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　　主持人：下面有請幾位對話嘉賓和在座朋友進行對話討論，主題是“引入海外基金合作過程中中國房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問題和需要注意的事項”，有請對話嘉賓，穆健瑋先生、陳詩濤、孫飛到臺上就坐。先請穆健瑋先生和大家交換一下意見，臺下的各位來賓可以就您關(guān)心的問題向臺上嘉賓提問，我們做一個臺上臺下的互動交流。

　　穆健瑋：大家知道商業(yè)地產(chǎn)也好，REITS大家叫很長時間了，一個是海外的資金已經(jīng)組成了REITS，在國內(nèi)收購物業(yè)，還有一個前兩年有公司把境內(nèi)的物業(yè)打成資產(chǎn)包，準(zhǔn)備到境外進行資產(chǎn)上市，由于政策性規(guī)范，這幾種方式處于一定的停滯狀態(tài)。剛才蔡處長講了REITS步伐并沒有停止，海外基金在境內(nèi)還處于比較良性的階段，我們自己的金融沒有準(zhǔn)備好，為了防止一些游資趁著人民幣升值和我們自己金融機構(gòu)應(yīng)對措施沒有準(zhǔn)備好之前進來以后購并我們比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，從政府導(dǎo)向來講，更多的海外基金轉(zhuǎn)向開發(fā)環(huán)節(jié)，并不是說我們不用外資，外資還是積極的因素，還是作為一種長期投資，政府的導(dǎo)向在這一點上是鼓勵的，本身也依靠我們自身房地產(chǎn)投資基金的成熟，使之成為整個房地產(chǎn)多元化、國際化、多渠道投融資機制、投融資工具、投融資機構(gòu)體系里面的一個有機組成部分，所以外資的積極作用不可忽視。

　　反過來講，在一個以市場主體為依托的市場體系里，我們不要盲目的向外，也不要盲目的向內(nèi)，有一個主題“一切以合同交易，以法律為依據(jù)進行的投資交易行為都是合法的”，從長期政策導(dǎo)向來講，我相信我們會有更多的金融工具，有更合適的資產(chǎn)保障行為，保障我們國內(nèi)投資者進行投資創(chuàng)新。也有一個比較好的法律環(huán)境，今年我們陸續(xù)有幾個法出臺了，像《物權(quán)法》、《合伙企業(yè)法》等等法規(guī)出臺以后使我們有了更多的法律依據(jù)，這是一個非常好的法律環(huán)境，需要用法律解釋的東西現(xiàn)在正在完善，包括國家正在制訂的《投資基金法》等等，政府最后的行為不是像過去一樣通過很多部門管理一件事情，而是通過委托市場進行管理，企業(yè)該做什么呢？企業(yè)在這么多金融工具面前，要做到企業(yè)自律，不是投機，以其自身有效的資產(chǎn)適應(yīng)不同的投資方式，這樣路才走的通，同時也使企業(yè)進入到一個市場競爭的機制里面，發(fā)揮市場主體自身的作用，這個是大方向。

　　我們目前也在做一些房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新，作為我們公司來講，我們結(jié)合了外資購并。任何東(何東博客,何東新聞,何東說吧)西都不是單一的，如果單一的考慮一個問題，我們自身要對多種投資方式要有清醒認識，同時為未來的同融資建立一個好的體系，過去靠單打獨斗，現(xiàn)在要靠專業(yè)機構(gòu)發(fā)揮更大的作用，我們要增加橫向合作，我們現(xiàn)在在建立資產(chǎn)包，同一種類型的物業(yè)可以成為一個資產(chǎn)包，就需要專業(yè)的資產(chǎn)管理，開發(fā)完了以后有一個合理的退出機制，開發(fā)階段有一個融資渠道，培養(yǎng)階段我們有一個良好的服務(wù)體系，成熟的樓盤，有很好的退出機制，反映了專業(yè)化協(xié)作的機制逐步形成，市場主體逐步成熟。

　　謝謝！

　　主持人：感謝穆先生為我們做的演講，接下來有請孫飛先生就這個話題談?wù)勊目捶ā?/p>

　　孫飛：這個環(huán)節(jié)是互動環(huán)節(jié)，最好跟大家大家互動一下，談觀點的話，我就拋磚引玉，談一個我的觀點，我很早就提出中國的房地產(chǎn)金融要加快房地產(chǎn)直接融資市場建設(shè)，建立以信托為主線、REITS為最高端的多元化、國際化房地產(chǎn)金融體系，我多次闡述這個觀點，并且很多媒體廣泛引用，為什么這么說呢？我說過地產(chǎn)金融的四個邏輯層次，包括商業(yè)銀行是主渠道，融資方面應(yīng)該是多元化、國際化的，未來會呈現(xiàn)出什么格局呢？我想應(yīng)該是銀行+信托+REITS+資本市場的組合融資形態(tài)，銀行的地位不可動搖，中信銀行又上市了，特別是四大國有銀行都會上市，2006年數(shù)據(jù)中中國金融總資產(chǎn)46萬億元，商業(yè)銀行占42萬億元，信托、保險、證券4萬億，2005年年底房地產(chǎn)開發(fā)3.07萬億，金融資金在房地產(chǎn)沉淀了5萬億，2005年其他金融工具為房地產(chǎn)做的貢獻很少，2005年時候沒有企業(yè)上市，保險資金根本進不了房地產(chǎn)市場。因此我說銀行是主渠道，包括中國房地產(chǎn)報前年對我做專訪時候我說中國地產(chǎn)金融理想狀態(tài)是REITS與商業(yè)銀行并駕齊驅(qū)，但是這需要10-20年時間，除非中國盡快開放REITS市場，現(xiàn)在全球REITS市場總額五千多億美金，中國房地產(chǎn)信托和REITS有區(qū)別，最好REITS專指上市型+權(quán)益型。

　　到現(xiàn)在我們要加快直接融資市場建設(shè)，在房地產(chǎn)金融方面能擔(dān)當(dāng)重任的目前來講就是信托，信托創(chuàng)新空間很大，包括華僑城又發(fā)一個，聯(lián)華國投也在積極準(zhǔn)備做REITS試點，我們中信證券也在準(zhǔn)備，他們還不是完全意義上的公募，還是機構(gòu)上的私募，我還是歸到信托這個環(huán)節(jié)，這是有區(qū)別的，信托在未來地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面還需要承擔(dān)主流示范作用，作為REITS市場，周邊市場已經(jīng)開了，香港、新加坡是很好的選擇，雖然限外令出來了，作為信托來講，肯定還會發(fā)揮比較大的作用，目前信托公司正在做創(chuàng)新，新兩規(guī)鼓勵信托公司打造成金融控股集團，成為最高級別的資產(chǎn)管理機構(gòu)，所以信托在中國大有前途，我非?？春眯磐校乙恢痹跒橹袊磐袠I(yè)搖憾吶喊。新加坡、香港已經(jīng)開了REITS市場，雖然出臺了限外命令是限制沒有實力的公司做REITS，真正有實力的國內(nèi)公司或者國外機構(gòu)完全可以真實收購。

　　最后一個組合模式資本市場，開發(fā)商要組合運用，萬科這種企業(yè)四個模式都可以用，中小企業(yè)可以找信托可以找銀行，同時有更多企業(yè)會到海外上市，地產(chǎn)業(yè)在資本市場會大顯身手，龍湖地產(chǎn)可能會取代碧桂園，龍湖地產(chǎn)今年準(zhǔn)備上市，大家一定要跨越式發(fā)展；第二礦產(chǎn)資源，另外還有一個渠道就是外資銀行，目前已經(jīng)批了九家全部落戶上海，王岐山市長也為北京積極爭取，外資銀行早就可以提供人民幣服務(wù)了，2006年全面開放以后，外資銀行可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的開發(fā)貸、個人按揭貸款業(yè)務(wù)，同時還有個人理財業(yè)務(wù)，目前限定的是一百萬存款，但是如果獲得外資銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限更長，綜合利潤更低。

　　主持人：感謝二位嘉賓的發(fā)言！謝謝！