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武漢行對話一：武漢的區(qū)域價值與武漢房地產(chǎn)
主持人：謝謝鐘教授精彩的演講，我想聽了鐘教授的演講之外，我們武漢人都會感到心情特別的意外和沉重，我們也會進(jìn)行思考，我們的大武漢究竟怎么了？下面有請中國合富輝煌的董事副總經(jīng)理由他接下訪問棒。
黎振偉：下面的主持由我來主持，在這塊之前我先發(fā)表一下我的觀點，我怎么看這個城市發(fā)展房地產(chǎn)。我的題目是：讓城市與房地產(chǎn)發(fā)展共榮。
這個話題是極為廣泛和有趣的，廣泛是因為關(guān)系到千家萬戶，重要是因為它上系國家，下系民生。城市與房地產(chǎn)是緊密相連的，因為城市是房地產(chǎn)的載體，而房地產(chǎn)是城市的標(biāo)志與內(nèi)容，有什么樣的城市就會產(chǎn)生什么樣的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)發(fā)展的水平又直接的反映了房地產(chǎn)的面貌。上海是國際化的都市，同時也反映了上海的房地產(chǎn)。廣州人是很務(wù)實的，但是他們有務(wù)實和發(fā)展的一面。由此產(chǎn)生了廣州的華南板塊，也產(chǎn)生了他的星河灣，同時也產(chǎn)生了上個月在中國上市的碧桂園。
而神州這個城市里面我們創(chuàng)造了萬科、金地等。
城市是一個休閑雅致的城市與房地產(chǎn)。
回頭看武漢曾經(jīng)與大上海齊名的城市，武漢獨特的楚文化、獨特的人文、獨特發(fā)展、獨特的輝煌，同時也帶來了獨特的缺陷與遺憾。武漢的城市一度失落。
在全國19個副省級以上城市中，1982年居第4位，2003年人均收入微粒第14位，比深圳少了將近二倍。
武漢的水資源、交通資源、自然資源在中國都可謂得天獨厚。武漢是全國城區(qū)面積最大的城市，是世界公認(rèn)的中國最大的城市。武漢的大專院校為全國第三，科教為全國大中城市第三位。
武漢的房地產(chǎn)在發(fā)展，這兩年我真的感到武漢在發(fā)展了，武漢的地價也超過了一萬以上了，我們可以看到武漢的房地產(chǎn)投資這幾年在增長，同樣武漢的房價也在上升。從03年到06年武漢的房價已經(jīng)上升了一倍，這個速度比廣州還快。我們回頭請各位專家，讓企業(yè)去暢談，共同尋找武漢房地產(chǎn)發(fā)展的偶然和必然，那下面有請下面的嘉賓。首先有請鐘偉教授。第二位是來自北京厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲先生，五合國際的劉力先生，武漢天下置業(yè)董事長陳潛峰先生，武漢湖北合富輝煌房地產(chǎn)公司總經(jīng)理趙鳳華，武漢萬科房地產(chǎn)有限公司總建筑師馬愛民先生。
我們在座的嘉賓有來自各地的，也有武漢的，也有外地到武漢來開發(fā)的，所以我們這里的學(xué)者是比較全面的，那我們這期的研討和以往不同，我們其中有兩位嘉賓做一個主題發(fā)言，我們這個話題是討論“武漢區(qū)域價值與武漢的房地產(chǎn)”，首先先由一位嘉賓是武漢民用建筑設(shè)計研究院的鄭國慶院長，由他來談?wù)勎錆h的城市經(jīng)濟(jì)與價值。
鄭國慶：首先我覺得與其談城市價值，可能要結(jié)合我自己的實踐來談?wù)勎錆h的城市格局，看看能不能發(fā)現(xiàn)和房地產(chǎn)相關(guān)的機(jī)遇。其實武漢的城市格局大家都很了解了。武漢三鎮(zhèn)是一種多中心的，而且是有區(qū)格的，三鎮(zhèn)分別向它各自的外延呈現(xiàn)多格局的發(fā)展。多極、散點的結(jié)果使得武漢的發(fā)展極不平衡。我們可以看到在武漢的南部和西部基本上是已經(jīng)成為了產(chǎn)業(yè)增長帶了，成為了一種帶狀的發(fā)展模式。武漢的北部、東北部目前還是以點狀為主。
第二個特點就是武漢的各個區(qū)域發(fā)展不平衡。每一個區(qū)域有各自的特點，漢口、武昌、漢陽他們分別有自己的城市功能。然后這三個大的片區(qū)當(dāng)中發(fā)展是不均衡的。就拿房地產(chǎn)來講，實際上從92年開始武漢有成規(guī)模的房地產(chǎn)，一直到2002年高速成長期，70%的城市開發(fā)量是集中在漢口，武昌、漢陽基本上很少。它的發(fā)展是非常不平衡的。第三個不平衡就是武漢現(xiàn)在已經(jīng)形成了中環(huán)線的概念，實際上它這個中環(huán)線的概念和其他城市不一樣的，實際上稱為內(nèi)環(huán)和外環(huán)更合適。絕大多數(shù)的武漢人認(rèn)為中環(huán)線以外就是農(nóng)村，和北京、上海、廣州、杭州這些城市的城市中環(huán)線的概念是不一樣的。一條馬路跨過去是兩重天的。但是武漢的城市當(dāng)中也有比較好的，就是它的山水自然。尤其是水，兩江交匯，湖泊眾多。在城市幾乎三鎮(zhèn)每一個角落都可以找到水。以水為訴求的樓盤也比較多。但是很遺憾我們今天看到的很多的自然景觀的開發(fā)項目，整體的素質(zhì)距離我們國內(nèi)一線城市還有很大的差距。這是武漢城市格局當(dāng)中幾個有利點和不利點。根據(jù)這幾點我們再談下步的房地產(chǎn)開發(fā)中可以找到的點。我想就我個人來看有三個地方值得我們在下一步的開發(fā)中引起注意。
首先是中心城區(qū)，武漢因為發(fā)展比較晚，武漢中心城區(qū)這種棕地非常多，從側(cè)面也印證了武漢的中心城區(qū)目前的更新率大致是20%到25%不等，但是像一些發(fā)達(dá)的城市，像廣州他們都超過了30%。中心城區(qū)可能在下一步仍然成為我們的增長點，第一個就是經(jīng)濟(jì)開發(fā)，第二個就是商務(wù)經(jīng)濟(jì)，目前的商務(wù)經(jīng)濟(jì)沒有成為規(guī)模，也沒有成為城市很明顯的功能。第三是中心城區(qū)的精英的高尚社區(qū)。第四就是武漢的新興城市功能。比方說由新的交通體系改變了之后會產(chǎn)生新的政治、經(jīng)濟(jì)文化的熱點。其他的將來會出現(xiàn)比較大的二手車的展賣場等，這在中心城市也會出現(xiàn)。
第二個我認(rèn)為還有一點是自然資源的高品質(zhì)開發(fā)。目前武漢號稱高品質(zhì)的盤還是比較多的，但是真正的高品質(zhì)還是有差距的。這當(dāng)中有兩點我個人認(rèn)為要提出注意。第一個政府規(guī)劃行政管理部門要把握一個原則，要進(jìn)行總體規(guī)劃，總量控制，成批、成量開發(fā)，像這樣插花的開發(fā)會把整個城市弄的很亂。
第二個我們的開發(fā)企業(yè)這個開發(fā)理念要把握，必須回饋于城市，我們現(xiàn)在很多的景觀的高端樓盤全部把城市的公共資源、景觀資源占為己有，隨著開發(fā)量越來越大，這個問題不不解決，城市的矛盾會越來越突出。
第三個方面我認(rèn)為武漢的房地產(chǎn)要發(fā)展的就是要打一場外城建設(shè)的革命性。我們現(xiàn)在武漢的近郊樓盤有了很大的提高，特別是有一些像金地、萬科這樣的地產(chǎn)巨頭到武漢之后，武漢的近郊樓盤進(jìn)步還是很快的。但是我個人認(rèn)為更多的是克隆和移植，以武漢這個夏熱冬暖的城市環(huán)境還是有一些距離的。這里面有兩個方面，第一個就是我前面提出的由政府和相關(guān)職能部門加大開發(fā)力度，把這些交通設(shè)置好。第二個就是社區(qū)形式的創(chuàng)新。我認(rèn)為武漢外城整個社區(qū)的形態(tài)控制的很不好。我認(rèn)為隨著武漢中部崛起戰(zhàn)略的實施，在這一塊有很大的作為。
黎振偉：謝謝鄭國慶，他給我們講了很多的開發(fā)，核心區(qū)的開發(fā)，外段的開發(fā)，政府的控制，要對總量的控制，這一點從我們廣州的經(jīng)驗、深圳的經(jīng)驗都是非常寶貴的，如果武漢后發(fā)而起，這個經(jīng)驗是值得借鑒的。我們下面有請劉博士，他來自北京，但是他從國外歸來。他有眾多的在全國各地開發(fā)的經(jīng)驗，從設(shè)計師的角度談?wù)勎錆h房地產(chǎn)的空間和它發(fā)展的價值。
劉力：因為我是做產(chǎn)品設(shè)計的，我主要從產(chǎn)品設(shè)計上談這個特點。在之前各地的開發(fā)商和設(shè)計單位都在做戶型的創(chuàng)新，特別是空間形態(tài)上的創(chuàng)新，于是全國各地有很多的錯層、復(fù)式等，現(xiàn)在在大的方向上的創(chuàng)新也不太可能了。于是都是在一些定型的戶型上如何做精細(xì)化的文章。我們內(nèi)部做了統(tǒng)計，90平米以下的戶型大約占了30種左右?？梢宰鲆恍﹦?chuàng)新，可以批量化生產(chǎn)，比較好用。它的戶型種類有很大的限制，開發(fā)商于是把中心轉(zhuǎn)到景觀設(shè)計等上。另外現(xiàn)在我們賣的房子多數(shù)是毛坯房，這樣考慮目前居住模式特別和二次裝修的實際需求，在建筑設(shè)計個及施工中減少不必要的部品，而已基本的外墻系統(tǒng)，設(shè)備觀景和承重體系為主，避免社會資源的浪費。中國全國總裝修投入是2萬億，全國年裝修浪費是3000億。這樣的話對開發(fā)商和購房者來說都是經(jīng)歷了很大的浪費。（PPT）這是我們做的一個戶型，里面分為不同的戶型。這種叫高適用性戶型。
另外一個變化就是由于現(xiàn)在生活方式的變成導(dǎo)致了現(xiàn)在戶型內(nèi)部格局的比例也發(fā)生了變化，也就是人的心理變化影響了戶型。首先是衛(wèi)生間有了改變。另外作為客廳或是臥室都有變小的趨勢。反而是衛(wèi)生間有變大的趨勢。過去我們的衛(wèi)生間只要一平米就夠了，現(xiàn)在的生活空間的面積和尺度標(biāo)準(zhǔn)不在是以滿足豪華氣派為原則，而應(yīng)以擺放的家居陳設(shè)來確定。而生活空間配置標(biāo)準(zhǔn)有了重新的定義。
三、對日照和朝向的理性認(rèn)識，將會引發(fā)住宅規(guī)劃設(shè)計的革命性變化，日照不再是必不可少的基本要素。當(dāng)今歐式發(fā)達(dá)國家，甚至包括與我國北方地理條件類似的日本，對日照的評價更趨向于開放。做這樣的設(shè)計不僅要設(shè)計中間的朝向，而兩端的朝向也要考慮。甚至可以做出一個基本的模式出來。在國內(nèi)這樣的房子比較少，比如像上海的戶型，每一個戶型都不一樣。
四、90/70的政策導(dǎo)致不同階層混合居住模式的復(fù)興。但從小戶型在近兩年將有大批量供應(yīng)的實際形勢看，混合居住不可避免成為客觀現(xiàn)實。所以混合是小戶型政策的衍生物，而間接影響了很多規(guī)劃設(shè)計手法與思路。
五、由于國家節(jié)能政策的強(qiáng)化會導(dǎo)致生態(tài)技術(shù)的普及，今年的兩會明確提出來了去年全國節(jié)能降耗并沒有完成，所以又提出了一些措施來提高舒適型，降低能耗。單向應(yīng)用技術(shù)只提高成本和售價。改善提高住宅室內(nèi)環(huán)境的舒適型要從四個方面入手：熱功環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境。
在中國實施了幾年之后得到了很好的運用。這些樓盤大家可以看看現(xiàn)狀的照片。（PPT演示）這是外遮陽，是一個很好的節(jié)能設(shè)施，這里面全套的設(shè)施都是進(jìn)口的，這是燈具、廚具等，這些全部是嵌入式的家具，這是臥室?？闯鋈フ袷且环嬕粯釉趬ι?。這是一層的樓梯，這些是標(biāo)準(zhǔn)房間，這是地下的通風(fēng)口，這套房子里是沒有空調(diào)和暖氣的，是恒溫恒濕的。這是外面的采光景。衛(wèi)生間是高精度的設(shè)計，沒有噪聲。
六、戶型設(shè)計單一導(dǎo)致設(shè)計精度的提高。
七、產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化。
最后一條就是土地競爭推動旅游大盤價值打造。開發(fā)商投資修橋修路，換取里面的一小部分開發(fā)權(quán)，這種模式我們做了很多。像這個是北京的京津新城。
所以我認(rèn)為未來中國房地產(chǎn)競爭是有三條，分別是資本、品牌和產(chǎn)品。只有產(chǎn)品有可能讓你一夜翻身。舉兩個例子，一個是星河灣，一個是風(fēng)尚。謝謝大家！
主持人黎振偉：劉總強(qiáng)調(diào)我們不單是學(xué)，還要研究本地的實際。那我們下面有請另外一位嘉賓，這位嘉賓比較特別，生長在北京、學(xué)習(xí)在廣州，在上海發(fā)展，扎根立足在北京，那這位先生應(yīng)該是南北貫通了，就是林少洲先生，您給我們談?wù)勅绾慰创錆h的房地產(chǎn)價值和它的發(fā)展？
林少洲：不論是在廣東還是在北京接觸的武漢人還是挺多的，原來上大學(xué)的時候，我的上鋪就是一個武漢人，所以對武漢的文化還是深有了解，武漢是在歷史上挺牛的地方。我覺得第一個在中國文化形成的時期，比如說周朝，就是楚國的統(tǒng)治者敢和周天子叫板，第一個稱王的就是楚國的國君特別牛。第二個就是接觸了幾千年的封建建制，第一槍就是在武漢。我覺得這也是標(biāo)志性的事件。第三個中國主要是龍的文化，實際上武漢我覺得是鳳的文化。在文化上是非常有自己的個性的，而且是很強(qiáng)勢的?？梢栽谡麄€歷史結(jié)構(gòu)上留下深遠(yuǎn)基因的城市。所以從這點我覺得大家一直對武漢挺有期待的。都覺得它應(yīng)該是舞起來的。我覺得武漢人應(yīng)該再牛一把。
說到對武漢的看法，因為東南沿海的城市都發(fā)展起來了，未來經(jīng)濟(jì)人對內(nèi)需帶動的比重會加大。因為全世界都在消費中國的產(chǎn)品，那這樣的發(fā)展?jié)摿κ呛苡邢薜牧?。像?nèi)需發(fā)展武漢的交通要道，在中部里面屬于骨干的地區(qū)，我覺得空間是很大的。在這里可以主動的有所動作，有所策劃和設(shè)計。武漢在中國的城市里面有一些很特別的元素，那些元素從某種意義上也是對城市的發(fā)展來說是非常好的資源。和北京相比，它就是一個老城，一個紫禁城為中心。其實它的交通在各方面存在了先天的問題，它是一個單一主線的城市。這里是政治中心、旅游文化中心全部的重疊在一起，現(xiàn)在走到這里向衛(wèi)星城去發(fā)展了。但是武漢的天然有三座鎮(zhèn)，這樣在城市的布局上有先天的優(yōu)勢，如何把多中心理順，相互之間形成一種互補(bǔ)和呼應(yīng)。這樣的話可以營造好，未來的城市會少走很多的彎路。
另外我去重慶比較多，武漢和重慶有很多相似的地方。比方說在五十年代之后一直是作為工業(yè)化的橋頭堡，有很多的老工廠。當(dāng)然老工廠還有一個特點就是它的人群對商品房的購買力貢獻(xiàn)率很小，而公司的白領(lǐng)往往是買房的主力，而工廠里頭除了幾個大的領(lǐng)導(dǎo)，其余的人都是買房進(jìn)行福利化了，不到市場上去交易的。所以我覺得這點是一個缺點。但是在現(xiàn)在新的土地政策下，武漢很多的工廠在土地供應(yīng)上有優(yōu)勢，而且拆遷補(bǔ)償也比較多。因為工廠是一個單位決策，所以這樣相對來說拆遷的進(jìn)度各方面都會有保障。在目前這種城市的特點就會呈現(xiàn)出他的優(yōu)勢。所以說在這里開發(fā)相對來說空間很大。而這些優(yōu)勢是可以充分發(fā)揮的。
剛才院長談到了武漢的商務(wù)這塊，剛才的鐘偉教授也談到了金融，實際上武漢幾個大學(xué)的人在深圳都掌握著金融、證券方面的大權(quán)。而且第三產(chǎn)業(yè)這塊是以金融為中心。能不能形成中部的金融中心，我相信對中部的發(fā)展是有益的。從多方面的努力，對結(jié)構(gòu)很好的打造創(chuàng)造了城市和供需兩方面的繁榮，是發(fā)展很大的。
黎振偉：武漢有很多的優(yōu)勢的，剛才一數(shù)你的中心、戶型如何呼應(yīng)，其實要拉開陣勢。所以武漢正是自身的優(yōu)勢很好，武漢的工廠很多，這也是一個優(yōu)勢。另外請鐘老師解釋一下，武漢的房地產(chǎn)如何做好在金融上如何突破？武漢的上市公司不多，金融方面是不是可以更加的活躍一點呢？鐘老師請您談?wù)勀诮鹑诜矫嫒绾蝸戆l(fā)展武漢的房地產(chǎn)？
鐘偉：其實金融打造起來相對來說比較便利一些，我們可以舉一些例子，像北京它的金融是2.6平方公里，非常窄的區(qū)域，但是在2.6平方公里的區(qū)域有上千家的商業(yè)，然后居民都在這個地方運作，在北京也硬生生的造出了一條金融街，現(xiàn)在北京的金融街不僅僅是寫字樓這塊很成功，帶動了周邊的酒店以及高檔住宅的上漲。為什么北京本來沒有這條金融街，但是在不到五年的時間造出來了呢？當(dāng)年在拆遷的時候，投入了大批的投入，當(dāng)時在寫字樓剛起來的時候，金融機(jī)構(gòu)是不讓入住的，對已入住的金融機(jī)構(gòu)采取稅收上的優(yōu)惠，有一些人才來了之后對這些金融企業(yè)和人才的房租有直接的補(bǔ)貼。這種都是政府需要做的事情，所以在投入了兩到三年之后，這個金融街才有好的產(chǎn)出。
武漢現(xiàn)在我覺得它花在稅收和金融上可以做很多的地方。從稅收來看可以顯示出武漢市政府對稅收抓的不夠強(qiáng)。因為您現(xiàn)在有了2500、2600萬的GDP，就有相應(yīng)的稅收。
第二點就是在不同的三鎮(zhèn)當(dāng)中，現(xiàn)在金融街這塊已經(jīng)有明顯的氣侯了，如果你到處去開發(fā)，然后獲得地方財政性的收入的話，還不如珍惜現(xiàn)有的金融資源，對金融企業(yè)和人才提供大幅度的支持。
第三個就是邀請基金公司和證券公司直接到這里去，北京市政府在做的時候花了很多的力氣，同樣武漢你有很多這樣的金融機(jī)構(gòu)，也需要花大力氣說服他們從原來的地方出來，才能夠形成旺盛的趨勢。
主持人黎振偉：武漢是以工業(yè)為主導(dǎo)，今后要做以金融業(yè)為主導(dǎo)的。這對我們的中央商務(wù)區(qū)的支持是蠻大的，下面參加討論的也是本次論壇唯一的本地企業(yè)，也就是武漢的天下置業(yè)的董事長，一般他們都愛多聽，不愛多說，這樣的話就缺乏交流了。下面我們來談?wù)効扇绾慰创錆h的房地產(chǎn)？
陳潛峰：作為武漢的開發(fā)商，本土的發(fā)展商，我們公司的時間并不是很長。相對剛才黎總提到的和金融對接，包括國際金融市場，包括說海外資金，包括國內(nèi)的地產(chǎn)大鱷進(jìn)入到武漢的話，也促使我們在沒有資本優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢上精耕細(xì)作做產(chǎn)品，第二個就是本土的發(fā)展商在城市的核心區(qū)都能獲取相對有優(yōu)勢的一些地段。像剛才提到的金融街，像我們武漢市比較有名的漢口的建設(shè)大道是政府著力去規(guī)劃的金融街。像建設(shè)大道基本上是被本土不太知名的企業(yè)持有的土地，他們在建造產(chǎn)品的過程中，沒有跟國內(nèi)比較先進(jìn)的設(shè)計機(jī)構(gòu)，或是國際上比較有實力的設(shè)計機(jī)構(gòu)接軌。設(shè)計出迎合金融機(jī)構(gòu)入住，相對來說又能承受城市功能的一些產(chǎn)品。
像核心資源的開發(fā)把握相對實力型的開發(fā)機(jī)構(gòu)，和國內(nèi)比較先進(jìn)的開發(fā)企業(yè)，在產(chǎn)品的把握上要欠缺一些。而我接觸了一些在發(fā)展大道上的一些發(fā)展商，他們遲遲不敢動手，另外就是超高層。大家都想做好產(chǎn)品，但真正在這些方面的嘗試是很少的，另外本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是處在高速的，但是底子很薄的，據(jù)我所知在建設(shè)大道上的幾個項目都不敢建造，主要是武漢市的寫字樓市場不太好。而我們作為本地的發(fā)展商是比較看好武漢的市場的。最近武漢向中央申請中部試點城市的報告中，向中央提出的是在“十一五”的最后一年是GDP的保守估計是1400億。之前的利好也是增值的，比如說富士康的落戶等，表明了武漢市政府的力度可以支撐我們武漢在中部崛起的龍頭地位的。當(dāng)然最近幾年國內(nèi)幾大實力發(fā)展商在武漢出手拍賣土地。像華潤置地高價拍賣的地塊等，我覺得是太快的速度提到了一個高度，對我們市場的一員來說是非理性的，而消費者來說，希望他們短時間內(nèi)可以承受。這對穩(wěn)健的發(fā)展來說不是很穩(wěn)定的。
另外與資本市場的對接，國內(nèi)一些大的發(fā)展商進(jìn)入武漢市場，因為他們在外地，包括國內(nèi)資本對北京、上海、廣州、深圳一線城市的支持是比較大的，我覺得本地的發(fā)展商和資本相對來說對接比較少一些。然后還有一些管理上的經(jīng)驗是比較弱的。我們作為本地發(fā)展商的話是認(rèn)同剛才劉力博士說的觀點的。在沒有資本和品牌優(yōu)勢的情況下，拿好土地做足產(chǎn)品這塊。我們作為本地的發(fā)展商由于房價、成本等因素，和境外有實力的機(jī)構(gòu)接觸的時候，這個設(shè)計費會偏高一些。就像中央給中部崛起的政策，也希望相關(guān)聯(lián)的設(shè)計機(jī)構(gòu)給我們本地發(fā)展商做相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計的時候，能對產(chǎn)品的建造上給予一定的照顧，這樣也使得握有一定優(yōu)勢的發(fā)展商能建出好的產(chǎn)品來。這對于城市和消費者來說都是有利的，對城市的發(fā)展也是有利的。
主持人黎振偉：從陳總的發(fā)言我感覺還是很穩(wěn)的，兩個觀點，一是先做產(chǎn)品，再找資金，另外怎么看待外來的企業(yè)如何做高的，其實我覺得產(chǎn)品固然重要，但產(chǎn)品的背后就是開發(fā)模式，如果不把開發(fā)模式做好，光做產(chǎn)品是不夠的，富麗地產(chǎn)是做的不錯的。它現(xiàn)在也有國際資金看上它了。
另外地價問題，如果一個城市向整個開放的時候，你擔(dān)心地價太高，而外來的企業(yè)是不擔(dān)心的。像廣州也是一樣的，他們每次的標(biāo)王都是外地的企業(yè)。其中也包括萬科，萬科以前是穩(wěn)健的，而它現(xiàn)在也使的廣州的房價穩(wěn)步增高，那下面有請外地的開發(fā)商萬科來發(fā)言，萬科是03年進(jìn)入武漢，從萬科一個外來企業(yè)的角度如何看待武漢的市場，如何看待它的空間？
馬愛民：我首先更正一下我們第一次進(jìn)入武漢市在01年，但是我覺得在16年的發(fā)展當(dāng)中，萬科可以算作是半個本土的發(fā)展商了。因為我是做技術(shù)這塊的，我想從技術(shù)上從我的觀點來看看武漢城市的發(fā)展和歷程。
第一個我想說一下鐘教授所說的數(shù)據(jù)，一個是武漢06年的GDP是2590億，第二個武漢的人口，武漢登記的城市人口是801萬，這個可能和鐘教授說的不太一樣。他是說的核心區(qū)。還有一個數(shù)據(jù)我不知道大家有沒有印象。就是18歲到59歲的人口是617萬，它的比例應(yīng)該是占到了70%左右。這個人口在全國來講是60%。武漢其實是高出10%這個點的。為什么要提出是18到59歲呢？因為這個時期是人消費、創(chuàng)造產(chǎn)值最高峰的時期。而在武漢這個是高出全國的比例的。這也是大家看好武漢的原因。
武漢在房地產(chǎn)發(fā)展空間上的增長趨勢我想大家都可以看到。
另外從武漢的規(guī)劃上說一下自己的想法，因為我不是武漢人，但是我在這里也待了5、6年，武漢的自然資源特別的豐富。然后我看過5、60年代蘇聯(lián)做過規(guī)劃，它對于武漢的江湖有整體的軸線。你比如說這個軸線是以長江大橋為軸，將武漢的蛇山、龜山和鳳凰山連成一條軸線，現(xiàn)在武漢市的政府應(yīng)該是在回歸這條軸線。你比如說武珞璐的軸線就是在回歸城市的軸線。
另外對土地的利用，各個城市都不太一樣，有的是以衛(wèi)星城，有的是以軸線樹枝狀的發(fā)展。而武漢是四處打點式，這個可能是很不好的規(guī)劃方式，這種打點完成了之后對武漢點與點之間的區(qū)域形成了一個非常好的發(fā)展區(qū)域。
比如說在漢陽地區(qū)，以鐘家村為區(qū)域的中心區(qū)以外的沌口區(qū)，因為它在離開鐘家村打了一個點，那這兩個區(qū)域之間是非常有發(fā)展?jié)摿Φ?。所以我們對這個土地的研究是“洼跳式”的發(fā)展。他們是非常具有投資價值的區(qū)域。因為我是萬科的代表，萬科全國的布局是“3+S”這里面有兩個點，其中有一個點就是武漢。當(dāng)時我們的喻總有一句話就是在武漢一定是在武漢的三鎮(zhèn)布局，所以我們對武漢的發(fā)展前景是非?？春煤陀行判牡?。
主持人黎振偉：萬科也是武漢房地產(chǎn)的標(biāo)桿，它看中了武漢房地產(chǎn)的價值，但是同樣的價值有不同的理解。剛才說到的回歸軸線是很重要的。四處打點有人看是不合理的，但是對他們來說可能是“洼跳式”的發(fā)展，很多時候我們看到萬科拿地都是一般人想不到的，我們會繼續(xù)的關(guān)注萬科。最后的一位嘉賓是我們的同行了，是來自中介企業(yè)的合富輝煌，它也是廣州最大的代理公司，本土企業(yè)，成立10多年，也是第一個上市的公司。來到了武漢之后，應(yīng)該說代理機(jī)構(gòu)也是體現(xiàn)了一個城市發(fā)展的。那我們看看合富輝煌在武漢如何發(fā)展？它是如何看待武漢發(fā)展的？
趙鳳華：謝謝各位，合富輝煌是02年進(jìn)入武漢市場的，04年在武漢注冊，現(xiàn)在在武漢已經(jīng)代理的項目超過18個，我們既跟萬科服務(wù)過，也和本土的天下置業(yè)正在進(jìn)行服務(wù)。服務(wù)的這幾年當(dāng)中我們的感受是武漢的房地產(chǎn)真的發(fā)生了非常大的變化。真的是一個產(chǎn)品整個購買情況、開發(fā)的理念都發(fā)生了很大的變化，越來越成熟和理性。還引來了全國和香港的大的開發(fā)商進(jìn)入武漢。也就是使得地價不斷的提高。現(xiàn)在來看武漢的市場是什么樣子呢？我們覺得武漢市一定有更大的發(fā)展的。武漢的特點剛才很多的專家說了很多。武漢有三千多年的歷史。盤龍城發(fā)展以來有三千多年的歷史。三鎮(zhèn)人的消費習(xí)慣是完全不一樣的。原來漢陽是一個大的盆地，現(xiàn)在有大的企業(yè)進(jìn)入，逐步的興旺起來了，另外還有新拍的地3886，做出來的價格肯定超過了7000了，所以希望漢陽大家趕緊去投資。
武昌的住宅除了政治文化的中心以外，政府也在東湖新城打造一個在高尚住宅區(qū)。在徐東大道里面是0.8的容積率。那邊的居住大家更舒適，更美好，里面有十個貼心的公園，所以武漢的規(guī)劃水平也在逐步的提高。但是從代理機(jī)構(gòu)的感覺來說，武漢的規(guī)劃真的是有待提高的。武漢太大了，不能像這樣沒有中心點的進(jìn)行。今天我覺得真的很遺憾的是，今天政府機(jī)構(gòu)、職能部門來的太少了，他們來了以后應(yīng)該多聽聽我們的感受。
作為武漢市的人來說，現(xiàn)在房價便宜的，3千以下的都是遠(yuǎn)郊的。交通很不方便。
讓我們看看跑馬場旁邊麗景灣的商業(yè)有那么多的空置，包括萬科也有很多的空置，實際上是很大的浪費，開發(fā)都還欠成熟的。其實我們自己也是需要提高的。我們現(xiàn)在已經(jīng)不是簡單的低門檻的代理了，代理公司的好日子已經(jīng)沒了，現(xiàn)在的代理公司要從一塊地開始做產(chǎn)品的研究。當(dāng)然我們沒有劉博士這么的精深，視野開闊，但是我們也在和金地這樣的公司合作。所以我覺得我們應(yīng)該更好的學(xué)習(xí)，服務(wù)給大家。
現(xiàn)場記者：想問一下鐘老師，因為今天上午在萬科看盤的時候，聽到說現(xiàn)在股市很火，買房的人也很多了，現(xiàn)在有一個流行的說法說是外資進(jìn)入中國很多，另外說是房價上漲的原因也是和外資有關(guān)，不知道您有什么看法？
鐘偉：第一個我并不覺得中國資本市場現(xiàn)在出了什么大問題。居民的收入是快速增長的，過去幾年的增長達(dá)到了兩位數(shù)，另外人民幣升值的強(qiáng)力預(yù)期使得A股的市場都在上漲。另外中國無法消除的順差使得流動性過剩，這些流動性過剩最終會觸動資本市場。現(xiàn)在缺乏股票和房地產(chǎn)相競爭的有力度的回報率。如果說負(fù)面的東西也開始出現(xiàn)了，它如何出現(xiàn)呢？第一就是指數(shù)的問題，由于從3千點到4千點是花了32個交易日就完成了，從1千點到2千點花了18個交易日才完成，第二個來自于上市公司主營業(yè)務(wù)的收入，增長的速度不是很快，而來自投資收益的增長卻是很快的，這顯示出財富效益給上市公司帶來的是一種泡沫的增長。第三個越來越多的新的投資者進(jìn)入到市場中去，他們?nèi)狈κ裁词枪善?、基金以及風(fēng)險的認(rèn)識，高收益意味著高風(fēng)險，如果你沒有風(fēng)險承受的能力，也一定會承受到收入帶來的巨大波動。中國的資本市場如果要用一句話來形容的話是處于“亞健康”狀態(tài)的，它畢竟是一個不健康的狀態(tài)，而不是一個病人。如果說外資在股市和房市有什么側(cè)重點的話，還沒有看出來。無論是外資大舉A股市場，或是撤出市場，都是嚴(yán)重的夸大了他的作用。我們A股的市場還是由老股民來進(jìn)行的。我們可以看一季度外資對房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看是略有下降的。在過去兩年左右，我們做了中國房地產(chǎn)規(guī)模的調(diào)查，顯示出在開發(fā)投資領(lǐng)域外資存在的規(guī)模大概是25%，在銷售領(lǐng)域外資存在的規(guī)模更大。所以在房地產(chǎn)行業(yè)中我也不認(rèn)為外資現(xiàn)在已經(jīng)扮演了主角。值得指出的最后一點是什么呢？如果中國政府仍然只看到房地產(chǎn)的種種問題，沒有看到房地產(chǎn)是一個值得發(fā)展和規(guī)范的行業(yè)，如果仍然認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是重中之重的話，最后外資是能利用這種政策達(dá)到主導(dǎo)地位的。我們看到很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是港資企業(yè)在十年前都是微不足道，他們起家主要是在內(nèi)地。謝謝大家！
主持人黎振偉：我剛才也和鐘教授探討了一下，他也說了大的問題沒有，現(xiàn)在是處于“亞健康”的的。還有另外的問題看看是哪位嘉賓？
現(xiàn)場記者：我看了各位嘉賓所談的主題基本上是圍繞房地產(chǎn)的，有的是關(guān)于城市競爭的，有的是企業(yè)品牌的，我想問一個問題，如果我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場有變化的時候，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各個企業(yè)會有什么變化？比如房地產(chǎn)的開發(fā)商、代理商以及金融等，會不會有什么新的組織出現(xiàn)？
嘉賓：這個我想還是兩大趨勢，實際上還是跟房地產(chǎn)的發(fā)展一樣，就是龐大的跨地域的品牌企業(yè)，我們的說法是“大象”時代，原來像萬科有一段時間比較關(guān)注于交通住宅，現(xiàn)在是什么都在做，它的業(yè)務(wù)品種都在增加?？赡苋珖鴷霈F(xiàn)幾十家一群“大象”，這是一類。
第二類是項目公司，實際上在整個產(chǎn)業(yè)里頭都可能會存在項目公司。因為房地產(chǎn)和零售無法并列的是，房地產(chǎn)土地資源的不可替代性，你只要拿到這塊地你就一定能活下去，關(guān)鍵是你在這塊地上下了多少的功夫，創(chuàng)造了多少的價值。你可以深入的挖掘這個項目的價值。我覺得這點項目公司會一直存在，但是項目公司這種生存模式，未來也會有自己的特點。所以我覺得它會在類似于零售企業(yè)里面出現(xiàn)像沃爾瑪、家樂福這樣的企業(yè)，另外就是專賣店這樣的模式，我覺得這樣會長期生存下去的。然后其他的產(chǎn)業(yè)，一方面像代理行業(yè)合富輝煌可能就是覆蓋整個的產(chǎn)業(yè)鏈，我過去可能是做后期代理，我現(xiàn)在可能慢慢的做到設(shè)計。它都有可能延伸它的產(chǎn)業(yè)鏈。會變成綜合的機(jī)構(gòu)。包括出現(xiàn)運營商的模式。就是類似于項目管理的集團(tuán)。
另外在某一個大量的專業(yè)鏈上，有的是專門做平面、做紙媒的、做網(wǎng)絡(luò)的，會出現(xiàn)在不同的領(lǐng)域里的。每個優(yōu)勢不夠的生存機(jī)會會下降。一方面出現(xiàn)像“大象”級的，一方面會出現(xiàn)精致的專業(yè)型的公司。
主持人：一個大、一個專、一個長。好了，我們第一個環(huán)節(jié)的論壇就到這里了。
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