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       光榮遠去和華麗再現(xiàn)

　　1997年9月，河南金博大購物中心開業(yè)。同年11月，鄭州市丹尼斯百貨開業(yè)。這兩個后來扛起河南商業(yè)大旗的商業(yè)巨頭當時并不知道自己生不逢時，因為在它們開業(yè)的第二年，便迎來了被業(yè)內(nèi)稱為“商場倒閉年”的1998年。但在孕育了“商戰(zhàn)”教科書般經(jīng)典案例的商城鄭州，這兩個企業(yè)卻一直堅持下來，見證了后“商戰(zhàn)”時代的10年發(fā)展。鄭州商業(yè)從陣痛到從容，發(fā)生了翻天覆地的變化，16家世界500強企業(yè)的進駐再一次說明“得中原者得天下”的道理。

　　上世紀90年代的商戰(zhàn)硝煙仿佛才剛剛散去，重量級的商業(yè)巨鱷已再次強勢登陸中原，新一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮席卷鄭州。原有商業(yè)物業(yè)的崛起，新建商業(yè)地產(chǎn)項目來勢兇猛，2007年哪些商業(yè)地產(chǎn)項目能夠在鄭州商業(yè)的史書上留下自己的印記？誰又在不斷演進3600年商都的商業(yè)文明？

　　商圈演進

　　當二七商圈、火車站商圈、紫荊山商圈、碧沙崗商圈、鄭東商圈的走向坐標一個個從地圖上亮起，我們已經(jīng)清楚地看到了鄭州商業(yè)文明演進的路線。

　　二七商圈作為鄭州商業(yè)的發(fā)源地，集中了大大小小的商業(yè)項目十多個，是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。從二七塔出發(fā)不遠，鄭州火車站商圈以獨具特色的大型批發(fā)市場成為鄭州商業(yè)的亮點。而較早興起的以鄭州商業(yè)大廈、中原商貿(mào)城等幾個大型商場所組成的碧沙崗商圈則一直波瀾不驚，形成了自然的服務(wù)區(qū)域居民的商圈形態(tài)。

　　在新興的商圈中，前景美好而商業(yè)氛圍有待增強的是鄭東新區(qū)的鄭東商圈。事實上，業(yè)界公認的目前鄭州最具活力的商圈位于花園路、紫荊山沿線的花園路紫荊山帶狀商圈。

　　由于地處鄭州的行政區(qū)，該區(qū)域以公務(wù)員為主的居住人群消費力強勁，一個真正匹配鄭州未來新行政區(qū)、居住區(qū)的優(yōu)良商圈正在形成。

　　與此同時，在花園路、紫荊山路和經(jīng)三路沿線，一大批體量龐大的商業(yè)地產(chǎn)項目日漸聚集，并且依托道路周邊特殊的商業(yè)環(huán)境，逐漸形成一個個特色十足的經(jīng)濟帶。鄭州國貿(mào)中心總經(jīng)理司小偉說：“這些新興的商業(yè)項目，完全不同于以往大賣場、百貨或?qū)I(yè)市場，而是多種業(yè)態(tài)的組合，代表著全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，也就是目前市場上所稱的建筑綜合體。”

　　紅海里仰望藍海

　　鄭州的商業(yè)競爭之激烈在20年前已經(jīng)聞名全國。目前，國內(nèi)商業(yè)巨頭丹尼斯、世紀聯(lián)華、北京華聯(lián)、大商等與外資巨鱷家樂福、易初蓮花、麥德龍、百勝等同臺競技，沃爾瑪、銀泰百貨、巴黎春天虎視眈眈，鄭州商業(yè)已是一片慘烈紅海。

　　鄭州新田置業(yè)董先生認為，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)并不具有專業(yè)水準，為緩解資金緊張，鄭州的商業(yè)項目幾乎無一例外的是分割式銷售，獨立分割產(chǎn)權(quán)。為盡快實現(xiàn)銷售，多承諾7%至10%不等的投資回報，將商業(yè)物業(yè)作為一種金融工具來對待，而對商業(yè)物業(yè)后期如何經(jīng)營的問題，要么想得很少或者根本就沒考慮過。

　　開發(fā)商的短視行為以及將風險轉(zhuǎn)嫁于小業(yè)主投資者的行為為他們帶來的只是眼前的利益。而國外成功的商業(yè)80%以上為持有型物業(yè)，將該物業(yè)作為奶牛，不斷地長期地為持有者供應著鮮奶。“我們堅持選擇80%的自持物業(yè)比率，并不是要嘩眾取寵，而是真切地考慮到將來商業(yè)的后續(xù)發(fā)展，一個商業(yè)項目只有不斷'活'下去，才能真正'火'起來，開發(fā)商持有絕大部分的物業(yè)對這一點是個保證。”司小偉說。

　　商業(yè)文明中的商業(yè)生態(tài)觀

　　“商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商至少要面對三種客戶：一是投資者，商鋪的銷售離不開投資者；二是經(jīng)營者，商鋪的價值實現(xiàn)要靠經(jīng)營；三是終端消費者，沒有消費者的消費，商鋪的利潤無從談起。”董先生說，事實上處理好這三者之間的關(guān)系是一個如何營造良好商業(yè)生態(tài)的問題。

　　“我們成立專業(yè)的商業(yè)公司，引入世界500強第二位的家樂福做超市，引入國內(nèi)首屈一指的大商新瑪特做百貨，只有不足20%的商業(yè)給投資人，就是要專業(yè)人做專業(yè)事，形成一個良性互動的商業(yè)生態(tài)。”董先生說。

　　“商業(yè)生態(tài)還包括對商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的合理規(guī)劃和外部的合理避讓。”董先生說，商業(yè)物業(yè)需要統(tǒng)一的規(guī)劃，統(tǒng)一的營銷，統(tǒng)一的定位，需要考慮商業(yè)的整體氛圍。

　　此外，司小偉認為，鄭州在城市規(guī)劃條例中，雖然出臺了商圈規(guī)劃，但多數(shù)的項目在規(guī)劃時只考慮或者是更多地考慮項目本身的情況，缺乏對項目所在的商業(yè)大環(huán)境調(diào)研分析，出現(xiàn)鄰居商鋪定位相似導致店鋪的差異化不足，競爭經(jīng)營，或者是鄰家商鋪定位反差過大，導致雙方的店鋪經(jīng)營出現(xiàn)定位矛盾，其結(jié)果必然造成惡性競爭，要么吃掉一方，要么兩敗俱傷，都要為自己的盲目建設(shè)經(jīng)營付出沉重的代價。“鄭州國貿(mào)中心的整體商業(yè)定位和業(yè)態(tài)分布，充分考慮到了花園路紫荊山路商業(yè)帶的現(xiàn)有業(yè)態(tài)分布情況，所以有希望在這個帶狀商圈內(nèi)錯位經(jīng)營共贏共生。”