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　　2006年一季度，福州樓市是伴隨著一系列的房產(chǎn)新政走過來的。繼2004年國家實施宏觀調(diào)控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地產(chǎn)貸款利率。隨后，國務(wù)院出臺穩(wěn)定房價的“八條”措施，這些調(diào)控措施的出臺，受到社會各界普遍關(guān)注，在不同程度上對福州市土地市場產(chǎn)生了影響。目前，福州市仍處于調(diào)控盤整期，部分開發(fā)商出現(xiàn)了持幣觀望的心理，成交量有所回落。

　　但從長遠來看，福州市經(jīng)濟呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，市場環(huán)境穩(wěn)定，政府政策的不斷完善以及城鎮(zhèn)居民收支增長良好，福州市人們改善居住環(huán)境的愿望將從潛在需求變成有效需求，福州市的房地產(chǎn)市場和土地前景將更加廣闊。

　　(一)土地供應(yīng)減少

　　在土地供應(yīng)方面，2005年共批出土地面積為3415.69畝，而2005年1-3月，福州市成交土地539.97畝，其中土地倉山區(qū)以268.63畝的成交量位居首位，成交金額約46660萬元，而鼓樓區(qū)僅成交5.94畝排在最后。

　　從年初供地計劃來看，2006年福州計劃上市土地在3000至4000畝之間，而2006年1——3月之間，福州僅出讓10宗地塊，總量300畝，其中過百畝的大盤地塊只有1宗(124.1畝)，因此后面將會陸續(xù)出現(xiàn)大量土地上市掛牌交易的情況。

　　進入3月份福州土地放量跡象明顯。繼1月初公開拍賣4幅土地后，福州市再次以掛牌方式成功出讓6幅地塊，到此，福州市1——3月份共有10幅土地分別以拍賣和掛牌的形式向社會公開出讓，創(chuàng)下2005年初以來福州市單月推出地塊數(shù)量最多、總量最大的一次。

　　據(jù)初步統(tǒng)計，連同3月份土地招商推介會上推出的4幅掛牌土地(未正式掛牌出讓)，福州3月份供地量約達千畝。盡管3月底掛牌出讓的地塊面積較小，且均非房地產(chǎn)企業(yè)購買，但福州土地開始大幅放量的跡象已經(jīng)越來越明顯，土地市場也日漸復(fù)蘇。從3月份的整體情況看，無論是供地數(shù)量還是總量，福州土地供應(yīng)放量近千畝，已經(jīng)大大超出上半年土地成交數(shù)量的總和。

　　福州市土地發(fā)展中心表示，福州2006年的土地供地量大致與去年水平相當(dāng)。上半年節(jié)奏相對會放慢，其主要原因是過去福州市土地發(fā)展中心在提供“凈地”過程中，大多數(shù)是利用交地的半年時間做拆遷工作，但是由于拆遷安置，工廠、企業(yè)、銀行債務(wù)等種種原因，使得一些地塊未能在合同約定的期限內(nèi)交地，影響了中標(biāo)地塊的開發(fā)建設(shè)。

　　2005年，福州市土地發(fā)展中心做出改革，要求推向市場的地塊在拍賣時就已經(jīng)是完全的“凈地”，因此，土地投放的速度就有所減慢。但考慮到房地產(chǎn)市場的反映及可持續(xù)發(fā)展，消除目前開發(fā)商們“地荒”的心理預(yù)期等因素，下半年土地供應(yīng)量會適度增長，而且土地分布依舊以新區(qū)為主。

　　(二)地價持續(xù)上漲

　　在2006年1——3月份，福州市平均地價達到217.99萬元/畝，而2005年初的平均地價為111.15萬元/畝，12個月共上漲了189.3%。

　　2006年3月初，福州市第一場國有土地拍賣會中推出5幅地塊均被順利拍出。其中，福建市日立電視機有限公司北地塊每畝單價更是高達703萬元，福馬路南側(cè)地塊也以484萬元/畝的價格成為福馬路沿線每畝單價最高的地塊。

　　究其原因，土地稀缺一方面拉動了地價，另一方面促使開發(fā)商拿地之后為了獲得更高的利潤而傾向于開發(fā)中高檔產(chǎn)品，從而拉動房價。

　　(三)各區(qū)域土地供應(yīng)情況

　　統(tǒng)觀福州2005年1——8月份土地各區(qū)成交情況我們可以發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象：

　　1、土地供應(yīng)將向新區(qū)延伸

　　目前，鼓山新區(qū)已經(jīng)基本完成土地開發(fā)任務(wù)，金山新區(qū)只有浦上沿線、義序洲這兩片較成熟的土地可供應(yīng)。另外，2000年以來大規(guī)模的城市中心區(qū)舊屋區(qū)改造工作，隨著倉山南江濱大道周邊地區(qū)和臺江橫街、天華等三大片舊屋區(qū)的啟動將告一段落。這意味著主導(dǎo)近年福州樓市“大盤化、郊區(qū)化”的低成本土地供應(yīng)和商業(yè)開發(fā)價值高的中心城區(qū)二次開發(fā)土地供應(yīng)都將縮量。

　　2、下半年不會出現(xiàn)“地荒”

　　福州市土地一級市場的競爭一直以來都比較激烈，且很大程度上都是由政府來控制的。然而，開發(fā)商所擔(dān)心“地荒說”并不是真正意義上的土地供給量的不足。按照福州市目前土地的儲備情況，滿足市場的穩(wěn)步發(fā)展基本不成問題。福州市土地發(fā)展中心現(xiàn)有充足的實物儲備土地和紅線儲備土地，根本不存在“地荒”，同時這兩年來福州每年供地量大致都在3000～4000畝。

　　3、高額地價仍有隱患

　　自從福州市經(jīng)營性用地以出讓形式推向市場后，拍賣、掛牌成為福州開發(fā)商拿地的主要途徑。這樣的拿地形式，讓一批資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)逐步走上市場的前臺，同時，也給更多的開發(fā)企業(yè)提供了一個參與公平競爭的機會。但是，不可否認(rèn)的是，激烈的競爭結(jié)果必然導(dǎo)致地價上升。

　　總之，在目前的宏觀政策形勢下，不斷增長的土地成本對本來打算進入福州市場投資的外來資本將產(chǎn)生一定畏懼心理，會使他們認(rèn)為福州市土地價格太高，進而成本太高，利潤預(yù)期減少，這些因素可能會導(dǎo)致他們放棄投資。