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　　如果說“國六條”的出臺，為小戶型的大量涌現(xiàn)埋下了伏筆，那么，城中村的改造則促使這一伏筆的功用變的愈加明朗。

　　“目前，鄭州市場上在銷的擁有獨立樓層的小戶型樓盤有60多個。”一名房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。相對于鄭州這個并不算太大的市場，如此眾多的小戶型樓盤集中投放，所帶來的競爭壓力無疑是巨大的。

　　小戶型紅海已然在鄭州成形，小戶型在市場上已然大行其道，但消費者的購買積極性卻并沒有如開發(fā)商預(yù)料中的熱情高漲，小戶型住宅的銷售暖春遲遲沒有到來。

　　鄭州進入小戶型紅海

　　自從著名學者錢·金教授和莫博涅女士的《藍海戰(zhàn)略》問世以來，紅海與藍海這兩個詞匯開始被頻繁提及。“紅海”指在已知市場空間的血腥競爭；“藍海”則指開拓新的市場空間。不難看出，鄭州小戶型市場正處在“紅海”時代。

　　2001年的時尚PARTY驚鴻出世，掀起了鄭州小戶型的“十月革命”。此后，小戶型在鄭州一路高歌猛進，發(fā)展態(tài)勢迅猛。如今，王鼎國貿(mào)、思達·數(shù)碼國際公寓、曼哈頓廣場、清華SOHO廣場、中凱·華府、鑫苑都市公寓、博客工社、非常國際、咖啡公寓等，就仿佛千樹萬樹梨花開一般，小戶型的井噴之勢已然呈現(xiàn)。這些項目分布在鄭州的各個行政區(qū)域，既有體量較小的單體項目，又有作為城市綜合體項目的一部分而存在，價格多在3500元／平方米到6000元／平方米之間，項目平均價格要高于同區(qū)域的多層住宅。

　　在河南道豐溝通地產(chǎn)運營機構(gòu)行銷總監(jiān)晁杰看來，引起小戶型開發(fā)火熱的原因主要有兩點：一是“90平方米以下房屋必須占到新建項目戶型比例的70%”的政策限制；二是投資者及年輕買家對小戶型的旺盛需求。

　　“原本小戶型的誕生是把購房末梢的邊緣客迅速拉進購房置業(yè)的隊伍里，讓更多暫時住不上大戶的人群，有一個更多元化的選擇；方便多方面的人居需求，如贍養(yǎng)老人、為孩子上學等。”晁杰說，如今很多的小戶型已背離了這一最初的目的，“現(xiàn)在的小戶型是小戶型的戶，大戶型的型。”

　　小戶型井噴帶來的并不僅僅是市場競爭的升溫，同時也產(chǎn)生了不少問題。一些新入行的開發(fā)商通過對小戶型的開發(fā)，讓消費者為其支付昂貴的學費，進而實現(xiàn)了“賺一筆就走”的“如意打算”。小戶型同質(zhì)化現(xiàn)象同樣令人堪憂，相同的產(chǎn)品設(shè)計、相同的物業(yè)配套、相同的管理模式……這無疑違背了小戶型因人而異的初衷。

　　一名房產(chǎn)專家曾指出，大部分小戶型產(chǎn)品單層面積大，單層戶數(shù)少則十多個單位，多則二十多個單位，造成了在有限的空間里，廚、廁得不到合理解決，通風采光差等現(xiàn)象，且很多項目也沒有雙氣，“因此，部分差的項目或差的戶型出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象便也不難理解了。”

　　小戶型市場在哪里？

　　到底誰在購買小戶型？或許這句話能回答這個問題：“20歲的人用來住，30歲的人用來玩，40歲的人用來投資”。作為過渡性和投資性的產(chǎn)品，小戶型的確吸引了許多新新人類和投資者關(guān)注的目光。但同樣也正因為如此，小戶型讓很多消費者望而卻步。

　　出于經(jīng)濟考慮，李小姐一開始就把目光鎖定到了小戶型，最終選定了一個郊區(qū)的樓盤。雖然這個樓盤當時還處于挖坑階段，周圍只有一個漂亮的售樓部挺立其間，但在售樓小姐的游說下，她還是買下了其中一套房?？僧敺孔由w好后，她發(fā)現(xiàn)無論是戶型結(jié)構(gòu)還是小區(qū)環(huán)境，都和她設(shè)想的有很大差距。同時，李小姐正準備結(jié)婚，小戶型的房子已經(jīng)不能滿足生活需要，而且家人也希望她買一套長期居住的大房子。于是，她想將房子賣了，但并不容易出手；想將其出租，但由于位置的原因，租房的人并不多。

　　李小姐如今一提到這套房子就犯愁，她告訴記者，當初買房子時花了20萬，做了30年的房貸，月供700多元，“按照鄭州的行情，那個位置的小戶型月租很難上700元。”她說，房子現(xiàn)在成了她食之無味、棄之可惜的“雞肋”。

　　小戶型與中國人傳統(tǒng)的安家置業(yè)夢想是有出入的。李小姐說，小戶型用于暫時居住還可以，一結(jié)婚生子就要換更大房子。這時候小戶型的出路只能是轉(zhuǎn)手賣掉或是出租。“可誰也不敢保證幾年之后的二手房市場，或者房屋出租市場會是什么樣子，所以購買小戶型還是應(yīng)該慎重。”

　　樓市投資資金需求量大，回報周期長，而近段時間來股市的火暴也吸引了不少分流的房產(chǎn)投資資金。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，許多年輕人也覺得目前股市總體仍算穩(wěn)定，因此想“下水”試試。正想進入股市的許先生告訴記者，“我手頭資金只有幾萬元，投資小戶型壓力比較大?，F(xiàn)在想選業(yè)績比較好的股票或者基金試試，應(yīng)該是最好的投資方式了?，F(xiàn)在股市比較牛，即使不漲應(yīng)該虧得也不會很多。”

　　市場期待高品質(zhì)小戶型

　　其實早在去年，不少專家就已作出預(yù)測：2007年中小戶型將集中投放，并極有可能形成扎推格局，隨之供大于求的局面也將產(chǎn)生。盡管實際情況并非全如專家所言，但鄭州小戶型項目銷售的不理想?yún)s已成現(xiàn)實。

　　河南財經(jīng)學院教授劉社指出，對小戶型住宅的需求各個城市是有差別的，經(jīng)濟發(fā)達、人才流動比較大的大都市對小戶型的需求量較大，而內(nèi)地城市或人才流動比較小的中小城市對小戶型的需求則相對比較小。“目前鄭州市場上的小戶型住宅常常定位于高端年輕白領(lǐng)階層，但這部分人群遠沒有開發(fā)商想像的那么龐大，也比不上北京、上海的小戶型消費者富有，他們很在意房價，還沒有富有到‘甘愿出高價以免除精裝修勞役之苦’的程度。”

　　在劉社看來，鄭州小戶型市場距離成熟還有一段距離。“開發(fā)商需要在改進戶型設(shè)計、增進居住的舒適性方面下工夫，同時將精裝修變?yōu)楹喲b修以降低房價，并增加70～90平方米的戶型，將面向高端白領(lǐng)的市場定位改為面向普通消費者。”她認為這樣才有利于小戶型市場的良性發(fā)展。

　　一名業(yè)內(nèi)人士曾直言不諱地表示，關(guān)鍵還是要看房價，相比周邊省會城市來說，鄭州的房價還不算太高，多數(shù)消費者還有能力購買面積大一點的房子。“如果鄭州房價再繼續(xù)上漲下去，消費者也許只能買得起小戶型了，那時小戶型市場肯定會一片飄紅。”