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　　--房地產(chǎn)商拿到預售許可證后10天不賣房，購房者可向房產(chǎn)局投訴

　　昨日，記者從長沙市房產(chǎn)局了解到，目前國家對于捂盤惜售無明確法律規(guī)定，但這種行為已經(jīng)違背相關(guān)政策。在長房政發(fā)［2006］087號文件中，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后未在10日內(nèi)開始銷售商品房”被納入長沙市整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椈顒訉嵤┓桨钢小?/p>

　　“如果有消費者發(fā)現(xiàn)這種‘捂盤’現(xiàn)象，可以向房產(chǎn)局投訴，也可以登錄長沙市房產(chǎn)局網(wǎng)站查詢相關(guān)樓盤的銷售情況。”長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局產(chǎn)權(quán)市場處相關(guān)負責人向記者表示。

　　賣房像擠牙膏

　　“對不起，你想要的戶型沒有了。”近日，在長沙某樓盤的售樓部內(nèi)，一心買房的黎宏聽到了這樣的答案。

　　兩天后，這個樓盤對外開盤，黎宏再托朋友從該樓盤內(nèi)部打聽到，他要的戶型實際上“還有不少”。收到消息后，黎宏馬上趕至售樓部，而售樓人員仍是同樣的回答：“對不起，你要的戶型沒有了。”“明明有房子，他們就是想方設(shè)法不賣給你。”黎宏認為，這是開發(fā)商在搗鬼。當日，和黎宏一樣擠在售樓部買不到房子的人有許多，他們同樣弄不清楚，到底是真的沒房還是有房不賣了。

　　捂盤，已是房價上漲時長沙房地產(chǎn)市場的主要動作。今年3月有多個樓盤宣稱將于五一前后開盤，而至今仍無動靜。長沙某大盤負責人告訴記者，“賣房子就要像擠牙膏，擠一點賣一點，才能永遠供不應(yīng)求。”

　　不顧風險推遲開盤

　　“現(xiàn)在看來，當時公司推遲開盤的決定是正確的。”李冰(化名)，長沙某別墅項目營銷總監(jiān)。在目前整個長沙樓市火爆銷售的當頭，李冰對于樓盤銷售的擔憂已經(jīng)一掃而空，“現(xiàn)在，我們的開盤時間還要往后推。”

　　“當時手續(xù)都已經(jīng)基本齊全，意向客戶累積已逾8成，實際上我是贊成盡早開盤的。”李冰說。李冰的擔心首先源自去年一系列的國家宏觀調(diào)控政策，“今后國家還會不會再出狠招？我覺得很有可能。”另一個理由預計多個別墅樓盤都將于今年年中集中面市，難免與這些競爭對手短兵相接。

　　最終，公司高管的決定仍是推遲開盤。“公司的考慮自然想把利潤率進一步提高。推遲開盤雖然有風險，但如果大形勢好，高端項目單價提高500元不是問題。”李冰說。

　　只為等待房價上漲

　　今年以來，長沙房價進入持續(xù)的上升通道。今年5月底，李冰所在樓盤預訂價格相對去年已提升近800元／平方米，而最新的開盤日期仍然未定。“絕不僅僅是我們，你可以看到長沙很多樓盤都延后了開盤日期，有的甚至早就拿到了預售許可證。”李冰說，“現(xiàn)在長沙連只有一棟的小樓盤都想分批推。”

　　百盛·天心華庭項目副總經(jīng)理鐘吉煌認為，去年6月，樓盤可能完全按照自身的營銷節(jié)點來操作，不會過多的考慮宏觀走向。而今年6月，在輿論一致指向房價上漲、股市樓市雙紅、多家外地實力開發(fā)商入長拿地等等因素的刺激下，房地產(chǎn)營銷人士會毫無疑問給出“房價上升勢頭正好”的評價。“像是否拿到預售許可證和項目進度等等，這些都不是決定開盤的核心因素。”首席地產(chǎn)顧問總經(jīng)理胡為說道，“開盤是營銷中的一個重要節(jié)點，完全是為營銷而服務(wù)。”

　　“在這種情況下，根據(jù)大勢走才是最重要的。”鐘吉煌認為，等待房價攀升到更高位，這正是眼前不少樓盤推遲開盤的原因。

　　[揭密]樓盤銷控三大手段

　　銷售控制是樓盤操作中的常見手段，目的就是，始終造成供不應(yīng)求的局面。

　　推房數(shù)量少于意向客戶數(shù)量：這一手段通常在樓盤認購或者開盤銷售初期采用。在樓盤開盤前，先確定基本的意向客戶數(shù)量，然后再確定推出多少套房銷售。其中，推出的房子數(shù)量一定比意向客戶少，造成供不應(yīng)求的火爆銷售場面。

　　好戶型放在后期賣：樓盤銷售時，首先將不太好的樓層和戶型先期銷售掉。對于精品的樓層和戶型，開發(fā)商希望留到接近現(xiàn)房時再出售，以獲得更大的漲價空間。

　　銷售進度表造假：許多樓盤的銷售進度表都是假的，目的是給購房者添加心理壓力，促使購房者加速或提價購買。

　　[各界聲音]

　　“銷控是可恥的”

　　開盤當天已經(jīng)買不到房，托好友咨詢該樓盤內(nèi)部人士，卻說還有房。前陣子，這樣的事情發(fā)生在肖曉身上，他現(xiàn)在仍覺得氣憤不已。

　　“這絕對是一種欺詐行為，開發(fā)商有房卻說已經(jīng)賣掉了，就是為了造成購房者的恐慌心態(tài)。”肖曉認為，開發(fā)商謊稱他要買的房子已售完，侵犯了消費者的知情權(quán)。

　　“房子是搶著買的。實際上，這種一房難求的氣氛很可能是開發(fā)商自己制造出來的，目的只有一個——提價。”肖曉覺得，即使自己買到了那套房子，他的利益也還是受到了損害。他覺得還有另外一種可能，“現(xiàn)在房價漲得這么厲害，開發(fā)商可能是想把房子留著，等再漲個三四百每平方米再賣。”

　　無助地看著房價上漲

　　“房子都封頂了，不知道為什么總是拖著不開盤，價格也還沒定，現(xiàn)在都6月份了。”因為房子，朱蕓始終處于焦灼狀態(tài)。從去年11月份開始，朱蕓已經(jīng)開始關(guān)注長沙南邊的這個樓盤，當時一期的均價是3200-3300元／平方米。去年12月份，當姜琳終于下決心準備買下時，該樓盤卻又是“一售而空”。

　　“我現(xiàn)在每個星期都打電話給他們的售樓員。”每次打電話，朱蕓都向售樓員提出相同的問題，“到底什么時候開盤？價格確定了沒？”這個星期，朱蕓得到的回答是，二期估計在7月開盤，但現(xiàn)在也還不一定。

　　“早知道這樣，去年買了好多了。”朱蕓一直后悔去年沒有當機立斷地買下。買房時間延后半年會帶來什么？對朱蕓來說，這會帶來單價上漲300元／平方米，購買90平方米的一套房子需要再多出27000元。

　　“現(xiàn)在，售樓員告訴我的預計價格是不低于3500元／平方米、不高于3800元／平方米。”朱蕓現(xiàn)在的希望是，該樓盤能夠早點開盤——趕在開發(fā)商把價格再提個兩三百之前。

　　人為制造虛假繁榮

　　捂盤，是正常的商業(yè)行為，還是違規(guī)操作？長沙房地產(chǎn)業(yè)界對這一觀點同樣有分歧。有的開發(fā)商看來，在當下采取捂盤是正常的。在房價上漲的情況下，開發(fā)商僅僅是出于商業(yè)利益導向而捂盤惜售，不能算違規(guī)。

　　對于目前普遍的捂盤現(xiàn)象，也有業(yè)內(nèi)人士表示出擔憂。“許多開發(fā)商人為地制造熱銷場面，使得呈現(xiàn)出一個虛假的繁榮市場，這將導致對整個局面的把握不準，從而誤導市場。”首席地產(chǎn)顧問總經(jīng)理胡為說。目前在長沙的低密度項目中，不少采取了捂盤待價的操作手段，這也將進一步帶動房價上漲。

　　“當所有人想方設(shè)法把房價捧起來之后，接下來該怎么辦？”胡為說。在他看來，相對于人為造成短期內(nèi)的迅速上漲來說，合力保持長沙房地產(chǎn)市場一貫的健康形象更為重要。