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　　成都房地產(chǎn)市場(chǎng)一周分析

　　(2007年6月11日-2007年6月17日)

　　本周五城區(qū)共成交了1945套，相比上周減少546套，需求有一定回落；郊縣區(qū)域的成交總量相對(duì)有一定回升，雙流成交量相對(duì)最高；

　　本周成都市主城區(qū)住宅產(chǎn)品成交均價(jià)最高的是錦江區(qū)，均價(jià)為5910.13/平方米，全市成交均價(jià)為5266.80元/平方米；

　　新發(fā)預(yù)售證項(xiàng)目共9個(gè)，共計(jì)增加住宅3280套，相比上周數(shù)量有所增加，但是產(chǎn)品受關(guān)注度與之前相比略有不足；廣告投放數(shù)量繼續(xù)低迷，投放99次；

　　紅牌樓區(qū)域市場(chǎng)開始啟動(dòng)，新項(xiàng)目準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)，其中新界項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)最吸引人注意的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；

　　今年前5月，全省外商投資合同額為10.68億美元，同比增長(zhǎng)超過五成，其中投入房地產(chǎn)的外資近五成；各大樓盤又開始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套為賣點(diǎn)吸引買家；新特區(qū)的具體政策規(guī)劃尚未出臺(tái)，但必然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生助推作用；5月份深圳房屋銷售價(jià)格上漲12.3%，受到管理部門重點(diǎn)關(guān)注；

　　6月15日拍賣成交多宗土地，其中紅牌樓西部汽車城地塊成交樓面均價(jià)最高，達(dá)到5111元/平方米。

　　一、一周交易量匯總

　　1、主城區(qū)交易量

　　本周市場(chǎng)需求有所回落，相對(duì)上一周來看成交數(shù)量有一定幅度的降低。

　　本周共成交了1945套住宅，相比上一周成交減少了546套。

　　本周的可售套數(shù)是42930套，相比上周的可售套數(shù)42892增加了38套，相對(duì)上一周來看，本周的成交量有相當(dāng)幅度的減少，可售套數(shù)相對(duì)變化不大，說明本周市場(chǎng)供需基本平衡。

　　本周市場(chǎng)上新增的項(xiàng)目相對(duì)來說影響力和受關(guān)注度都不如前兩周上市的建設(shè)路區(qū)域項(xiàng)目，因此成交量明顯不如前兩周。

　　本周最值得關(guān)注的就是成都和重慶設(shè)立新特區(qū)這個(gè)消息，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是相當(dāng)利好的消息，可以說給兩地的房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個(gè)極好的發(fā)展契機(jī)，但是從實(shí)際情況來說，對(duì)這個(gè)政策最先起反應(yīng)的是股票市場(chǎng)，這相對(duì)也影響了本周房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

　　2、郊縣成交量

　　本周郊縣區(qū)域成交量同上周相比總體成交量略有一定的提升。

　　在經(jīng)過前段時(shí)間成交量的暴漲之后，都江堰區(qū)域的成交量在這兩周已經(jīng)開始回落，在上周成交46套住宅的基礎(chǔ)上，本周成交了100套住宅，而之前成交量不太穩(wěn)定的雙流和溫江區(qū)域本周的成交量呈兩極分化，雙流區(qū)域本周成交了387套，相對(duì)上一周數(shù)據(jù)有很大的提升，而溫江區(qū)域成交了115套，和上周數(shù)據(jù)相差不大。

　　上周成交量最大的是龍泉驛區(qū)域在本周總共成交了201套，相對(duì)上一周數(shù)量有所降低，結(jié)合最近一段時(shí)間郊縣區(qū)域市場(chǎng)運(yùn)行的狀況來看，各個(gè)區(qū)域在本區(qū)域有項(xiàng)目上市的情況下成交量會(huì)得到相當(dāng)?shù)奶嵘粗山涣繑?shù)據(jù)明顯萎縮，可見對(duì)于郊縣區(qū)域來說，供應(yīng)量的多少是影響成交量的重要因素。

　　(本版塊數(shù)據(jù)均采自成都房地產(chǎn)管理局公眾網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，由世家機(jī)構(gòu)情報(bào)分析部整理)

　　二、本周住宅產(chǎn)品成交價(jià)格

　　本周成都市除了錦江區(qū)之外各區(qū)域每日的產(chǎn)品成交價(jià)格相對(duì)很平衡，說明目前市場(chǎng)對(duì)于各區(qū)域產(chǎn)品有明確的需求，成交產(chǎn)品基本相似。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，本周均價(jià)最高的仍然是錦江區(qū)，一周成交產(chǎn)品的價(jià)格是5910.13，相對(duì)上一周又有一定程度提高，這也是得益于目前區(qū)域內(nèi)在市區(qū)有相當(dāng)數(shù)量的產(chǎn)品在售。其次是武侯區(qū)和高新區(qū)，價(jià)格分別是5642.04和5668.3，這兩個(gè)區(qū)域的成交均值相對(duì)上周都略有提高。本周成華區(qū)的均值為4947.67，成交均價(jià)繼續(xù)提升，主要是受建設(shè)路區(qū)域產(chǎn)品的帶動(dòng)?？偟膩砜矗m然本周各區(qū)域的均價(jià)都有一定提升，同時(shí)本周住宅產(chǎn)品成交均價(jià)相比上周也有一定的提高，說明在本周較高品質(zhì)的住宅需求比較強(qiáng)烈。

　　三、本周新發(fā)預(yù)售證項(xiàng)目

　　(本版塊數(shù)據(jù)均采自成都房地產(chǎn)管理局公眾網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，由世家機(jī)構(gòu)情報(bào)分析部整理)

　　本周共有9個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證，新增住宅供應(yīng)3280套，面積294939.96平方米。

　　同上周相比，本周新增項(xiàng)目增加了3個(gè)，住宅套數(shù)增加168套，面積增加了31300.64平方米。

　　從產(chǎn)品上市的情況來看，本周的市場(chǎng)供應(yīng)增加量與上周的增加量相比有相當(dāng)?shù)奶嵘?，在最?周時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上大量增加住宅產(chǎn)品的供應(yīng)。

　　同去年同期比較，從數(shù)據(jù)上看，本周的新增產(chǎn)品不論從套數(shù)還是從面積上都有很大的提升，最主要的原因應(yīng)該是受到成渝設(shè)立新特區(qū)政策的刺激。

　　本周增加住宅產(chǎn)品的平均面積大小是89.92平方米，相對(duì)之前兩周平均面積由一定的提升，說明本周新增加的住宅產(chǎn)品中面積較大戶型所占比例有一定增加。

　　四、本周廣告投放統(tǒng)計(jì)

　　本周廣告投放總量為99次，相比上周投放次數(shù)減少了1次。

　　本周單個(gè)項(xiàng)目投放次數(shù)最多的是紅牌樓廣場(chǎng)，一共投放了4次，其他的項(xiàng)目中，天合凱旋城、錦江城市花園、華宇.錦都名城和淺水半島2期分別投放3次。

　　本周廣告投放的數(shù)量共99次，對(duì)比前一周的廣告投放數(shù)量來說相差不大。最近一段時(shí)間內(nèi)的廣告投放數(shù)量基本維持就在這個(gè)數(shù)值左右，雖然在上一周傳來的成渝設(shè)立新特區(qū)的利好消息，但考慮到廣告宣傳推廣和產(chǎn)品營(yíng)銷之間的協(xié)調(diào)，即使要增加廣告投入還是要受到一定程度的限制。

　　五、熱點(diǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)析

　　新界

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

　　項(xiàng)目地址：武侯區(qū)武侯大道武侯山莊旁

　　占地：370畝

　　總戶數(shù)：151(1期1組團(tuán))

　　期數(shù)：1期1組團(tuán)(共3期)

　　產(chǎn)品形態(tài)：8層多層退臺(tái)電梯洋房

　　戶型區(qū)間：1期1組團(tuán)：107-154(退臺(tái)式)

　　開盤時(shí)間：07年6月底

　　基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：

　　優(yōu)勢(shì)：

　　開發(fā)商有實(shí)力和一定得知名度，在成都已經(jīng)開發(fā)多個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目規(guī)模較大，按規(guī)劃共分三期開發(fā)，目前即將面市的是1期1組團(tuán)，共約151套。

　　項(xiàng)目所處武侯大道武侯山莊旁，總共開發(fā)面積超過300畝，是目前區(qū)域內(nèi)正在開發(fā)的最大盤，項(xiàng)目所處位置較佳，距外雙楠和神仙樹片區(qū)的不到10分鐘車程。

　　本項(xiàng)目1組團(tuán)預(yù)計(jì)售價(jià)在5500-5900之間，在目前片區(qū)的開發(fā)情況下，這個(gè)價(jià)格相對(duì)來說略有一點(diǎn)高，但是項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)該能夠抵銷這個(gè)問題。

　　1組團(tuán)的戶型以120左右的套三戶型為主力，其他還包括有1樓帶花園和2樓帶大陽(yáng)臺(tái)的154和144的大戶型，7、8層的106的較小戶型。

　　目前排號(hào)正在進(jìn)行中，已經(jīng)發(fā)放超過340號(hào)，從銷售現(xiàn)場(chǎng)的情況來看，前來咨詢的90%以上是自駕車，多為30歲以上的人群，從咨詢的意向來看，大多集中在100平方米左右的戶型上，同時(shí)140以上的大戶型也有不少的追捧者，相對(duì)來說，3-6層的120左右的戶型除了其中幾套能夠兩面面對(duì)景觀的戶型外，受到的注意就少很多。

　　抗性：

　　3期背后有一條鐵路，對(duì)2、3期住戶的影響可能較大

　　(1)銷售狀況

　　營(yíng)銷周期表

　　六、本周信息動(dòng)態(tài)分析

　　動(dòng)態(tài)信息：來自省商務(wù)廳的消息稱，今年前5月，全省外商投資合同額為10.68億美元，同比增長(zhǎng)超過五成，其中投入房地產(chǎn)的外資近五成。

　　要點(diǎn)簡(jiǎn)析：統(tǒng)計(jì)顯示，前5月，全省房地產(chǎn)業(yè)合同外資和實(shí)際到位外資均超過制造業(yè)，列各行業(yè)之首。其中合同外資達(dá)50614萬(wàn)美元，實(shí)際到位外資金額38925萬(wàn)美元，均占全省外資總額五成以上。其中，合同外資增資額和實(shí)際到位外資增加額在3500萬(wàn)美元以上的全是房地產(chǎn)企業(yè)，包括萬(wàn)科成華、中海興業(yè)、四川雅居樂和愛美高實(shí)業(yè)等。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入公司實(shí)力比拼的情況下，必然會(huì)有越來越多的外資通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　動(dòng)態(tài)信息：暑假將至，各大樓盤又開始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套為賣點(diǎn)吸引買家。同時(shí)，市場(chǎng)上也有很多買家為了解決子女的教育問題而買樓。

　　要點(diǎn)簡(jiǎn)析：在目前成都市場(chǎng)上教育地產(chǎn)做得最成功的莫過于南延線的育才.竹島項(xiàng)目，依托育才七中的影響力，竹島項(xiàng)目上市之后一直受到熱烈追捧。這是因?yàn)榻逃禺a(chǎn)概念從根本意義上來說符合了開發(fā)商和業(yè)主的需求，對(duì)發(fā)展商來說，在樓盤硬件越來越同質(zhì)化的今天，教育概念增加了樓盤的賣點(diǎn)和項(xiàng)目的附加值，有助于銷售，從而增長(zhǎng)利潤(rùn)；而對(duì)于業(yè)主來說，望子成龍是每個(gè)父母的心愿，多數(shù)人會(huì)選擇一些附近有名牌學(xué)校的樓盤，以解決子女日后讀書問題。

　　動(dòng)態(tài)信息：由于新特區(qū)的具體政策規(guī)劃尚未出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響難以估計(jì)，但能肯定的是基于新特區(qū)的成立，成渝兩地房?jī)r(jià)必然會(huì)有一個(gè)上漲。

　　要點(diǎn)簡(jiǎn)析：就上一周市場(chǎng)的運(yùn)行來看，在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本沒受到太大的影響，反而是二手房市場(chǎng)首先受到消息的刺激，外地客戶在成都購(gòu)房的意愿開始強(qiáng)烈。就已知的消息來看，這次的信特區(qū)不是單純的新經(jīng)濟(jì)特區(qū)，而是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，通過創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展體制，從這一著眼點(diǎn)來看，區(qū)縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是這次新特區(qū)建設(shè)的最大受益者。

　　動(dòng)態(tài)信息：調(diào)查顯示，5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)，深圳漲幅達(dá)12.3%受到重點(diǎn)關(guān)注。

　　要點(diǎn)簡(jiǎn)析：深圳市政府為應(yīng)對(duì)此次專項(xiàng)整治行動(dòng)而召開前期預(yù)備會(huì)議。本次檢查的重點(diǎn)在于市場(chǎng)層面，即調(diào)查是否存在“非正常、非市場(chǎng)”性的因素推動(dòng)城市房?jī)r(jià)的快速上漲。這也意味著“房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治”即將正式啟動(dòng)，新一輪針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控已拉開帷幕。

　　七、土地拍賣信息

　　6月主城區(qū)共拍賣土地7宗，且全部成交，總成交面積達(dá)247123.25平方米，合370.6844畝。其中高新區(qū)成交最多，3宗地共205.6901畝，其次為成華區(qū)和青羊區(qū)。

　　從方位看，城南共成交3宗地，總面積150.6238畝；城西雖然只成交2宗地，但是總規(guī)模超過城南，達(dá)186.6583畝，且這2宗地都位于三環(huán)外；城東的兩宗地都位于一～二環(huán)之間，位置相當(dāng)好，但地塊面積也很小。

　　從環(huán)域看，三環(huán)外繼續(xù)保持土地供需的熱點(diǎn)態(tài)勢(shì)，成交土地4宗，總成交面積313.7835畝。其中，有2宗地位于成南，2宗位于城西。從今年城南上市交易的土地來看，通過拍賣或掛牌方式成交的12宗地中，11宗地位于三環(huán)外，總凈用地面積達(dá)498.3459畝，占整個(gè)城南總成交面積的84%。由此可以看出，城南的房地產(chǎn)開發(fā)已基本上往三環(huán)外高新區(qū)轉(zhuǎn)移。隨著區(qū)域開發(fā)的日漸火熱、配套設(shè)施的逐步完善以及品牌開發(fā)商的不斷聚集，城南、三環(huán)外的市場(chǎng)價(jià)值正越來越獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。與城南相比，城西三環(huán)內(nèi)尚有部分土地可供應(yīng)。

　　從交易結(jié)果來看，7宗土地中有6宗都處于房地產(chǎn)開發(fā)的絕佳或熱點(diǎn)區(qū)域，

　　從成交土地單價(jià)看，一～二環(huán)的成交宗地單價(jià)平均為1110萬(wàn)/畝，二～三環(huán)的只有1宗地成交，成交單價(jià)為920萬(wàn)/畝，三環(huán)外成交的4宗地平均單價(jià)為690萬(wàn)/畝。

　　從樓面地價(jià)看，此次拍賣的成交的宗地的樓面地價(jià)都很高，均在2000元以上。其中，樓面地價(jià)在3000元以上的宗地就有4宗，最高為紅牌樓西部汽車城地塊--5111元/平方米。

　　成交結(jié)果

　　1號(hào)宗地位于成華區(qū)雙林路新華公園對(duì)面，起拍價(jià)560萬(wàn)/畝，被福建六建建設(shè)集團(tuán)有限公司以1290萬(wàn)/畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià)23154.21萬(wàn)元，樓面地價(jià)3870元/平米。

　　2號(hào)宗地位于東大街以南、二環(huán)路內(nèi)側(cè)豐田4S店對(duì)面，500萬(wàn)/畝起拍，被成都成房置業(yè)有限公司以930萬(wàn)/畝的單價(jià)拿走，成交總價(jià)14371.569萬(wàn)元，樓面地價(jià)2790元/平米。

　　3號(hào)宗地位于青羊區(qū)培風(fēng)村，280萬(wàn)/畝起拍，最終被興元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以750萬(wàn)/畝的高價(jià)拿下，成交總價(jià)81068.55萬(wàn)元，樓面地價(jià)2250元/平米。

　　4號(hào)宗地位于武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)核桃村(西部汽車城旁)，350萬(wàn)/畝起拍，被武城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以920萬(wàn)/畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià)21620.552萬(wàn)元，樓面地價(jià)5111元/平米。

　　5號(hào)、6號(hào)宗地都位于高新區(qū)花蔭村九組、十組、燈塔村八組，起拍價(jià)300萬(wàn)/畝，5號(hào)地塊被嘉里公司以840萬(wàn)/畝的單價(jià)拿走，成交總價(jià)58124.976萬(wàn)元，樓面地價(jià)3000元/平米；6號(hào)地塊同樣也被嘉里公司以850萬(wàn)/畝的單價(jià)拿走，成交總價(jià)49237.78萬(wàn)元，樓面地價(jià)3035元/平米。

　　7號(hào)宗地位于西部新區(qū)晨風(fēng)片區(qū)，120萬(wàn)/畝起拍，最終被芙華新大陸房產(chǎn)公司以320萬(wàn)/畝的單價(jià)拍下，成交總價(jià)25141.408萬(wàn)元，樓面地價(jià)達(dá)2000元/平米。