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　　房地產(chǎn)功能的定位：目前中國房地產(chǎn)市場中存在的最大問題是，各級地方政府對房地產(chǎn)所具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能最感興趣，特別是在城市化進程中，各地政府不僅沒有把房地產(chǎn)所承擔(dān)的社會服務(wù)功能予以重視，反而把城市土地經(jīng)營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。

　　房地產(chǎn)確實是對經(jīng)濟增長具有強拉大效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是我們還必須清楚地認(rèn)識到，中國的房地產(chǎn)也承擔(dān)著保障13億人口公平居住權(quán)的功能。如果我們忽略了這一點，失去的不僅僅是和諧社會主義的基礎(chǔ)，同時我們將遭遇房地產(chǎn)市場泡沫帶來的危害。

　　房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的定位：鑒于中國房地產(chǎn)的市場的特點和功能，決定了中國房地產(chǎn)市場的目標(biāo)定位上限和下限。房地產(chǎn)市場管理的上限，就是不能使房地產(chǎn)市場陷入投機市場的陷阱。要使房地產(chǎn)不陷入投機市場的陷阱，需要對供需雙方進行約束性調(diào)控：對購房者而言，要使其不是為了投資而購買，而是為了居住而購買；對房地產(chǎn)商而言，不能使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個暴利或超額利潤行業(yè)，而應(yīng)當(dāng)是一個獲得平均利潤的行業(yè)。這是保證房地產(chǎn)業(yè)在中國健康發(fā)展的上限調(diào)控目標(biāo)。

　　中國房地產(chǎn)調(diào)控的下限目標(biāo)是，無論房地產(chǎn)價格如何變化，必須讓所有的居民都能有房住，特別是收入最低的群體必須有最低的起碼的居住標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，無論你如何富有，有如何強大的購買力，也只能購買有限面積的住房。在住房標(biāo)準(zhǔn)上，中國不可能像美國那樣，中產(chǎn)家庭都可以購買獨立別墅。要使低收入者能夠住上房，使中等收入能夠買得起房，使高收入者購有限的房，實現(xiàn)住房的大體均等化，這應(yīng)當(dāng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。

　　目前造成中國房地產(chǎn)價格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因，是對房地產(chǎn)市場管理定位上出現(xiàn)了問題。從經(jīng)濟學(xué)基本原理看，房地產(chǎn)并不是一個完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的中國更是如此。但是從1998年放開房地產(chǎn)市場以來，對于房地產(chǎn)到底是按照完全競爭市場來管理，還是按政府參與的有限競爭市場來管理，我們并沒有從理論和指導(dǎo)思想上搞清楚。在對房地產(chǎn)市場管理和政策的設(shè)計上，嚴(yán)重存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。管理指導(dǎo)思想和政策與房地產(chǎn)市場性質(zhì)的錯位，使房地產(chǎn)的管理陷入被動局面。

　　房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，是一個有限競爭市場

　　由于房地產(chǎn)市場是基于土地資源市場，由此決定了房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。

         有限競爭的房地產(chǎn)市場有以下三大特征：

　　首先，土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場是最容易形成泡沫的市場。

　　由于土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場價格的調(diào)節(jié)無法解決供給量的增加，只能通過價格的上升來調(diào)節(jié)供需矛盾。當(dāng)價格上升到背離房地產(chǎn)實際價值時，誘發(fā)投機出現(xiàn)，房地產(chǎn)投機形成對資金強大需求，投機資金的大量注入形成房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，由此連帶引發(fā)經(jīng)濟危機，最終導(dǎo)致整個經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)陷入泡沫的機理是：房地產(chǎn)供不應(yīng)求——價格上漲——城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少——引發(fā)價格輪番上漲——誘發(fā)投機需求膨脹——房地產(chǎn)價格在炒作中攀升——形成房地產(chǎn)泡沫——隨著資金供應(yīng)鏈的斷裂——泡沫破裂——導(dǎo)致經(jīng)濟危機。

　　這不僅僅是理論上的邏輯推進，無論是最早進入市場經(jīng)濟的西方發(fā)達國家還是后進入市場經(jīng)濟的發(fā)展中國家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地產(chǎn)市場泡沫的代價。而且房地產(chǎn)“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危害。

　　第二，房地產(chǎn)在空間上非流動性，決定了房地產(chǎn)市場是無法通過土地要素的流動來解決供求均衡封閉的地域市場。

　　房地產(chǎn)市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。石油、礦產(chǎn)資源等產(chǎn)品也屬于不可再生的資源，但它們都可以通過跨國界流動來調(diào)節(jié)市場供需。糧食也像房地產(chǎn)一樣屬于依托土地資源的產(chǎn)品，但糧食本身也可以流動，惟獨房地產(chǎn)市場無法通過土地資源的國際流動來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時，無法通過進口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進行國際間流動，但資本是可以國際流動的，在這種情況下，如果把地域性的封閉的房地產(chǎn)市場當(dāng)作開放的、可流動的市場來對待，盲目地開放金融市場與房地產(chǎn)市場，帶來的只能是國際資本對該國房地產(chǎn)市場沖擊，給一個國家?guī)矸康禺a(chǎn)泡沫的災(zāi)難。泰國房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂就是如此。目前，我國允許外資進入中國的房地產(chǎn)市場，這是一個充滿風(fēng)險的選擇。需要我們慎重對待。

　　第三，土地作為國土資源，作為一國居民必須的生活資料，決定了房地產(chǎn)是無法通過交易完全定價的商品。

　　如果按照市場定價，美國擁有的購買力能夠再購買一個或數(shù)個像美國一樣的國土。作為國家主權(quán)和國民財富的國土資源是不可交易的，由此決定了以國土為資源的房地產(chǎn)也不是一個完全交易的產(chǎn)品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料，也不是一般的商品。房地產(chǎn)開發(fā)包含了房地產(chǎn)商的投資，所以房地產(chǎn)具有商品特性，具有可交易性。但是房地產(chǎn)中的土地作為國土資源，它的價值又具有不可交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權(quán)是一國公民基本權(quán)利的一部分。他可能沒有能力購買附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所在的城市或農(nóng)村的居住權(quán)不能因為沒有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可交易性的雙重特性，決定了房地產(chǎn)市場是一個有限競爭市場。如果將房地產(chǎn)市場交給完全競爭的市場來調(diào)節(jié)，那么，以單一購買力決定的房地產(chǎn)資源的分配，就有可能使許多沒有購買力的公民失去居住權(quán)。因為市場調(diào)節(jié)只承認(rèn)購買力，不認(rèn)公平的居住權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的雙重性，決定了單純通過市場調(diào)節(jié)無法保證公民的居住權(quán)，需要政府參與市場的調(diào)節(jié)。

　　對中國房地產(chǎn)市場調(diào)控管理的反思：完全市場化陷阱

　　中國的房地產(chǎn)市場化改革，開始于1998年，其根本性的標(biāo)志，是國發(fā)199823號《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》文件的頒布。23號文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導(dǎo)思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目標(biāo)定位是：“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。”既然1998年啟動的房地產(chǎn)市場的供給體系，是以經(jīng)濟適用房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。這也就意味著當(dāng)時國務(wù)院一開始把中國的房地產(chǎn)市場是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國務(wù)院從一開始在操作層面上沒有把房地產(chǎn)市場完全交給市場來調(diào)節(jié)。在指導(dǎo)思想上只是提出了推進住房商品化、社會化的改革，并沒有明確將房地產(chǎn)市場界定為有限競爭的市場。

　　但是，在實際執(zhí)行中，各級地方政府并沒有把興趣和工作的重點放在對經(jīng)濟適用房的供給上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照23號文件要求，以建設(shè)經(jīng)濟適用房為主的土地供應(yīng)比例應(yīng)當(dāng)在60%以上。但實際上，一些城市連1%都不到，比例相對高的北京市也不到10%。

　　中國房地產(chǎn)在各級地方政府與房地產(chǎn)商合謀中，遠離國發(fā)199823號文件的要求，向完全市場化快速滑動時，中國房地產(chǎn)價格開始逐步攀升。然而，令人不解的是，就在中國房地產(chǎn)過熱的問題開始暴露的2003年，國務(wù)院頒發(fā)國發(fā)200318號《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，對中國房地產(chǎn)市場的定位卻來了一個180度的大轉(zhuǎn)彎。在199823號文件中，提出以建設(shè)經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場定位，在國發(fā)200318號文件中，則變成“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。”這說明國務(wù)院對中國房地產(chǎn)市場的定位，已經(jīng)從1998年的有限市場論轉(zhuǎn)向按一般市場來對待。這實際上是對已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的認(rèn)可。因為以經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場根本沒有出現(xiàn)過，而真正存在的是一個普通商品房越來越占主導(dǎo)地位的市場。

　　自從2003年房地產(chǎn)過熱以來，國內(nèi)出現(xiàn)了對房地產(chǎn)到底是否存在泡沫的激烈爭論。這種爭論雖然引發(fā)了中央對房地產(chǎn)市場存在問題的高度重視，但對于造成中國房地產(chǎn)價格不斷攀升的根本原因，并沒有觸及。盡管國務(wù)院文件并沒有明確提出將中國房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)節(jié)，但在實際操作中，嚴(yán)重存在著把房地產(chǎn)市場向完全市場化推進的趨向。不可否認(rèn)，相比于計劃體制下的住房制度，住房改革的市場化、商品化趨向沒有錯。但是把中國房地產(chǎn)市場當(dāng)作其他商品市場一樣，作為完全市場化市場來推進，顯然是一個認(rèn)識和指導(dǎo)思想上的誤區(qū)。

　　國發(fā)200318文件下發(fā)后，對經(jīng)濟適用房與一般商品房比例改變的信息，其實是一個強化房地產(chǎn)市場競爭強度的信息。由此也可以解釋，為什么本意是調(diào)控房地產(chǎn)的文件，在文件頒發(fā)后的2004年卻成為中國房價陡然升高的一年。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2004年商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅首次突破兩位數(shù)，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數(shù)。房價漲幅為2000年以來最高。據(jù)中國社科院等權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的《2004-2005中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》，2004年全國商品房平均售價比1998年增加651元，達到2714元/平方米，年均增加為93元，但2004年一年的房價增長就比2003年多出了355元，增值是1998-2003年年均增量的3.8倍。

　　直到2005年4月底的“國八條”和2006年5月的“國六條”，才再將調(diào)整供房結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容。在不斷攀升的房地產(chǎn)價格面前，主管房地產(chǎn)的建設(shè)部的態(tài)度也發(fā)生了變化。盡管在房地產(chǎn)相關(guān)文件中，表面明確提出了中國房地產(chǎn)市場性質(zhì)定位，但從出臺的有關(guān)政策看，中央政府越來越將房地產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品和市場來對待。