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　　福州大學房地產研究所

　　王阿忠博士葉亞吟

　　海峽都市報《房產周刊》編輯部

　　近日來，政府關于房地產市場秩序的一系列專項整治政策，無不顯示了政府“凈化”房地產市場的決心。配合國家的宏觀調控，我省各地市也十分重視加強規(guī)范房地產市場秩序，在土地規(guī)劃、開發(fā)建設和市場銷售等環(huán)節(jié)分別進行了重點整治。

　　在當前政府不斷調整住房供給結構的情況   下，限價商品、經濟適用房和廉租房的逐步推出，無不牽動著廣大中低收入階層消費者的心。結構性調整將有利于逐步改變福州樓市高端住宅統(tǒng)領天下、普通居民望樓興嘆的局面，相信未來樓市將進入良性結構供給與滿足不同層次、多元消費需求的磨合期。

　　指數(shù)分析

　　4月漲幅明顯放緩

　　根據(jù)圖1顯示，福州市4月福房指數(shù)呈高位振蕩格局，漲幅明顯放緩。從表1可以看到，4月價格指數(shù)為129.31，相比上月的129.29，增長了0.02點，月漲幅為0.01%，與去年同期相比上漲了8.91%，該漲幅與上月相比明顯趨緩。

　　而與去年同期相比，8.91%的漲幅更是一年多以來首次上漲幅度低于9%，打破了一直以來上漲幅度高于9%的局面。從數(shù)據(jù)上我們可以看出，目前政府結構性調整的威力正在顯現(xiàn)。希望在住宅市場發(fā)展的關鍵年頭里，福州房地產市場的住宅供給將更加多元化，以滿足不同收入群體的多樣化需求，打破高端樓盤一統(tǒng)天下的局面。

　　量價分析

　　成交價量出現(xiàn)下行

　　從表2可以看出，4月住宅均價從上月的5859元/平方米跌至5767元/平方米，下跌了92元/平方米，漲幅為-1.57%，與上月的3.24%相比確實降低了不少。而從單純的數(shù)據(jù)上看，4月成交量在歷經了上月的回升之后開始驟減，成交面積為27.76萬平方米，相比上月，降低了9.69萬平方米，這與成交套數(shù)的減少以及成交面積多為90m2以下有一定的關系，由此可以看出，在宏觀政策的調整下，市場觀望氣氛濃厚。

　　4月成交量主要集中在小戶型樓盤，中高檔樓盤成交量有所下降而中低端樓盤成交量呈提升態(tài)勢。上個月樓盤成交排行榜居榜首、均價為9950元/m2的融僑錦江G區(qū)成交套數(shù)由173套滑落到42套，4月僅位列第四；上個月樓盤成交排行榜位居第二、均價為5435元/m2的仁文大儒世家成交套數(shù)也由287套滑落至48套，位于樓盤成交排行榜第12名(見表3)。4月一手樓市成交量的顯著下滑，似乎預示著在結構性調整下，一手房樓市供給與需求的非主流化，市場將往供求多元化方向發(fā)展。

　　產品分析

　　中小戶型交易上揚

　　從表4成交套數(shù)來看，雖然90平方米以下的戶型在成交套數(shù)上與上個月持平，均為956套，但由于其他戶型成交套數(shù)都相對減少，因此，在排行上仍占據(jù)榜首，達到總數(shù)的37.7%，所占成交金額也由原來的15%上升到20.9%。120～150平方米的戶型位居第二，成交653套，占成交總數(shù)的25.8%，與上月的32%相比稍有回落，可是在成交金額上還是保持領先優(yōu)勢。此外，從表4可以發(fā)現(xiàn)，以120平方米為分水嶺，120平方米以上和以下的戶型住宅銷售量基本各占總交易量的一半，由此可見，住宅市場的結構性調整正在往良性方向發(fā)展。

　　當然，這和4月福州房地產市場秩序調整也有一定的關系。利潤最大化的開發(fā)企業(yè)不愿意提供中低價位和保障性住房的市場供給缺口將由政府來填補，這將有力地促進房地產產業(yè)健康有序地發(fā)展。

　　二手需求反彈明顯

　　4月份的福州二手房市場需求開始反彈并得到釋放，且效果明顯，由原來的下降趨勢轉為上升趨勢。峰回路轉的二手房市場不管是從交易面積、交易均價還是成交金額來看都有所回升。4月份的交易量為49733萬元，上漲幅度為12.8%，均價從上個月的2462元/m2上漲為2517元/m2，上漲了55元/m2。這也讓我們看到二手房市場發(fā)展的空間與潛力。

　　隨著城市居民住宅消費觀念的變化，住房者更多的要根據(jù)自身經濟收入來逐步改善自己的居住品質。從“安置型”到“適用型”再到“舒適型”，成熟的房地產市場需要形成一個完整的階梯消費模式，這就決定了二手房交易在市場上的重要作用。發(fā)展二手房市場是對過去所開發(fā)的住宅進行重新洗牌的過程，會釋放出一部分強勁的現(xiàn)實購買力，同時二手房供應中相當部分為中小型住宅，讓其自由釋放可以滿足中低收入階層的住房需求。

　　別墅價量雙雙下降

　　4月別墅市場一改原來持續(xù)上升的局面，價量均呈單邊下行。4月交易價格為6417元/平方米，較上月降了564元/平方米，減幅達到7.07%，價格走勢再起波瀾。成交面積為1722平方米，相對上月的2528平方米降了806平方米。

　　從以上圖表可以看出，從去年下半年到現(xiàn)在，別墅的成交價格震蕩較大，走勢不穩(wěn)。而4月別墅交易量下降，原因應是多方面的，隨著生活水平的提高，購買別墅的消費者也更加強調別墅的板塊、景觀環(huán)境、建筑風格、創(chuàng)新設計等，但由于政策的限制，目前的別墅項目研發(fā)水平、技術能力和設計能力都相對停滯。另外，概念炒作等行為更使別墅趨于一致，品質達不到要求將使別墅市場中價格與品質呈現(xiàn)明顯的脫節(jié)，別墅項目的低端化，直接導致別墅價格的下降。

　　板塊分析

　　五四北跌幅最大倉山板塊漲勢明顯

　　從表8可以看到，本月均價下降的板塊多于均價上升的板塊。上個月五四北板塊漲幅最大，倉山板塊跌幅居前，但在這個月，五四北板塊卻上演了3月份倉山板塊的走勢，成了跌幅最大的板塊。相反，倉山板塊成為漲幅最大的板塊，漲幅達到11.4%，相比之下，金山板塊0.19%的漲幅就顯得微不足道了。而五四北板塊跌幅達到16.4%，其他各板塊均有不同程度的下跌。

　　[五四北板塊]本月該板塊的交易均價為4800元/平方米，與3月份的5744元/平方米相比有大幅度的下跌，主要原因是該板塊別墅樓盤———君臨·香格里交易量占整個板塊交易總量的比重從上個月的26.95%下降到本月的4.63%。

　　[東區(qū)板塊]該板塊本月的交易均價為4932元/平方米，明顯低于3月份的5623元/平方米。其中交易均價高于7000元/平方米的樓盤———福晟·錢隆首府，本月交易量占整個板塊交易總量的比重從上個月的48.40%下降到本月的11.37%，這是造成該板塊本月均價下跌的主要原因。

　　[金山板塊]該板塊本月的交易均價為5293元/平方米，略高于上月的5283元/平方米，主要是因為海潤尊品樓盤交易量上升到樓盤排行榜的第三名，成交均價為6421元/平方米，且在排行榜上有4個樓盤位居8名之前(見表3)。

　　[北江濱板塊]近幾個月該板塊九成左右的交易來自融僑錦江G區(qū)，本月該樓盤的交易均價為9639元/平方米，略低于3月份的9950元/平方米。

　　[西區(qū)板塊]該板塊本月的交易均價為4852元/平方米，低于3月份的5373元/平方米。位于該板塊的仁文·大儒世家本月的交易金額達到35549088元，占整個板塊交易總額的59.55%，交易均價為5752元/平方米。3月份該樓盤的交易量占整個板塊交易總量的比重為94.82%。

　　[倉山板塊]該板塊本月的交易均價為5085元/平方米，明顯高于上個月的4563元/平方米。主要原因是該板塊中兩個交易均價高于5500元/平方米的樓盤：金輝·萊茵城和欣隆盛世本月的交易量之和占整個板塊交易總量的65.78%，而3月份僅為16.87%。

　　[市中心板塊]該板塊本月的均價為7145元/平方米，高于上個月的6713元/平方米。主要原因是幾個均價在7000元/平方米的樓盤(如書香大第、福晟·錢隆天下、群升國際二期等)本月的交易量比上個月有明顯提高。

　　熱點分析

　　全面整治平衡供給政策頻出重在調控

　　近幾年，住宅價格和城鎮(zhèn)居民收入之間形成了越來越突出的矛盾，不同收入群體住房改善的速度也發(fā)生了很大的變化。房價的不斷走高，讓許多中低收入的市民成為“房奴”，有的甚至買不起房子。面對高增長的房價，政府調控的第一任務就是保持樓市結構的供求平衡，積極推出限價房、經濟適用房和廉租房等保障性住房。

　　自去年7月建設部、發(fā)改委、工商總局三部委發(fā)布《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》后，房地產交易秩序專項整治活動就在全國范圍內展開，現(xiàn)在新一輪的房地產交易秩序專項整治又開始實行，這表明國家此次勢必要對房地產市場進行一次全面的清理整頓，這讓我們看到了政府在今年落實調控政策、強化調控效果的意圖。

　　在此情況下，福州十分重視房地產交易市場秩序的規(guī)范，發(fā)布了《關于整頓房地產交易行為規(guī)范市場秩序的通知》，主要在規(guī)劃、建設與交易等領域打擊不規(guī)范行為。監(jiān)管部門將嚴格把關各種不符合法律和不合法的建設項目，明確對房地產廣告宣傳和交易合同的監(jiān)管，福州住房銷售也將實行明碼標價，統(tǒng)一實行一房一標價制度，使福州市住房銷售更加透明化和指導性。

　　這些舉措維護了消費者的合法權利，解決了消費者關心的問題，打擊開發(fā)商的各種違法行為，使房地產市場更加明晰、更加規(guī)范。可以看到，此措施的實行，給本月樓市帶來了一定程度的影響，不論是政府、開發(fā)商，還是廣大消費者都在進一步期待政策的執(zhí)行效果，都在積極思考樓市的未來走向。