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　　2005年3月16日，中國央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，并提高個人住房貸款最低首付款比例，而后兩年內(nèi)由國務(wù)院總理溫加寶簽署和頒布出臺了國八條、國六條和2007年2月1日正式清算的土地增值稅，政府對土地和資金都加強了控制，各界對些政策的出臺都十分敏感。國家對同一行業(yè)在短短兩年內(nèi)發(fā)布多項條例，在建國歷史上也是十分少見的，可見中央政府對房地產(chǎn)這個關(guān)系到國計民生的支柱企業(yè)的重視。而作為房地產(chǎn)行業(yè)的參與者，我們又應(yīng)該從什么樣的角度來看待這些變化，能否看到新政給我們帶來什么，然后就能夠做出什么樣的決定。創(chuàng)新--中國房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)和諧健康持續(xù)發(fā)展的唯一出路。

　　一、政策的出臺將會帶給我們什么

　　中央政府針對房地產(chǎn)的企業(yè)出臺了多部政策法規(guī)，以期進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)，其目的就是使房地產(chǎn)市場發(fā)展更為穩(wěn)定，這點是勿庸置疑。任何時代、任何時期，社會都離不開“時勢造英雄”這個恒古不變的真理，而今當(dāng)政府不斷的針對逐漸難以控制的市場一再出招的時候，市場就是一個江湖動蕩的年月，群雄并起，處于一個嚴(yán)重洗牌的時代，機會再次出現(xiàn)。70年代西方經(jīng)濟學(xué)就提出的馬太效應(yīng)，二八定律，一次次的告訴我們，在一個處于洗牌的市場，強者更強、弱者更弱，這一經(jīng)濟規(guī)律將在中國房地產(chǎn)市場盡顯無疑。未來只有不到二成的企業(yè)取得勝利，能夠在這個時期，進(jìn)一步的擴大自已的疆土，讓自已的企業(yè)成為霸主，其他的企業(yè)都將面臨轉(zhuǎn)型或者退出市場。越到混亂，越當(dāng)形勢不明朗時，這時越是蘊藏著巨大的商機，作為企業(yè)來說，不論是大型企業(yè)，如：萬科、金地、合生這樣的企業(yè)，還是一些中小型企業(yè)都不得不面對這樣的問題，如何在這樣的環(huán)境下，獲得最大的利潤，分得最大的市場。

　　二、通過對比看未來香港VS內(nèi)地

　　香港

　　香港作為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的參考和學(xué)習(xí)的坐標(biāo)很多年了，給內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展培養(yǎng)和輸出了大量的人才。雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟的“晴雨表”。

　　戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現(xiàn)在。每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時21年。

　　在上世紀(jì)50、60年代，香港地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)為中小型公司。進(jìn)入70年代，市區(qū)舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款，而且新建的項目無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產(chǎn)公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。房地產(chǎn)業(yè)趨向集中，逐步形成了一些較大的集團(tuán)，而且大地產(chǎn)公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強，并通過一系列換股、收購、合并等活動使資本進(jìn)一步集中。70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產(chǎn)公司規(guī)模越來越大。進(jìn)入80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為壟斷性大集團(tuán)的天下，雖然經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的公司有4000家左右，但股票上市的地產(chǎn)公司只100家左右，約占2.5%，在100家左右的地產(chǎn)上市公司中，“長江實業(yè)”、“新鴻基地產(chǎn)”、“新世界發(fā)展”、“恒基兆業(yè)”等最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的股票市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成。目前最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，市場集中度相當(dāng)高。

　　而這樣的局面將會在內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)生，隨著政府所頒布的規(guī)范和法規(guī)的不斷出臺，各地區(qū)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻和經(jīng)營成本越來越大，趨勢和香港的七八十年代的市場情況十分相似，逐漸出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，有進(jìn)一步壟斷市場的趨勢，但仍需要進(jìn)一步發(fā)展，目前內(nèi)地房地產(chǎn)公司約有3萬多家，前10名地產(chǎn)集團(tuán)的市場份額不到6%，最大的地產(chǎn)集團(tuán)-萬科的市場份額不到1%。內(nèi)地房地產(chǎn)市場集中度還有相當(dāng)大的提升空間。但是請注意：這些公司已經(jīng)通過上市融資，獲得了大量的資金，在全國范圍內(nèi)大量收購?fù)恋?，這種情況將在最近幾年內(nèi)迅速發(fā)生改變，對于其他的中小型企業(yè)來說，形勢迫在眉捷，必須抓緊時間搶占市場，打造自已的贏利模式。

　　在新的土地政策、房地產(chǎn)信貸政策、銷售政策等的共同作用下，內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)勝劣汰加劇，市場集中度上升，有良好品牌和管理能力、資金實力雄厚的地產(chǎn)公司將獲得超常的發(fā)展。預(yù)計經(jīng)過10年左右，內(nèi)地將會形成一批類似“長江實業(yè)”和“新鴻基地產(chǎn)”的巨型地產(chǎn)公司。

　　三、轉(zhuǎn)變思維，規(guī)避風(fēng)險

　　1、從傳統(tǒng)銷售轉(zhuǎn)為自有物業(yè)持有經(jīng)營，成為地主

　　傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營模式在過去二十年從早期的批發(fā)零售、代理渠道到現(xiàn)在的特許經(jīng)營和直銷等模式的出現(xiàn)，發(fā)生了多次大的變化。曾經(jīng)有幸在浙江青田縣一個著名的僑鄉(xiāng)，見到在批發(fā)經(jīng)濟時代著名的溫州鈕扣大王李先生，在他身上學(xué)到了什么叫生意人的眼光。當(dāng)批發(fā)市場的時代進(jìn)和微利階段的時候，李先生投3億元在青田縣興建一座小型水電站。他告訴我，他已經(jīng)看到未來鈕扣批發(fā)市場的競爭性，而投資水電站就是建立一個管道，未來水電站建成，只要流水他就有收益，每年將會有巨大的現(xiàn)金流進(jìn)入他的帳戶，他稱這個水電站為他的終身糧票。面對看上去如此普通的一位老人家，他所帶出來的概念和創(chuàng)新，讓我為之佩服。而在我們房地產(chǎn)界，大多數(shù)的企業(yè)盈利模式仍然十分簡單，就是賣房獲利，屬于短平快的生意，這屬于傳統(tǒng)行業(yè)做批發(fā)的類型?，F(xiàn)在也有一些企業(yè)對于商鋪及商務(wù)地產(chǎn)，除了出售之外，一般還會長期持有一部分，通過短期固定的租金及長期的物業(yè)增值帶來回報。對于有眼光、有實力的開發(fā)商來說，他們已不再滿足于賣房和租房的簡單游戲，開始尋求更高難度、更有刺激的自選動作。

　　眾所周知，“超前規(guī)劃、綜合開發(fā)”模式是華僑城最大的特色，也是華僑城獨有的、其他地產(chǎn)商難以仿效和復(fù)制的核心競爭力所在。深圳招商地產(chǎn)一向以產(chǎn)業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)，在成功創(chuàng)造了“蛇口模式”之后，正在攜“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”概念向其他地區(qū)擴張，其在廣州番禺飛鵝嶺開發(fā)的金山項目將參照“蛇口模式”，作出一些產(chǎn)業(yè)補充和配套的努力和嘗試，他們的理念是：華南板塊其他地產(chǎn)商做居住，我們做就業(yè)，對華南板塊來說，應(yīng)該是一個很好的補充。這種濃濃的“就業(yè)情結(jié)”，并非對“蛇口模式”的簡單崇拜，而是倚重了社區(qū)綜合開發(fā)的國際潮流--通過一種文化紐帶，把居住、就業(yè)、娛樂、休閑、商業(yè)等功能集合在一起考慮而互不影響。華僑城和招商地產(chǎn)這兩位超級玩家在他們各自的“2006年度戰(zhàn)略暨新品發(fā)布會”上，都不約而同地把他們的玩法概括為“綜合性開發(fā)”，其含義就是不只是單純地建房、賣房。北京市早在2002年就出臺了《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》，但由于融資難、開發(fā)商利益難以保證等瓶頸，使得這一辦法沒有很好地得到落實，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的競爭加劇、公開市場拿地的門檻變高及土地一級開發(fā)盈利模式逐步明朗等原因，土地一級開發(fā)正在受到越來越多的開發(fā)商的關(guān)注，北京城開集團(tuán)的重組預(yù)示著市場化的、專業(yè)的土地一級開發(fā)商的出現(xiàn)。如果說單純的房地產(chǎn)開發(fā)(土地二級開發(fā))的主要風(fēng)險是市場風(fēng)險的話，綜合性開發(fā)(包括土地一級開發(fā))的主要風(fēng)險是政策風(fēng)險，如果政策相對穩(wěn)定，那就是無風(fēng)險、穩(wěn)賺錢的開發(fā)方式。各地的房地產(chǎn)商是否有機會參與當(dāng)?shù)爻鞘械囊患夐_發(fā)呢，這些值得以后進(jìn)一步探討。

　　2、多元化經(jīng)營，資本風(fēng)險管理，國際資金的運作

　　中國近幾年樓市進(jìn)入了真正意義上的黃金牛市，但是當(dāng)牛市到達(dá)一定程度時，風(fēng)險也就慢慢降臨，在這里參考李嘉誠王國在經(jīng)歷無數(shù)次風(fēng)浪后反而日益壯大的例子，來分析一下長江實業(yè)抗御風(fēng)險的方法，希望能對國內(nèi)的開發(fā)商有所借鑒.

　　李嘉誠常掛在嘴邊的一句話：“保持現(xiàn)金儲備多于負(fù)債，收入與支出平衡，甚至要有盈利，于穩(wěn)健與進(jìn)取中取得平衡。船要行得快，但所面對風(fēng)浪一定要挨得??！”

　　策略一：財政穩(wěn)健

　　長實集團(tuán)基于本身的財務(wù)穩(wěn)固，保持資本負(fù)債率于一個較低的水平，通過積極務(wù)色投資機會，一擊而中，成功的在1979、1985和1999年成功的收購和記黃埔、港燈和南澳洲的ETSA，借著收購合并其他公司的業(yè)務(wù)為集團(tuán)業(yè)績增長提供了源源不斷的動力。

　　而做為內(nèi)地發(fā)展商，通過引入房地產(chǎn)基金，解決項目發(fā)展過程中所遇到的資金瓶頸，2006年11月德意志銀行RREEF基金正式控股中珠上城項目50%的股權(quán)，就是中小型地產(chǎn)商引入基金的一各模式，使得中珠集團(tuán)和基金公司優(yōu)勢互補，共同獲得利潤。

　　策略二：多元化

　　利用李嘉誠最擅長及最熟悉的地產(chǎn)業(yè)務(wù)建立一個平臺，放上回報不同、盈利波幅率不同的業(yè)務(wù)，并通過各個行業(yè)的不同回報期來達(dá)到盈利的穩(wěn)定效果，李嘉誠所涉及的行業(yè)有零售、酒店業(yè)、基建、電力、保健業(yè)和電信業(yè)等多個行業(yè)，回報期各不相同。

　　如果盈利的業(yè)務(wù)大部分是短期回報的話，盈利將會波動得非常厲害，風(fēng)險也會變得相當(dāng)高。相反如果盈利業(yè)務(wù)全部是長期回報的話，資金回流就非常慢，容易產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)達(dá)不靈的風(fēng)險。

　　策略三：國際化、跨區(qū)域化

　　長和系(香港長江實業(yè)(集團(tuán))有限公司及和記黃埔有限公司簡稱)認(rèn)為，如果將業(yè)務(wù)集中在某一個區(qū)域，盈利就會受到個別環(huán)境影響而波動，所承受的風(fēng)險也相對提高。所以長和系通過國際化投資項目來保持盈利穩(wěn)定。而長實系(香港長江實業(yè)(集團(tuán))有限公司)的國際化業(yè)務(wù)比其他同業(yè)的企業(yè)高，涉及的行業(yè)非常廣泛，其中有波動大回報期短的行業(yè)，也有波動小回報期長的行業(yè)，同時，長和系因國際化的關(guān)系也面對地域性的不穩(wěn)定，同樣也利用各個地域來互補不足，結(jié)果，風(fēng)險也大大降低了。例如現(xiàn)在國內(nèi)的地產(chǎn)巨頭，萬科、富力都已經(jīng)將業(yè)務(wù)發(fā)展到全國多個區(qū)域，來提高利潤，降低風(fēng)險。

　　3、拿地途徑的多元化

　　通過將前端和后端的產(chǎn)業(yè)鏈完美結(jié)合，從而可從更多的途徑開發(fā)房地產(chǎn)。

　　做生意的訣竅就是怎么樣以最低的成本采購進(jìn)來原料和最高的價格銷售出去成品，有的企業(yè)擅長下游，有的企業(yè)專攻做上游，有的企業(yè)通過專注內(nèi)部管理來促進(jìn)兩頭。我們可以看到今天世界五百強排名第一的企業(yè)沃爾瑪，為什么一個以零售業(yè)為主體的沃爾瑪能夠超過雄霸美國多年的、掌握能源的通用GE，成為世界第一。大家有沒有想過他憑什么，一個什么都不生產(chǎn)的企業(yè)居然成為第一，就是因為沃爾瑪打通前端和后端這個產(chǎn)業(yè)鏈，沃爾瑪就是一個專注上游的高手，分布在全球的上萬家連鎖超市并不比別人高明多少，但是他建立好了網(wǎng)絡(luò)，它把全球采購量的絕大部分放在中國和其他低人工的國家，通過聚焦前端，確保產(chǎn)品比其他地方便宜，獲得超額利潤。

　　同樣，集中采購也成就了中國首富--國美電器的老板黃光裕，將國美的店鋪開遍中國各大城市，擠壓上游渠道的空間，使得國美能夠以最低的價格面對客戶。而房地產(chǎn)業(yè)將來也是如此，繼房地產(chǎn)營銷的火爆、眼花繚亂的售樓廣告之后，作為房地產(chǎn)最大宗原材料的土地交易開始被各界關(guān)注。一是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置正在發(fā)生微妙的變化，繼專攻房地產(chǎn)銷售的營銷策劃部唱主角之后，以拿地、戰(zhàn)略擴張為核心業(yè)務(wù)的市場拓展部、戰(zhàn)略發(fā)展部開始受寵，研究如何能夠更好的進(jìn)入土地市場，形成土地資源優(yōu)勢。二是繼鋪天蓋地的房展、住交會之后，專業(yè)的土地會展粉墨登場，如2004年7月11-14日在深圳舉行的首屆、2005年12月3-5日在上海舉行的第二屆中國地博會，2006年6月13-17日在北京舉行的中國地交會，尤其是2006年5月3-7日在深圳舉行的房產(chǎn)春交會上，除了專設(shè)“城市土地展”，還由九個省會城市的土地有形市場承建機構(gòu)聯(lián)合成立“城市土地有形市場發(fā)展建設(shè)聯(lián)誼會”。這些土地會展架起了政府與開發(fā)商對話的新橋梁，與其說是政府賣地的“主動出擊”，不如說是開發(fā)商戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向前端的“需求拉動”。

　　而拿地的概念可以說是無處不在，繼概念在房地產(chǎn)營銷中所向披靡之后，概念又在土地運營中嶄露頭角。政府有概念，土地就好賣、賣好價，開發(fā)商有概念，土地就好拿、低價拿，誰主動拿概念誰就會獲得更大的土地增值，土地交易過程看起來是經(jīng)濟實力的較量，實質(zhì)是理念磨合的過程。土地是城市的最核心資源，概念是土地增值的核心資本，城市開發(fā)需要資本投入，但更是概念顯化的過程。曾經(jīng)，在房地產(chǎn)營銷中風(fēng)光過的“教育地產(chǎn)”、“體育地產(chǎn)”、“公園地產(chǎn)”等概念，已升級成“節(jié)事經(jīng)濟”、“會展經(jīng)濟”、“總部經(jīng)濟”、“臨空經(jīng)濟”、“游艇經(jīng)濟”等新經(jīng)濟概念，并正在成為拉動地產(chǎn)開發(fā)及區(qū)域經(jīng)濟增長的核引擎。

　　在近兩年更多的企業(yè)通過土地的概念進(jìn)入土地市場拿地，打的所有主題，無一例外都是為了協(xié)助政府發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，推動內(nèi)需，事實證明，也得到了地方各級政府的歡迎。

　　①創(chuàng)意地產(chǎn)

　　蘇州河邊最早的創(chuàng)意園區(qū)，位于成都路高架旁南蘇州路上，90年代由原果品公司倉庫改建而成。

　　上海8號橋，位于上海建國中路，其前身是上海汽車制動器公司。

　　目前，中國正以很大的熱情投資創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這說明中國政府是有眼光的，因為在世界范圍內(nèi)這都是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，對中國來說尤其是?，F(xiàn)在各地政府都十分支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的項目。06年9月李嘉誠旗下集團(tuán)投資人民幣逾20億元在廣州欲打造“動漫網(wǎng)絡(luò)游戲基地”。珠江恒昌在西安為高新地產(chǎn)策劃的“高新區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”無不是在配合政府產(chǎn)業(yè)需求的前提下所研究的項目，通過創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展配套房地產(chǎn)住宅項目的推出，達(dá)到商業(yè)與行政需求相結(jié)合的效果。

　?、诼糜蔚禺a(chǎn)

　　隨著我們時代的發(fā)展，土地成本不斷地提高，拿地的難度和土地的價格越來越高，更多的開發(fā)商把自己的目光放到了更遠(yuǎn)的范圍，通過對旅游資源的深度挖掘，帶動區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)資源與地產(chǎn)項目開發(fā)的雙增值。旅游地產(chǎn)顧名思義既有旅游觀光的內(nèi)容也有度假地產(chǎn)的內(nèi)容，這兩者是融合在一起的，才能達(dá)到觀光的目的，也能達(dá)到地產(chǎn)開發(fā)的目的。

　　③工業(yè)地產(chǎn)

　　近期海外基金已經(jīng)把目光放在國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的工業(yè)地產(chǎn)項目上，隨著城市化進(jìn)程的加快，一些世界大型知名企業(yè)紛紛把企業(yè)的辦公地點搬遷至近郊工業(yè)園區(qū)，這也成為海外基金對工業(yè)地產(chǎn)項目格外看好的一個原因。海外投資基金對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說是“資金巨人”，從某種程度上可以說，海外基金的資金流向也代表了未來房產(chǎn)市場上的投資方向。

　　特別是在物流領(lǐng)域，國內(nèi)的地產(chǎn)巨頭已經(jīng)全力進(jìn)入這個市場，在廣州，包括合生創(chuàng)展、富力、合和新城、祈福新村、恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多開發(fā)商已經(jīng)在廣州新機場附近圈地，搶先進(jìn)入這一領(lǐng)域。

　　四、結(jié)束語

　　隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，城鎮(zhèn)居民住房需求日益增長，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并且這種狀態(tài)會長期維持下去。但是市場對房地產(chǎn)的產(chǎn)品和運作方式會有更高的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是機遇與挑戰(zhàn)并存，根據(jù)市場和政策的變化調(diào)整企業(yè)的發(fā)展方向，是企業(yè)取得成功的重要保證。