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　　高檔住宅似乎在“陷落”。

　　四五月的京城樓市，高檔住宅銷售遇冷、成交大幅下降的消息，頻頻見諸報(bào)端，但因?yàn)楸本┦蟹康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)3月份起就關(guān)閉了各具體項(xiàng)目的簽約數(shù)據(jù)庫，所以全市高檔住宅的真實(shí)成交數(shù)據(jù)無從得知。

　　近日本報(bào)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，的確有部分高檔住宅銷售遇到較大阻力甚至停滯，但市場回暖氣息已日趨清晰，部分別墅和高檔公寓的銷售一反一季度的頹勢(shì)，出現(xiàn)了較大程度的反彈，個(gè)別項(xiàng)目僅4月份的銷售額就接近2億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，北京高檔住宅將在高位盤整，更有人稱高檔住宅還將持續(xù)上行。探求樓市運(yùn)行的真相并不容易。

　　銷售率僅為兩成？

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，不少高檔住宅項(xiàng)目今年一季度總成交量不足10套，北京單價(jià)排名前30位的高檔住宅項(xiàng)目中，只有一半項(xiàng)目一季度成交量超過10套，其中有10個(gè)項(xiàng)目成交量都在3套以下。此前還有消息稱，3月份京城九成高檔住宅成交為零，慘淡之極。

　　一位業(yè)內(nèi)知情人士向記者透露，銀泰中心的大戶型公寓部分今年以來銷售基本停滯，CBD里內(nèi)其他高檔住宅如建外銀鉆公寓、新城國際公寓銷售也不甚理想。位于東直門的naga上院此前把銷售對(duì)象定位在演藝圈人士，但效果并不好，除去年銷售了36套外，余下近1/3的存量房今年一季度只賣了2套，近日開發(fā)商無奈重新找了代理行，目前易居中國剛接手該項(xiàng)目，打算重新包裝后再推向市場。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，1—4月入市的北京高檔住宅項(xiàng)目占開盤總數(shù)的五分之一。截至到5月20日，高檔住宅的銷售率僅為22.8%，該數(shù)據(jù)證實(shí)高檔住宅的消化速度并不盡如人意，出現(xiàn)了有價(jià)無市的局面。

　　根據(jù)中大恒基的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1—3月，高檔住宅的成交率一路下滑，4月份情勢(shì)略有緩解，但成交率也僅僅高于3月份，仍為2成左右。在高檔住宅銷量猛然下跌的同時(shí)，其成交價(jià)格也同樣跌宕起伏，除了3月份價(jià)量雙降，1、2、4月的項(xiàng)目均價(jià)一直保持上漲狀態(tài)，2月、4月價(jià)格分別上漲了28.6%和18.8%，漲幅仍然較高且整體價(jià)格保持高位運(yùn)行，高檔住宅1-4月的整體成交均價(jià)為17656元/平米。

　　“根據(jù)我們的監(jiān)控，1—4月成交的高檔住宅僅有2個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)高于開盤價(jià)，其余均低于開盤價(jià)。很多高檔住宅盡管面臨嚴(yán)峻的銷售壓力，但仍堅(jiān)持高開低走，通過高開價(jià)吸引人氣，實(shí)際銷售時(shí)再讓利促進(jìn)成交。”中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷董事長劉益良告訴記者。

　　市場回暖？

　　4月份，市場情況似乎悄然在變，不少高檔住宅的銷售頹勢(shì)被扭轉(zhuǎn)。

　　北京奧運(yùn)村國家森林公園版塊內(nèi)的大多數(shù)項(xiàng)目呈現(xiàn)出逆市熱銷的態(tài)勢(shì)。代表項(xiàng)目世茂奧臨花園4月份銷售額接近2個(gè)億，而其他重點(diǎn)項(xiàng)目如凱德·上元·君庭，國奧村銷售業(yè)績也頗理想。世茂集團(tuán)華北區(qū)總裁宋垚告訴記者，在5月19號(hào)景觀樓王開盤當(dāng)天，認(rèn)購額超過億元，熱銷戶型均為180-400平米左右的大戶型。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)也顯示，該項(xiàng)目4號(hào)樓的簽約率已近70%。

　　記者采訪了幾家知名的代理行也獲得了類似的信息。華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理的裘馬都和緣溪堂項(xiàng)目最近兩個(gè)月的銷售額達(dá)數(shù)千萬，成交量接近20套。

　　中原地產(chǎn)向記者提供的旗下代理項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)也顯示，4月份各項(xiàng)目銷售良好，泛海國際居住區(qū)銷售了95套，成交均價(jià)達(dá)到16852元，而另兩個(gè)在售項(xiàng)目的成交套數(shù)也近30套。其他項(xiàng)目則都處于尚未開盤或一期售罄等待二期的階段。

　　“根據(jù)戴德梁行代理的項(xiàng)目四五月份的市場反映看，已經(jīng)不再是有價(jià)無市，市場回暖跡象非常明顯，我們監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)近兩個(gè)月的成交量增加了80%。”DTZ戴德梁行泛城綜合住宅服務(wù)董事岳鋒鋼告訴記者。據(jù)岳鋒鋼透露，該公司代理的一個(gè)類別墅項(xiàng)目戶型面積都在280平米以上，單價(jià)也達(dá)到1萬元，四月份銷售了30套，成交金額達(dá)到1億元。

　　位于西直門附近的長河灣一季度只成交了2套，但長河灣營銷總監(jiān)黃哮峰告訴記者，該項(xiàng)目4月份銷售良好，賣了20余套，剩下為數(shù)不多的房子預(yù)計(jì)很快將被市場消化。

　　在一季度高檔公寓突遭寒流襲擊的同時(shí)，別墅市場的成交量亦出現(xiàn)急劇下挫。3月份，全市別墅僅成交6套，但4月份也回暖明顯。“觀唐4月份成交了59套，目前只剩下一部分500平米以上的大戶型了。”博華紫光置業(yè)有限公司市場部經(jīng)理暢磊說。

　　據(jù)暢磊透露，4月份至今，中央別墅區(qū)的項(xiàng)目大多數(shù)銷售勢(shì)頭很好，優(yōu)山美地成交了15套，財(cái)富公館也成交了10套。龍灣別墅三期項(xiàng)目正在做規(guī)劃變更。

　　高檔住宅仍將“持續(xù)上行”

　　岳鋒鋼在分析一季度高檔住宅銷售不暢時(shí)說，“一季度樓市處于傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商往往不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候推盤，很多前期銷售接近尾聲的高檔房項(xiàng)目都未推出新的房源。還有一些項(xiàng)目受到政策影響需要重新修改規(guī)劃，或是新規(guī)劃還沒有經(jīng)過審批，這都導(dǎo)致市場供應(yīng)處于低谷，而房屋新增供應(yīng)的減少，必然影響成交。此外，多數(shù)高檔住宅項(xiàng)目上調(diào)了價(jià)格，也影響了房屋的銷售速度。”

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)說，“新盤入市初期開發(fā)商可能有快速回籠資金的需求，但是有的項(xiàng)目在解決了現(xiàn)金流問題后就希望追求相對(duì)更高的利潤，這時(shí)開發(fā)商就會(huì)放慢入市節(jié)奏。”

　　記者了解到，在中央別墅區(qū)內(nèi)目前不少別墅項(xiàng)目因規(guī)劃無法通過審批批而擱置，有開發(fā)商將容積率調(diào)至0.7仍未獲通過。一部分開發(fā)商手里無房可賣，還在重新做規(guī)劃調(diào)整，或在苦等規(guī)劃批復(fù)。

　　“調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)就是增加中低價(jià)商品房在整個(gè)商品房構(gòu)成中的比重，相應(yīng)減少高檔商品房的比例。高檔項(xiàng)目價(jià)格高，是拉升整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，但因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間高檔項(xiàng)目銷售遇阻，房價(jià)指數(shù)必然會(huì)被攤薄。隨著高端住宅供應(yīng)的減少，而政府方面同時(shí)在力推限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等中低價(jià)住房，導(dǎo)致中低價(jià)商品房放量，這又在從另一方面攤薄均價(jià)。從這個(gè)角度看，今年房價(jià)上漲速度和平均房價(jià)肯定會(huì)有所降低。”北京世邦魏理仕CBRE環(huán)球研究部高級(jí)經(jīng)理覃曉梅說。

　　一些高檔項(xiàng)目4月開始愁容頓消。

　　“四月五月是傳統(tǒng)銷售旺季，市場放量有所增加，再加上受90平米占70%政策和政府調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)的影響，未來大戶型、高檔房屋必將減少，供應(yīng)的縮減會(huì)促使高檔房市場升溫。加之近年高端市場的需求增長態(tài)勢(shì)非常明顯，尤其是外省市人群進(jìn)京購買高檔房的比例不斷增長。在強(qiáng)勁的需求拉動(dòng)下，高檔房的售價(jià)及成交量，未來還會(huì)穩(wěn)步上揚(yáng)。”殷則環(huán)說。

　　記者采訪的業(yè)內(nèi)人士都同意，連續(xù)幾個(gè)月的證券牛市，分流了很大一部分投資房產(chǎn)的資金，不少人都放棄購房而投身股市。不過，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，京滬兩地市場開始出現(xiàn)因在股市中獲利而轉(zhuǎn)入房產(chǎn)市場的現(xiàn)象。隨著這些獲利資金向房市的回流，預(yù)期還會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的上漲。中大恒基也持此類似觀點(diǎn)。

　　岳鋒鋼透露，在他們代理的項(xiàng)目中已經(jīng)出現(xiàn)了股市資金回流的情況，不少客戶就是將股市的獲利資金購買高檔樓盤，而且客戶年齡層下降的幅度非常大。

　　“從長遠(yuǎn)來看，北京市場的購房需求仍然持續(xù)旺盛，隨著房價(jià)的攀升、資本市場資金的回流，需求有望得到釋放，高檔住宅市場將逐步回暖。高檔住宅的價(jià)格和銷量都不太可能盤整，還是一個(gè)持續(xù)上行的趨勢(shì)，如果購房人繼續(xù)觀望的話，只會(huì)為觀望付出更多代價(jià)。”華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理金鑫說。