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　　[現(xiàn)象]

　　泛會所成營銷王牌

　　海潤尊品、公園道1號、金輝·萊茵城、金輝·楓尚、正祥·一品新筑、融信·寬域、使館區(qū)9號、福州星勢力……您能看出這些福州樓市耳熟能詳?shù)臉潜P有什么共性嗎？它們分別位于不同的區(qū)域、由不同的開發(fā)商打造、主打戶型各不相同……但是在這些樓盤中，卻都有同樣的一個配套設(shè)施，那就是泛會所。

　　“以4～5米超高架空層，打造出適合休閑、休憩的親地泛會所，成就精品建筑群落中的極品人生”———公園道1號打出這樣的旗號；“精裝5米架空層泛會所，重回兒時鄰里溫馨”———這是海潤尊品的宣傳；而金輝·楓尚則提出：“17個舒適的架空層，打造出適合家庭休閑、小孩玩樂、鄰里溝通、文化藝術(shù)熏陶的四大主題泛會所”……從這些樓盤的宣傳中，可以看出泛會所正成為福州主力樓盤的營銷王牌。

　　一位地產(chǎn)營銷人士告訴記者，1999年時福州樓盤的宣傳主打地段，2002年時主打質(zhì)量，2004年時主打戶型，2006年時主打品牌，而2007年，泛會所成為福州樓市的主打概念。

　　但與許多樓盤都打出泛會所宣傳不對稱的是，許多購房者卻對泛會所有種云里霧里的感覺。“泛會所到底是什么？它到底有什么用處？”這是眾多購房者的疑問。

　　海潤地產(chǎn)人士告訴記者，泛會所一般指整個小區(qū)一層架空層經(jīng)過設(shè)計后，成為人們生活的第三空間。它強調(diào)開放性，提倡社區(qū)人與人之間的交流、人與環(huán)境的交流，它旨在突破那種“四壁合圍”的傳統(tǒng)會所，充分挖掘“泛”的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個角落。其精髓在于處處體現(xiàn)“詩意而棲居”的人文情懷，視覺上，通過室外的點、線、面的景觀設(shè)置及組合，景致隨視線轉(zhuǎn)移而變幻萬千。在泛會所的概念下，業(yè)主想追求的公共休閑空間會得到部分滿足。

　　[探究]

　　封閉會所陷入經(jīng)營困境

　　其實，在公共休閑空間的營造上，開發(fā)商并非沒有努力過。從2000年起，休閑會所就開始在福州地產(chǎn)界流行。

　　會所概念最早源于香港，后來逐漸傳到深圳、廣州，然后北上遍及全中國。福州的居住小區(qū)真正開始接受并實施會所是在上世紀90年代末期。“當時‘會所’成為樓書、廣告上最炫的兩個字，它不僅意味著交往空間，象征著配套水平和物業(yè)的‘高尚’程度，它還隱喻了一種體面的生活方式。誰愿意承認自己的房子沒有會所呢？對開發(fā)商來說，蓋房子建會所，似乎天經(jīng)地義。”一位地產(chǎn)商回憶說，會所在進入居住空間新概念的同時，不知不覺，成了提升小區(qū)居住品質(zhì)、提高樓盤聲譽的一個重要的硬件設(shè)施，會所在各個新樓盤中次第出現(xiàn)，有的樓盤為了炫耀其實力雄厚、設(shè)想周到，甚至還重復建設(shè)了多個會所。

　　但是，海納百川的福州樓市在有了會所之后，又出現(xiàn)了新的煩惱。業(yè)內(nèi)有好事者統(tǒng)計過，在2000年到2002年期間，大一點的樓盤基本上相繼修建了獨立會所作為賣點。其中，規(guī)模小則1000多平方米，大則5000平方米以上。

　　然而會所的尷尬現(xiàn)在很容易看到。一位地產(chǎn)策劃人告訴記者，會所的虧損已經(jīng)成為福州普遍的狀況，保守估計福州高檔會所中，虧損的已近八成。根據(jù)記者調(diào)查，福州大部分樓盤現(xiàn)存的會所要么改變原來為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的承諾變成社會休閑娛樂場所，要么因來者寥寥無幾，處于半歇業(yè)狀態(tài)，個別仍在經(jīng)營的小區(qū)會所，大多由開發(fā)商或物業(yè)公司苦力支撐。福州某高檔社區(qū)的會所負責人告訴記者，經(jīng)營好的時候，半天的營業(yè)額也不足300元，會所的收入無法支付人工、電費、水費等支出。

　　彌補公共休閑空間缺失

　　福州樓市在公共休閑配套建設(shè)方面，一方面是大面積的會所被閑置，另一方面卻面臨著價廉物美的群眾性公共休閑空間的缺失。

　　一位開發(fā)商告訴記者，雖然現(xiàn)在的樓盤占地面積都較大，但由于現(xiàn)在的土地價格動輒每畝高達數(shù)百上千萬元，所以開發(fā)商要想獲取足夠的盈利，就不能留太多的空間作為群眾性的公共休閑空間，也就是說，現(xiàn)在大部分新開發(fā)的樓盤，扣除掉房子、綠化、道路及公建配套的占地后，真正能供業(yè)主活動的地方并不多。與此同時，專門的會所或者因收費較高，或因針對性不強不能滿足社區(qū)內(nèi)所有業(yè)主，尤其是小孩和老人的日常休閑需求。

　　“雖然社區(qū)中的會所配套大而全，保齡球、游泳、桑拿、中西餐廳……應(yīng)有盡有，但就使用功能來講，高爾夫球場、保齡球場等設(shè)施的使用率很低，我們根本不會在家門口進行這類活動，而且這些設(shè)施的造價和維護費用是相當高的，將來虧損有可能會加重我們業(yè)主的物業(yè)費負擔，而如果為了贏利對外開放，小區(qū)必定失去應(yīng)有的清靜。同時，由于會所只能建在小區(qū)的一個地方，像我們距離較遠的業(yè)主從家到會所至少要走十幾分鐘，所以很少有機會去。”居住在福州某大型社區(qū)的業(yè)主感嘆道，“偌大的一個小區(qū)，連一個夏天可以納涼的地方都很少。”

　　那么，社區(qū)公共休閑空間的出路在哪里？在經(jīng)歷了盲目建會所帶來的陣痛后，免費的、休閑性的、有共享性的泛會所的概念受到了眾多房地產(chǎn)商的追捧。

　　[出路]

　　變架空層為實用會所

　　泛會所雖然是個新概念，卻不是個新現(xiàn)象。

　　開發(fā)商鄭先生告訴記者，早在2000年時，福州已有部分樓盤開始嘗試充分利用架空層空間作為社區(qū)的公共休閑空間。他說，從2000年開始，福州絕大多數(shù)的樓盤都采用一層架空的設(shè)計，不過，這些空間多被用來當作停車位或干脆閑置，但永升城市花園等樓盤則開始改造起這些架空層，安置一些兒童玩樂設(shè)施、老人活動設(shè)施或者簡單的健身器材等。后來，有不少樓盤也開始對架空層進行這方面的改造，得到小區(qū)業(yè)主的歡迎。記者的一個朋友就住在永升城市花園，他說，別看樓下的這些設(shè)施并不高檔，但是家里的老人和孩子卻每天惦記著去走走、看看，鄰居們也在這里相識、了解，因為有了這些空間，整個小區(qū)成為了一個大家庭。

　　地價升高、小區(qū)公共空間的縮減使福州的開發(fā)商越來越重視架空層的價值。“我們最初倒沒有想到泛會所的概念，只是想把樓層架高，小區(qū)的通風、采光和景觀就會變好，而且可以幫助低樓層的房子解決一些潮濕、防盜的問題”，一位開發(fā)商說，為了能使架空層變得好看些，我們請了一些廣東的規(guī)劃設(shè)計師，是他們提出了泛會所的概念，并為我們提出了3個打造模式：一為聯(lián)合式，主要是指除了集中設(shè)置中心會所外，將其他配套設(shè)施設(shè)置于社區(qū)各部的架空層中，或與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式為住戶提供服務(wù)，業(yè)主不用支付費用且不會被干擾。二為半開放式，將游泳池、健身房、兒童樂園、老年活動中心等消費人員少、服務(wù)要求高的室內(nèi)設(shè)施仍設(shè)在社區(qū)內(nèi)部會所中，將小區(qū)邊緣架空層改造為一些大眾商業(yè)服務(wù)設(shè)施，如餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等，滿足小區(qū)業(yè)主的日常生活、休閑要求。三為分建式，在小區(qū)不同部位的架空層根據(jù)不同使用功能設(shè)計幾個小型會所，分別側(cè)重于健身、商業(yè)和文化等，把健身運動型消費與咖啡餐飲等靜態(tài)型消費分開，將小超市、美容美發(fā)等商業(yè)性消費放在小區(qū)邊緣的架空層，閱覽、棋牌等文化型消費放在小區(qū)內(nèi)部的架空層中，以保證業(yè)主生活氛圍的安靜和便利。最后，我們選擇了將第一種模式和第三種模式相結(jié)合的方式，將社區(qū)內(nèi)的架空層進行挑高改造，并經(jīng)過整體規(guī)劃形成整個小區(qū)的泛會所網(wǎng)絡(luò)。

　　對于整個樓市來說，泛會所只是一個小小的組成成分，雖然它不是業(yè)主日常生活的重點，卻可以使業(yè)主的生活錦上添花。有業(yè)內(nèi)人士認為，福州樓市能整體推出泛會所的概念意味著福州樓市的競爭又進入了一個新的水平。這位人士說，從地段之比、質(zhì)量之比、戶型之比到現(xiàn)在的泛會所之比，雖然每一次的這些“包裝”都會促成樓市的每一點進步，但是，泛會所的這一次進步顯然與以往有很大的不同。因為無論是地段、質(zhì)量還是戶型都是屬于產(chǎn)品本身的范疇，而泛會所則屬于產(chǎn)品附加值的概念。從產(chǎn)品本身的競爭到產(chǎn)品附加值的競爭，說明福州樓市的品質(zhì)又提高了一個檔次，進入了“后產(chǎn)品”時代。