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　　萬科城市高爾夫花園萬科城年上半年的東莞樓市沒有出現(xiàn)商家預(yù)期的火爆場(chǎng)面。1~6月份的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)，猶如洗盡鉛華般平靜，沒有太多的新項(xiàng)目上馬，市場(chǎng)無論推盤還是銷售都顯得過于平淡。根據(jù)1~6月份東莞房地產(chǎn)網(wǎng)上交易數(shù)據(jù)顯示，1~6月份每天商品房成交套數(shù)平均在120套，難以與去年下半年保守估算的180套日平均成交量相比。

　　各盤的開盤推貨沒有出現(xiàn)去年下半年那種“每月價(jià)不同”的瘋狂追漲局面，房價(jià)沒有出現(xiàn)太大的上漲。

　　樓市銷售平淡，主要是受到股市的影響。5月底股市中期調(diào)整之后，一些人看到了股市的風(fēng)險(xiǎn)，資金又逐步回流，但仍然不是很明朗。

　　產(chǎn)品供給

　　主流產(chǎn)品向“小”靠攏

　　今年上半年的東莞樓市，產(chǎn)品方面最大的特點(diǎn)是，主流戶型有往“小”走的趨勢(shì)。

　　各盤的產(chǎn)品線仍以大戶型及中小戶型為主，三房兩廳的戶型仍是市場(chǎng)主流的供應(yīng)產(chǎn)品。但戶型選擇則更見豐富，并有往“小”走的趨勢(shì)。第一季度二房二廳代替去年的四房二廳,成為市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量第二的戶型。

　　從市場(chǎng)供應(yīng)面積上看，2007年市場(chǎng)主力面積區(qū)間正往小方向走，71~80平方米和111~120平方米是市場(chǎng)主力面積區(qū)間,各占市場(chǎng)份額的16.8%和14.5%。

　　這一切都證明“90/70”戶型調(diào)整的政策已在今年東莞市場(chǎng)得到有效體現(xiàn)。

　　現(xiàn)象一：小戶新盤“遲遲不露面”

　　據(jù)東莞中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，2007年小戶型(90平方米以下)市場(chǎng)供應(yīng)量約70萬平方米，比去年有大幅度的增長，粗略估計(jì)今年城區(qū)市場(chǎng)將有近萬套小戶型產(chǎn)品入市。

　　然而1~6月份東莞樓市的小戶市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)商家預(yù)期的競(jìng)爭(zhēng)激烈場(chǎng)面。上半年進(jìn)入市場(chǎng)的全新單體小戶型只有金升國際公寓正式發(fā)售，而天誠康橋、學(xué)府1號(hào)等目前仍處于內(nèi)部登記階段。

　　目前在市場(chǎng)爭(zhēng)相露面的小戶型產(chǎn)品都屬于大社區(qū)里的小戶產(chǎn)品，4月以后，景湖春曉二期、萬科城市高爾夫花園、怡豐翠云軒都陸續(xù)推出部分小戶產(chǎn)品，較受市場(chǎng)歡迎，銷售速度也比較快。

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)上悄然出現(xiàn)了一種應(yīng)對(duì)“90/70”政策的戶型變革——一房改二房的小戶捆綁型產(chǎn)品陡然在市場(chǎng)上現(xiàn)身。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為出現(xiàn)這種產(chǎn)品的直接原因在于東莞人偏愛大戶型產(chǎn)品。另外，目前小戶產(chǎn)品在股市沖擊下難以消化。

　　現(xiàn)象二：前五月別墅新增供應(yīng)量為“0”

　　今年的城區(qū)別墅市場(chǎng)與去年相比，可以說是一片慘淡。2007年第一季度，東莞城區(qū)市場(chǎng)竟無一個(gè)新項(xiàng)目推出市場(chǎng)，當(dāng)5月結(jié)束時(shí)，市區(qū)別墅的新增供應(yīng)量依然是零。進(jìn)入到6月份，這種低迷的局面終于被打破：星河傳說旗峰天下在項(xiàng)目掃尾階段推出了新貨。

　　目前東莞別墅看似供不應(yīng)求，但2007年第一季度的房地產(chǎn)預(yù)警分析數(shù)據(jù)顯示，別墅的空置情況比較嚴(yán)重，空置面積達(dá)10萬㎡，同比增幅達(dá)239.07%。

　　這一數(shù)據(jù)帶出的別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀是，別墅日漸成為稀缺品，越來越多的別墅炒家正在介入別墅市場(chǎng)圖謀暴利，由此導(dǎo)致用于投資的別墅比例在不斷增加，出現(xiàn)了別墅“斷貨”但空置率卻嚴(yán)重偏高的怪現(xiàn)象。

　　樓市價(jià)格

　　投資為主的小戶型遭股市阻擊

　　2007年上半年的東莞樓市價(jià)格走勢(shì)可分為兩部分，第一季度由于東莞市城區(qū)供應(yīng)不足，主要是消化舊盤剩余產(chǎn)品。

　　但在4月之后，隨著新盤逐漸增多，小戶型定價(jià)也普遍超過平均水平，價(jià)格開始拉升，在“五一”期間，東城區(qū)均價(jià)終于突破7000元/平方米。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，四大城區(qū)房價(jià)不均衡,呈階梯狀,表現(xiàn)為萬江區(qū)沖“5”,莞城區(qū)沖“6”,東城區(qū)和南城區(qū)沖“7”，東城區(qū)和南城區(qū)房價(jià)大大高出莞城區(qū)和萬江區(qū)。

　　尤其股市對(duì)樓市的影響不小，5月份更加明顯，大量原先的樓市投資客進(jìn)入股市，以投資為主的小戶型產(chǎn)品銷售遭遇困境，而上半年又是以小戶型放盤為主，對(duì)整體樓價(jià)影響比較大，但在5月底股市中期調(diào)整之后，一些人看到了股市的風(fēng)險(xiǎn)，資金又逐步回流，但仍然不是很明朗。

　　現(xiàn)象一：交易總額下降價(jià)格平緩上升

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，第一季度城區(qū)樓市均價(jià)為5391元/㎡，相比2006年第一季度城區(qū)均價(jià)每平方米上漲100元，漲幅為2%。南城區(qū)代替東城區(qū)成為城區(qū)房價(jià)最高的區(qū)。

　　即使在“五一”黃金周，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量也偏少，整體市場(chǎng)比較平靜，交易總額同比下降40%左右，但銷售價(jià)格平緩上升。城區(qū)的東城區(qū)樓價(jià)仍是整個(gè)東莞的領(lǐng)頭羊，中心區(qū)樓盤均價(jià)突破7000元/㎡以上，偏郊區(qū)樓盤均價(jià)4500元/㎡左右；南城的東莞大道片區(qū)樓盤均價(jià)達(dá)6500~7000元/㎡，中心區(qū)樓盤均價(jià)5500~6500元/㎡；城區(qū)莞城、萬江新貨樓價(jià)也沖破了6000元/㎡大關(guān)。

　　現(xiàn)象二：股市資金緩慢回流反哺樓市

　　今年5月初，股市持續(xù)暴漲，大量的樓市投資客進(jìn)入股市，給小戶型產(chǎn)品帶來了前所未有的壓力，這種情況下，小戶型價(jià)格高開低走，不得不采取多種方式暗地里降價(jià)，比如精裝修、打折等等。

　　股市未來向好正吸引著不少分流的投資資金，由于房產(chǎn)回報(bào)下降，一些前期房產(chǎn)投資者將房產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)入股市；部分住房需求并不急迫的購房人也暫時(shí)放緩購房計(jì)劃，轉(zhuǎn)而將資金投入股市。股市樓市之間的“蹺蹺板效應(yīng)”正在呈現(xiàn)。但到了5月底，股市暴跌，雖然大盤開始反彈，但許多投資者信心已失，尤其大部分散戶，都在減倉觀望，而有一些進(jìn)入股市較早、賺到真金白銀的人，已經(jīng)把股市賺到的錢用于提前還房貸，或準(zhǔn)備離開股市把資金轉(zhuǎn)到樓市上來。

　　總體來說，樓市資金進(jìn)入股市是短暫現(xiàn)象，樓市投資的主體沒有改變。

　　現(xiàn)象三：土地交易價(jià)連創(chuàng)新高

　　今年上半年土地的放量及成交頗為活躍。第一季度最為引人注目的土地成交出現(xiàn)在虎門鎮(zhèn)，東莞金灣花園以3.06億元的高價(jià)拿下虎門金洲村一塊面積為34842㎡的商住用地，樓面地價(jià)達(dá)到3513元/平方米，并同時(shí)創(chuàng)下東莞市商住地樓面地價(jià)最高、拍賣競(jìng)投單位最多、拍賣現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)次數(shù)最多等三項(xiàng)紀(jì)錄。

　　4月27日，南城水濂村地塊以14.12億元被東莞萬科及北京萬信組成的聯(lián)合競(jìng)標(biāo)體一舉拿下，并打破了虎門在1月份創(chuàng)下的最高樓面地價(jià)的紀(jì)錄，其樓面地價(jià)達(dá)到了3772元/㎡。

　　數(shù)說上半年東莞樓市

　　關(guān)鍵詞上半年情況

　　主銷戶型三房兩廳的戶型

　　主力面積71~80平方米和111~120平方米

　　市區(qū)別墅前5月新增供應(yīng)量是零

　　別墅空置面積10萬㎡

　　土地供應(yīng)量第一季地面成交單價(jià)同比增長181.19%

　　東城中心區(qū)樓盤均價(jià)突破7000元/㎡以上

　　東城偏郊區(qū)樓盤均價(jià)4500元/㎡左右

　　南城東莞大道片區(qū)均價(jià)達(dá)6500~7000元/㎡

　　莞城、萬江新盤樓價(jià)沖破6000元/㎡

　　南城水濂地塊樓面地價(jià)3772元/㎡，東莞“地王”