是必需品?？梢詻]有車開，但是要有房住。房改后，市場(chǎng)對(duì)住房的需求旺盛，人們對(duì)住房需求，尤其是在核心城市的住房需求實(shí)在非常旺盛。這種需求即使有部分被壓抑，但還是有大量的需求存在，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。

　　其次，在土地調(diào)控上出現(xiàn)反向。在需求沒有能力很好調(diào)控的時(shí)候，應(yīng)該著重對(duì)供給進(jìn)行調(diào)控，擴(kuò)大房屋供給量，需要擴(kuò)大土地供給量，在這個(gè)問題上，我們看到的土地調(diào)控政策，似乎恰恰起到了反向的效果。第一，2004年國務(wù)院出臺(tái)“收緊銀根和收緊地根”的雙緊方針。一方面提高房地產(chǎn)進(jìn)入的門檻，另一方面緊縮土地供應(yīng)，從而使市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的預(yù)期。第二，招拍掛理論上確實(shí)是最陽光的土地出讓方式，但是由于相關(guān)政策的不配套，土地提供能力以及效率問題，導(dǎo)致能進(jìn)入招拍掛的土地量有限，有限的土地供應(yīng)導(dǎo)致拍賣的瘋搶，地價(jià)拍出來就已經(jīng)是高價(jià)。第三，嚴(yán)格控制土地出讓、打擊亂占耕地，對(duì)拆遷的新法規(guī)，調(diào)高工業(yè)土地價(jià)格，上述調(diào)控手段，最終的結(jié)果，都是直接或者間接地影響土地供應(yīng)，造成建設(shè)用地的恐慌，導(dǎo)致土地供應(yīng)市場(chǎng)的減少。第四，土地調(diào)控的預(yù)期是加大供應(yīng)，這在“國六條”、“國八條”都說得很清楚，但是，調(diào)控的結(jié)果，沒有達(dá)到預(yù)計(jì)的增大土地供應(yīng)的局面，實(shí)際操作中，效果正好相反。

　　第三，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是堵多于疏。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，任何市場(chǎng)逐利行為都是很正常的，同時(shí)，正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是不可能長期擁有超過平均利潤現(xiàn)象存在的。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，是要嚴(yán)加防范控制資金流向房地產(chǎn)，堵住資金流向房地產(chǎn)的渠道，設(shè)置更高的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。二手房進(jìn)一步設(shè)置障礙，個(gè)人所得稅征收，阻礙市場(chǎng)流通。另一方面，數(shù)次調(diào)控在市場(chǎng)上的實(shí)際反應(yīng)就是，導(dǎo)致相應(yīng)職能部門研究政策、暫停辦理相關(guān)手續(xù)，但實(shí)際結(jié)果卻導(dǎo)致從土地到房子的供應(yīng)放緩、放慢。

　　流動(dòng)性過剩的影響。所謂流動(dòng)性過剩就是指有過多的貨幣投放量，這些多余的資金需要尋找投資出路，于是就有了投資或者經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，以及通貨膨脹危險(xiǎn)。從我國情況來看，造成目前流動(dòng)性過剩的根源來自于中國不斷推升的貿(mào)易順差，出口企業(yè)不斷把收回的美元兌換給國家，國家就得不斷向經(jīng)濟(jì)體系投放人民幣，這就造成了流動(dòng)性過剩。而在人民幣持續(xù)升值的背景下，國際資本不斷進(jìn)入我國，樓市過熱、股市過熱已成為必然。

　　3、提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效的對(duì)策措施

　　從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，抑制房價(jià)過快上漲各國采取的政策是不一樣的，但其中有一點(diǎn)卻是十分驚人的一致，這就是保障中低收入家庭的住房問題。

　　韓國：多管齊下抑制高房價(jià)。首先，加大房地產(chǎn)稅收力度。其次，承諾增加供給，提高房貸利率。此外，韓國多個(gè)政府部門還聯(lián)合起來警告房價(jià)虛高。

　　法國：實(shí)行廉租房和高稅收。建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府補(bǔ)貼，建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理，一方面嚴(yán)格控制房源，大部分廉租房只租不賣；另一方面對(duì)社會(huì)公開廉租房出租情況，接受大眾監(jiān)督。此外，高額地皮稅的征收也有效抑制了房地產(chǎn)投機(jī)行為。

　　英國：充分發(fā)揮貨幣政策的作用。一方面，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，利率從3.5%提高至4.75%，導(dǎo)致抵押貸款成本增加，遏制了房地產(chǎn)消費(fèi)信貸過熱的現(xiàn)象。另一方面，英國政府于2004年底通過了《住房法2004》，就如何確保建造足夠的低收入群體買得起的“社會(huì)性”住房、創(chuàng)建更加公平和良好的住房市場(chǎng)以及加快實(shí)現(xiàn)政府關(guān)于2010年“體面”住房目標(biāo)等作出了一系列切實(shí)可行的規(guī)定，此舉有效保障了社會(huì)中低收入階層的住房權(quán)益。

　　墨西哥：向低收入階層傾斜。首先，墨西哥政府通過上調(diào)高檔住宅土地使用許可申請(qǐng)費(fèi)和抵押貸款利率、控制貸款規(guī)模，以及提高產(chǎn)權(quán)評(píng)估等行政收費(fèi)和稅收標(biāo)準(zhǔn)等多項(xiàng)舉措，抑制高檔住宅的開發(fā)。其次，政府還通過全國勞動(dòng)者住房基金機(jī)構(gòu)推動(dòng)低價(jià)房的建設(shè)。對(duì)于每套房價(jià)在15.5萬比索(1美元約合11比索)以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該機(jī)構(gòu)可以低于市場(chǎng)利率2%的水平為開發(fā)商提供貸款；中央和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費(fèi)用，同時(shí)政府還撥款用于項(xiàng)目周圍道路、學(xué)校及醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施的建設(shè)。

　　德國：堅(jiān)持“福利住房”和小戶型。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，戰(zhàn)后60年來，德國先后建造了近1000萬套“福利房”。另外，德國一直堅(jiān)持供應(yīng)小戶型住宅。到上世紀(jì)末，全國戶均住房面積小于100平方米，是西方發(fā)達(dá)國家中最低的國家之一，這也是德國解決住房問題的一項(xiàng)重要有效的舉措。

　　因此，我們要把大力保障中低收入家庭的居住權(quán)利放在首位，這也是建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)。

　　第一，要進(jìn)一步明確和完善住宅供給制度。“居者有其屋”是人的生存權(quán)利，世界各國政府對(duì)貧困人口都有住房保障制度，但保障制度的范圍和方式各異，其效果也不相同。目前我國的住房保障制度不明確、不完善，實(shí)施的效果不理想。住房保障制度范圍僅是低保人群還是中低收入者？保障制度的形式是廉租房還是包括經(jīng)濟(jì)適用房？目前，實(shí)施結(jié)果是廉租房覆蓋面非常小，連低保人群住房都沒有完全解決。以暗補(bǔ)形式提供的經(jīng)濟(jì)適用房，公平分配困難，開發(fā)商缺乏積極性，難以滿足中低收入者的需求。因此，中高收入家庭主要通過市場(chǎng)解決住房問題，中低收入家庭主要通過政府來解決住房問題。“人人有房住不等于人人有住房”，解決中低收入家庭的住房，可以采取多元化的方式?？梢詳U(kuò)大安居房的建設(shè)規(guī)模，可以放寬中低收入家庭購房貼息標(biāo)準(zhǔn)，也可以擴(kuò)大廉租房享受者的范圍，讓中低收入者有更多的選擇來滿足自己的住房要求，而不一定以人人擁有自己的住房為目的。

　　第二，實(shí)現(xiàn)供需聯(lián)動(dòng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展。眾所周知，市場(chǎng)的均衡離不開供給與需求的比配。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于政府是城市土地的惟一擁有者，因此，理論上，只要及時(shí)捕捉市場(chǎng)信息，通過調(diào)整土地的供應(yīng)量就能調(diào)節(jié)商品房的供給，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性均衡。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)商品的供給往往具有3至5年的周期，而市場(chǎng)需求，亦即有購買力的需求，卻能在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)出市場(chǎng)，兩者存在一定時(shí)間差。若要保證市場(chǎng)的長期穩(wěn)定，則既要調(diào)控中長期的供給，又要對(duì)短期的需求加以適度引導(dǎo)。在短期內(nèi)，針對(duì)需求的調(diào)控是防范短期風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。同時(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)，加快建設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警信息系統(tǒng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開化。

　　第三，協(xié)調(diào)中央各主管部門，形成宏觀調(diào)控合力。實(shí)際上，在我國各部門之間互相扯皮、誰也不買誰的賬的事情多的是。因此，中央各主管部門對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的認(rèn)識(shí)要一致，對(duì)國務(wù)院出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策要行動(dòng)一致，形成合力。否則，再出更多的政策也是無濟(jì)于事。

　　第四，不僅要增加土地供應(yīng)，而且要檢查與督促各地政府落實(shí)中低價(jià)普通住宅建設(shè)用地的投放，促進(jìn)供給結(jié)構(gòu)盡快改善，滿足普通居民購房的需求。同時(shí)，要完善土地供給和使用政策，有效利用開發(fā)商手中的土地。

　　第五，完善房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制環(huán)境。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績效不佳，而一味地指責(zé)地方政府政策執(zhí)行不力顯然是不公允的。地方政府執(zhí)行政策不力的主要原因是考核政績的主要指標(biāo)是GDP的增長，而房地產(chǎn)是拉動(dòng)GDP的重要?jiǎng)恿Γ坏胤秸疀]有好的增加財(cái)政收入渠道，而土地是“第二財(cái)政”，在考核手段和財(cái)政收入體制沒有根本的變化之前，一味地指責(zé)其政策執(zhí)行不力無疑屬于治標(biāo)不治本。因此，完善良好的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制環(huán)境刻不容緩。一是建立科學(xué)的政績考核指標(biāo)體系，二是提高政府執(zhí)行力的效率。