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　　作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)晴雨表，寫字樓市場(chǎng)一直廣受業(yè)界關(guān)注。

　　經(jīng)歷了一次高潮后，從2006年起，開(kāi)發(fā)商們一直在謹(jǐn)慎、理性地尋找市場(chǎng)突破口。

　　面對(duì)這種形勢(shì)，寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)該怎樣準(zhǔn)確定位？石家莊市金翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理隋建波給出了以下觀點(diǎn)，希冀其中的觀點(diǎn)能對(duì)業(yè)界有所啟示。

　　寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

　　問(wèn)：在人們的印象中，石家莊寫字樓市場(chǎng)在2004～2005年是最風(fēng)光的時(shí)候，產(chǎn)品的放量達(dá)到了一個(gè)空前的高度。但近一年多來(lái)，省會(huì)大型寫字樓項(xiàng)目卻屈指可數(shù)。有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，目前寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和。您怎樣看待這種觀點(diǎn)？

　　隋建波：近一年多來(lái)省會(huì)寫字樓市場(chǎng)新項(xiàng)目確實(shí)較少，甚至個(gè)別項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)也不太理想，從表象上看，寫字樓市場(chǎng)似乎是處于了一種飽和狀態(tài)，但如果仔細(xì)分析一下本地寫字樓市場(chǎng)的前世與今生，就會(huì)得出另一種結(jié)論。

　　2003年前，省會(huì)成體量的寫字樓屈指可數(shù)，市場(chǎng)基本處于萌芽狀態(tài)。到2003年，“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布了“中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力研究”成果，石家莊以其較低的空置率和較高的市場(chǎng)吸納率而進(jìn)入辦公樓開(kāi)發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市。出現(xiàn)這種情況不是因?yàn)槭袌?chǎng)很大，而是因?yàn)閷懽謽翘?。正是?003年開(kāi)始，石家莊的寫字樓市場(chǎng)才開(kāi)始進(jìn)入起步階段。

　　2004～2005年，正如人們所看到的，省會(huì)寫字樓市場(chǎng)達(dá)到了一個(gè)高峰。一時(shí)間，供需兩旺，寫字樓市場(chǎng)賺足了眼球。而開(kāi)發(fā)商們也不斷喊出“市場(chǎng)缺乏高端寫字樓”的口號(hào)，一時(shí)間5A標(biāo)準(zhǔn)、智能化、CBD、等各種概念滿天飛。

　　2006年伊始，市場(chǎng)反應(yīng)不再熱烈，甚至有部分項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，火熱的住宅市場(chǎng)吸引了注意力，寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始受到冷遇。

　　這時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始認(rèn)為寫字樓市場(chǎng)趨于飽和。其實(shí)，寫字樓市場(chǎng)有自身的規(guī)律，市場(chǎng)需求在不斷的調(diào)整、變化，要用理性的思維來(lái)看待。目前，市場(chǎng)上的項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重，缺少市場(chǎng)細(xì)分和創(chuàng)新，專業(yè)化的研發(fā)工作總被忽視，缺乏適銷對(duì)路的產(chǎn)品，市場(chǎng)處于短暫的調(diào)整階段，正在進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期。

　　差異化經(jīng)營(yíng)將成市場(chǎng)主流

　　問(wèn)：在這個(gè)調(diào)整階段，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一種考驗(yàn)，您認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該實(shí)施怎樣的發(fā)展策略，如何確定寫字樓產(chǎn)品的定位？

　　隋建波：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓產(chǎn)品的逐漸增多，同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力必然增加，這時(shí)企業(yè)制勝的不二法則就是“差異化經(jīng)營(yíng)”——讓產(chǎn)品與有效需求實(shí)現(xiàn)成功對(duì)接。當(dāng)前開(kāi)發(fā)商商面臨的最大課題是如何建設(shè)一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫字樓，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，未來(lái)只有個(gè)性化的寫字樓才能擁有市場(chǎng)。寫字樓的差異化可以從兩個(gè)層面上去闡釋：一是硬件，通過(guò)規(guī)劃、建筑、裝修、配套等來(lái)實(shí)現(xiàn)；二是軟件，通過(guò)文化理念、價(jià)值引導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)等來(lái)體現(xiàn)。一個(gè)好的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)將這兩方面相對(duì)完美地組合在一起。

　　問(wèn)：請(qǐng)結(jié)合貴公司的寫字樓項(xiàng)目尚德國(guó)際，談?wù)勅绾芜M(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)？

　　隋建波：一個(gè)寫字樓項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)要從多個(gè)角度來(lái)進(jìn)行，尚德國(guó)際在差異化方面就做了不少嘗試。我們簡(jiǎn)單的用“德式商務(wù)、鋒尚建筑”八個(gè)字就能夠很貼切的闡釋尚德國(guó)際的開(kāi)發(fā)理念。

　　我們聘請(qǐng)?jiān)趯懽謽窃O(shè)計(jì)方面具有很高業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)及市場(chǎng)口碑的方略建筑擔(dān)綱尚德國(guó)際的建筑設(shè)計(jì)，德國(guó)大師奧斯泰德勒作為設(shè)計(jì)顧問(wèn)，經(jīng)過(guò)數(shù)十輪的修改、完善，最終能確定了目前的設(shè)計(jì)方案，傾心為客戶打造一處“嚴(yán)謹(jǐn)、高效、健康、節(jié)能”的高品質(zhì)辦公空間。

　　采光和通風(fēng)問(wèn)題直接關(guān)系到工作在寫字樓里的人的健康。尚德國(guó)際的薄板型樓體設(shè)計(jì)，采用嵌入式羅列洞窗系統(tǒng)，有效地隔絕陽(yáng)光直射，在引進(jìn)陽(yáng)光的同時(shí)柔化光線，而且能夠提高隔音效果，有利于室內(nèi)外空氣的流通。種種人性化設(shè)計(jì)為長(zhǎng)期在這里工作的客戶準(zhǔn)備了一個(gè)健康、舒適的內(nèi)部環(huán)境。

　　兩大商圈各具特色

　　問(wèn)：在近幾年石家莊寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展中，往往具有地域的扎堆性。請(qǐng)問(wèn)您如何看待橋西商圈和橋東商圈的優(yōu)劣勢(shì)？

　　隋建波：橋東是石家莊市政府所在地，同時(shí)北國(guó)-廣安商圈相對(duì)發(fā)展得成熟一些，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展向東南的政策引導(dǎo)下，大量寫字樓扎堆于此?？傮w來(lái)說(shuō)，這一區(qū)域的發(fā)展前景良好，但從城市規(guī)劃、引導(dǎo)等方面還需進(jìn)一步規(guī)范。橋西是河北省政府所在地，東購(gòu)-人民商圈起步較早，是石家莊發(fā)展的源動(dòng)力所在，傳統(tǒng)的金融、貿(mào)易等行業(yè)較發(fā)達(dá)。隨著政府對(duì)該區(qū)域更多地引導(dǎo)和扶持，這個(gè)區(qū)域未來(lái)的優(yōu)勢(shì)也會(huì)越發(fā)充分地展現(xiàn)出來(lái)。

　　另外再說(shuō)說(shuō)寫字樓的微觀區(qū)位。而寫字樓要求的是交通便利、鬧中取靜，既不能重合于商圈，又不能遠(yuǎn)離完善的商業(yè)配套。尚德國(guó)際在選址方面就完全遵從這一原則。

　　道路曲折前途光明

　　問(wèn)：在商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓的開(kāi)發(fā)中，石家莊與北京等大城市相比，還需要學(xué)習(xí)哪些東西？

　　隋建波：首先扎實(shí)地做好前期項(xiàng)目定位，仔細(xì)研究客戶需求，其次重視產(chǎn)品的功能性，在功能布局上應(yīng)該充分體現(xiàn)“以人為本”的思想。另外，就是要充分認(rèn)識(shí)到地域差別所帶來(lái)的各方面的不同，要研發(fā)出適合本地市場(chǎng)的產(chǎn)品，決不能盲目照搬。我認(rèn)為，石家莊的寫字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短暫的調(diào)整后，會(huì)進(jìn)入發(fā)展的黃金期。

　　石家莊是一個(gè)新興城市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度分析，寫字樓市場(chǎng)孕育著巨大的商機(jī)。但市場(chǎng)和機(jī)遇總是留給那些有準(zhǔn)備、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目。一句話，“前途是光明的，道路是曲折的。”