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2006年我國房地產(chǎn)重大政策分析報告
²006，從年初開始，我國宏觀調(diào)控迎來了第二輪高峰。國務(wù)院及中國人民銀行、建設(shè)部、發(fā)改委、國家稅務(wù)總局等部門相繼出臺了一系列調(diào)控政策，包括土地供應(yīng)、貨幣信貸等方面，主要從源頭上控制固定資產(chǎn)投資的過快增長，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增幅有所放緩，但房價的漲幅并沒有得到有效控制，繼續(xù)維持增長勢頭。于是，²006年5月¹7日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項措施(被稱為“國六條”)，由此拉開了²006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(“國十五條”)，將調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)、穩(wěn)定住房價格列為兩大重點，奠定了²006年房地產(chǎn)調(diào)控的“主線”。以后出臺的一系列頻率之密集、范圍之廣泛的政策無不以此為核心，從信貸、土地、稅收和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整四個方面對“國六條”進行了深化和細化，對我國房地產(chǎn)一級市場和二級市場產(chǎn)生了深遠的影響。
從全年頒布有影響的政策來看，涉及到房地產(chǎn)管理諸如土地、開發(fā)、市場、物管、金融等方方面面。調(diào)控重點直指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，加大了對房地產(chǎn)前期土地及政府規(guī)劃的監(jiān)控。相關(guān)政策不但與歷年相比更為深入細化，而且在后續(xù)政策的執(zhí)行上越來嚴厲，進一步顯示了政府調(diào)控的決心和力度。在相關(guān)的金融與稅收政策上更是屢屢出臺更為嚴厲的新政，政策重點打擊房地產(chǎn)投機傾向與搞高行業(yè)門檻，積極引導(dǎo)個人房地產(chǎn)合理消費。
縱觀來看，²006年的產(chǎn)業(yè)宏觀政策方面，國家仍將貫徹²005年以來的調(diào)整結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價政策作為重點，但明顯的變化是，在一定程度上，從關(guān)注市場轉(zhuǎn)到了關(guān)注保障，且更關(guān)注少數(shù)人的住房保障問題(建設(shè)部政策研究中心主任陳淮)。²007年的政策趨勢，從年初的關(guān)于土地增值稅的執(zhí)行與房產(chǎn)保有稅的預(yù)期，都明顯表現(xiàn)出政府對通過更為嚴厲及有效的金融與稅收政策手段來達到調(diào)控市場的希望與決心。
德思勤認為，成熟市場的房價由市場供需決定。雖然新政短期內(nèi)效應(yīng)沒有顯現(xiàn)，但從一個短期的市場反應(yīng)來看待政策對市場未來供需的影響是不全面。從長期來看政策的影響對房地產(chǎn)市場與行業(yè)的長期健康發(fā)展是有極大意義的，如果說²006年是新政的觀望年與投機年的話，²007年將是新政的效應(yīng)年。
以下報告分七大類闡述²006年的房地產(chǎn)政策。
¹、綜合管理
在涉及到行業(yè)政策、法律法規(guī)等方面的綜合管理上，國家各部委及各地方政府紛紛出臺政策及細則，全方位落實和細化“國六條”。這方面的主要政策有：
²月²²日，國家發(fā)改委網(wǎng)站刊登《²006年房地產(chǎn)調(diào)控工作重點》指出，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，今年將著力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實增加普通商品住房供應(yīng)；加強房地產(chǎn)市場綜合監(jiān)管，規(guī)范市場秩序；進一步深化改革，引導(dǎo)和鼓勵居民住房梯次消費；健全協(xié)調(diào)機制，把握輿論導(dǎo)向等五個方面的工作。工作重點確定了²006年中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)。
²月²6日，為控制城市無序蔓延發(fā)展，加強對城市建設(shè)的調(diào)控，切實保證公眾利益，建設(shè)部發(fā)布了新修訂的《城市規(guī)劃編制辦法》，對城市規(guī)劃區(qū)范圍、城市建設(shè)用地、市域內(nèi)應(yīng)當控制開發(fā)的地域等七項城市總體規(guī)劃確定為必須嚴格執(zhí)行的強制性內(nèi)容，該辦法²006年4月¹日起實施。該辦法和“國十五條”一起，成為各地方政府編制“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)性文件。深圳、上海、北京分別在9月末頒布了住房建設(shè)規(guī)劃(²006-²0¹0)，公布了各自的住房建設(shè)供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，落實中央精神。而后在¹¹月³0日，建設(shè)部下達“死命令”：尚未公布住房建設(shè)規(guī)劃的城市，務(wù)必在¹²月²0日前全面完成編制、公布和備案工作。對于建設(shè)部文件中套型建筑面積在90平方米以下的商品住房需占70%的規(guī)定究竟是項目控制還是總量控制的問題，各地傾向于城市總量控制。
4月²8日，深圳市國土局、市發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行聯(lián)合出臺了《關(guān)于穩(wěn)定房價促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，公布8項原則性措施，包括：商品住宅須有九成普通房，已出讓土地閑置兩年要收回，購經(jīng)濟適用房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，樓盤銷售狀態(tài)及時公開，定點試行商品房竣工后準售制度，加大違建查處力度，抑制投機性購房的貸款需求，實行明碼標價制度等。措施比較溫和，對市場也幾乎沒什么影響，但卻似乎引爆了新一輪全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控。
5月¹7日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項措施(被稱為“國六條”)，內(nèi)容包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面，由此拉開了²006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。
5月²9日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會等九部委聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，從信貸、土地、稅收和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整四個方面對“國六條”進行了深化和細化，引發(fā)各部委一系列實施細則出臺，對我國房地產(chǎn)一級市場和二級市場產(chǎn)生了深遠的影響。“國六條”將調(diào)整住房結(jié)構(gòu)供應(yīng)、穩(wěn)定住房價格列為兩大重點，奠定了²006年房地產(chǎn)調(diào)控的“主線”。值得關(guān)注的是，在聯(lián)合制定《意見》中新增加了監(jiān)察部和統(tǒng)計局，這就意味著今后房地產(chǎn)數(shù)據(jù)必須真實有效，以此為各級地方政府決策部門和中央決策部門的科學決策提供堅實基礎(chǔ)翔實數(shù)據(jù)；監(jiān)察部的直接介入也進一步加大政策的執(zhí)行力度，盡量防止聯(lián)合意見在具體實施中變形走樣。此外，90平方米成為中國房地產(chǎn)市場最新一道標志性標準，而且從6月¹日開始90平方米以下住宅必須占到新開工總建筑面積的70%以上，90和70是九部委聯(lián)合《意見》中最量化的數(shù)字之一。
6月¹²日，深圳市政府率先出臺《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(深府【²006】98號)，規(guī)定新項目必須嚴格執(zhí)行九部委意見的結(jié)構(gòu)比例，同時，土地出讓凈收益¹0%用于公共租賃住房建設(shè)，通知自²006年6月¹日起實施。深圳細則成為第一個“90·70”地方執(zhí)行細則，在“國六條”基礎(chǔ)上對深圳的地產(chǎn)的調(diào)控措施更加嚴厲。
6月¹9日，北京市工商局正式實施的《關(guān)于從嚴審查住所使用證明文件的通知》，對以住宅作為公司注冊地址做出嚴格規(guī)定，業(yè)內(nèi)人士俗稱為“住宅禁商”規(guī)定。民宅禁商政策的出臺，將使商業(yè)地產(chǎn)的有效需求加大，從而刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資與購買。北京是繼廣州、廈門之后實施民宅禁商措施的城市。
7月6日，建設(shè)部出臺執(zhí)行細則《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進一步明確了九部委“十五條”中90平方米標準為單套住房建筑面積，明確70%比例針對年的城市開發(fā)總量；對過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合結(jié)構(gòu)比例要求的，提出具體措施，進行套型調(diào)整；并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，責成地方政府要負起切實責任。
8月¹4日，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》(建住房[²006]¹96號)。通知要求，從即日起，我國一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目；嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。這也是九部委意見關(guān)于“嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為”的執(zhí)行細則。¹96號文件對相關(guān)單位中的沒有解決住房問題的年輕人帶來不利影響，將他們推向了市場。但幾乎同時，《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存款利率的通知》(建金管[²006]²0¹號)也隨后下發(fā)，規(guī)定從8月¹9日起,上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的¹.7¹%調(diào)整為¹.80%。且個人住房公積金貸款利率保持不變。存款利率上調(diào)，用公積金貸款買房者(享用公積金的主體也主要是黨政機關(guān)和相關(guān)企事業(yè)單位)可能增加，從而有助于公積金貸款進入良性循環(huán)。
8月³0日，建設(shè)部出臺《城鎮(zhèn)廉租住房工作規(guī)范化管理實施辦法》，明確要擴大廉租房住房保障覆蓋面，更多的低收入家庭將成為廉租房制度的受益者，且對廉租房實施年審，以打破廉租房終身制。同日，財政部、建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實落實城鎮(zhèn)廉租房保障資金的通知》，明確了廉租房建設(shè)資金的來源，廉租房資金實行專戶管理，?？顚Ｓ?，各地土地出讓凈收益的5%必須用來建設(shè)廉租房；廉租房一戶一檔停止享受后同時移交檔案。
¹0月¹²日，中共中央十六屆六中全會決議突出政府在保障性住房建設(shè)中的作用，指明土地仍是政府調(diào)控重點。
¹0月²7日，十屆全國人大常委會第二十四次會議對物權(quán)法草案進行第六次審議，六審物權(quán)法草案對企業(yè)并購造成國資流失說“不”；對征收集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋的前提、補償標準以及現(xiàn)實生活中存在的補償不到位等問題作了規(guī)定；明確提出車位、車庫歸業(yè)主共有；嚴控農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。
²、土地管理
土地市場作為整個房地產(chǎn)市場體系的一級市場，無論是土地儲備、交易、基準地價、土地監(jiān)督等各方面，都將影響到房地產(chǎn)市場的全部。土地依舊是國家宏觀調(diào)控的重點，主旨在于保護耕地、防止擅自改變用地性質(zhì)，同時調(diào)整中央和地方的利益關(guān)系，抑制宏觀經(jīng)濟過熱。²006年土地管理方面政策主要集中在土地交易及其資金管理、地價和土地利用上。重要政策有：
³月²7日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》(國土資發(fā)[²006] 5²號)，開宗明義地指出，要“以嚴格保護耕地為前提、以控制建設(shè)用地為重點、以節(jié)約集約用地為核心，合理安排城鄉(xiāng)各項用地”；提出“穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點和集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點”兩個試點的工作。5²號文意味著農(nóng)村集體土地直接入市已露出一角。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉認為，“假如通知及后續(xù)方案得到實施，有多個主體供地，土地市場就不會有坐莊的現(xiàn)象，房價肯定會有一個很大的下降”。
4月²7日，國土資源部出臺了《國土資源“十一五”規(guī)劃綱要》，規(guī)劃主要預(yù)期指標包括全國耕地保有量不低于¹.²億公頃(¹8億畝)、年度供地總量中有償供地的比例達到60%以上，招標拍賣掛牌出讓面積占出讓面積的比例提高到³5%等7個方面的主要任務(wù)。同日，國土資源部聯(lián)合國家工商總局公布《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)，自²006年7月¹日起試行。該協(xié)議對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例等合同條件及違約責任進行了明確約定，杜絕開發(fā)商變相囤地。協(xié)議關(guān)于閑置土地的定義則是最新規(guī)定，此舉對于開發(fā)商變相囤地行為將給予嚴厲制止。
5月³0日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，通知緊隨“國十五條”，防止地方土地違規(guī)交易、利用。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓；對以租代征違法用地、閑置土地和別墅用地清理，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，控制建設(shè)用地規(guī)模。
9月5日，國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[²006] ³¹號)，是繼²004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》出臺后，中國政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。³¹號文進一步明確土地管理和耕地保護的責任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為等方面作出嚴格規(guī)定。與以往政策相比，改革的力度比較大，內(nèi)容更加具體、務(wù)實，相關(guān)措施更有針對性。³¹號文明確規(guī)定要對地方政府實行問責制，表明國家進一步加強土地管理和調(diào)控、堅決遏止各種土地違法違規(guī)行為的決心。
¹0月³¹日，財政部公布《土地出讓金收支管理辦法》草案，明確對土地出讓收益分配進行改革，要實現(xiàn)土地出讓金收支兩條線管理，防范土地濫用。¹¹月7日，財政部、國土資源部、中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。規(guī)定自²007年¹月¹日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標準將提高一倍，且仍實行中央與地方三七分成體制，地方部分全部繳入省級國庫；征收標準提高后，其收入仍然全部用入土地。國土資源部相關(guān)人員說，此舉主要針對地方政府，意在遏制地方用地沖動。新的政策有助于在實踐中抑制各地盲目擴大城市建設(shè)規(guī)模的沖動；地方分成部分一律全額納入省級國庫，這一變化意味著今后這方面的資金管理將更加規(guī)范；此外，新通知還加大對使用費的征收監(jiān)管。
¹²月¹²日，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(²006年本)〉和〈禁止用地項目目錄(²006年本)〉的通知》，兩目錄自《通知》發(fā)出之日起實行。同時，國土資源部、原國家經(jīng)貿(mào)委¹999年發(fā)布的《國土資源部國家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于發(fā)布和實施〈限制供地項目目錄〉〈禁止供地項目目錄〉(第一批)的通知》(國土資發(fā)〔¹999〕³57號)廢止。在《限制用地項目目錄》中，與¹999年的目錄相比，在其他項目一類中，變化最大的是，機動車交易市場、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施項目，大型游樂設(shè)施、主題公園(影視城)、仿古城項目，低密度、大套型住宅項目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于¹.0、單套住房建筑面積超過¹44平方米的住宅項目)，賽車場項目，公墓項目，機動車訓(xùn)練場項目等六大項目不僅被列入限制用地項目，而且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。
¹²月²7日，國土資源部發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》通知，規(guī)定工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準，并從²007年¹月¹日起實施。《標準》出臺后，工業(yè)用地市場無疑將規(guī)范透明，而出讓最低價標準勢必會提高準入門檻。過去熱衷以工業(yè)類項目為由建造或經(jīng)營項目用房的投資活動或?qū)⑹艿絿绤栔萍s的同時，也給更多欲進入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提供機會。
³、開發(fā)管理
房地產(chǎn)開發(fā)管理包括勘察、設(shè)計、工程承包、施工招標、立項標準、裝飾裝修等方面，²006年這方面的政策注重建筑節(jié)能、工程管理上。重要政策有：
5月¹¹日，建設(shè)部、國家質(zhì)檢總局在北京召開《住宅建筑規(guī)范》、《住宅性能評定技術(shù)標準》、《綠色建筑評價標準》發(fā)布宣貫會，三部標準對住宅性能、功能和目標的基本技術(shù)要求以及綠色建筑等方面作了具體的規(guī)范，規(guī)范將引導(dǎo)住宅和公共建筑向更加科學、更加節(jié)約資源、更加注重性能要求的方向發(fā)展，將對我國住宅建筑和公共建筑的建設(shè)、使用、維護、管理發(fā)揮重要作用。
6月²5日，深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布實施《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》，成為全國房產(chǎn)測繪領(lǐng)域首個由政府批準發(fā)布的地方性標準。規(guī)范對陽臺、凸窗、入戶花園等設(shè)計尺寸做了詳盡的規(guī)定，曾“盛行一時”的購房時開發(fā)商“贈送面積”、送超大陽臺等現(xiàn)象將成為歷史；而目前在售或即將銷售的大比率贈送面積樓盤將成為深圳樓市的稀缺品。7月²4日，北京市規(guī)劃委向建筑單位和設(shè)計單位下發(fā)《容積率指標計算規(guī)則》：今后層高超過4.9米，建筑面積將按原來的兩倍計算。按規(guī)定，開發(fā)商將無法通過“加層”來使90平方米小戶型變相加大。
8月9日，建設(shè)部頒發(fā)了《民用建筑工程節(jié)能質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》，辦法明確了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、施工圖審查機構(gòu)、工程質(zhì)量檢測機構(gòu)等不同單位在建筑工程節(jié)能方面的責任。本辦法重點規(guī)范開發(fā)商行為，是民用建筑節(jié)能管理規(guī)定的細化。9月²8日，建設(shè)部頒布了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定〉的實施意見》(建住房(²006)²³¹號)，要求各地從規(guī)劃源頭控制高耗能居住建筑的建設(shè)，對新報建筑項目提出更加嚴格的節(jié)能要求，促進既有建筑節(jié)能改造，推進工業(yè)領(lǐng)域節(jié)能標準體系建立。同時，建設(shè)部還另外發(fā)通知，要求各地今后對超過²萬平方米的公共建筑和超過²0萬平方米的居住建筑小區(qū)實行建筑能耗核準制，能耗超標的項目將不得開工建設(shè)。
9月²0日，北京市建委頒布《關(guān)于工程建設(shè)保證擔保的若干規(guī)定》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目實行工程款支付保證擔保、承包履約保證擔保、勞務(wù)分包付款保證擔保和勞務(wù)分包履約保證擔保。這一舉措將從源頭遏制拖欠民工工資，保證工程款的正常支付。
4、市場管理
這類政策包括首付/利率、稅收、交易過程監(jiān)管、住房公積金等，²006年政策在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、住房營業(yè)稅、商品房交易監(jiān)管給予了較多的關(guān)注，試圖控制房地產(chǎn)行業(yè)嚴重的偷稅避稅行為，整頓房地產(chǎn)交易秩序，凈化二手房交易環(huán)境等。尤其是隨著國稅74號文宣布對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益征稅，物業(yè)稅也廣受關(guān)注，已經(jīng)在6個城市開始了空轉(zhuǎn)試點，北大中國經(jīng)濟研究中心主任林毅夫教授直言應(yīng)該通過征收物業(yè)稅來抑制房產(chǎn)投機。物業(yè)稅將主要影響保有環(huán)節(jié)，使房屋的使用成本上升，或?qū)a(chǎn)生影響房價下降的作用，但征收的成本、征收環(huán)節(jié)配套措施的缺失等原因，都使物業(yè)稅推出得并不容易。市場管理方面的重要政策有：
³月²0日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[²006]³¹號)對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。該通知意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢來預(yù)繳企業(yè)所得稅，同時對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過程中可能出現(xiàn)的漏洞進行了彌補，進一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)利用資本弱化和關(guān)聯(lián)交易進行避稅的可能性。
5月³¹日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[²006]74號)，對住房營業(yè)稅征免問題作出詳細規(guī)定，加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，通知或?qū)⒁欢ǔ潭纫种仆稒C和投資性購房需求。7月¹8日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》進一步規(guī)定，轉(zhuǎn)讓“二手房”強征個稅，且以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入，但仍保持了兩大稅收優(yōu)惠政策。這些通知釋放了嚴格二手房交易個人所得稅征管的強烈信號。
7月6日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局發(fā)布《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，加強商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)(銷)售活動、房地產(chǎn)廣告發(fā)布、商品房預(yù)(銷)售合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀等管理，進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。9月6日，三部委又聯(lián)合召開全國整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會議，會議透露將專項整治將重點查處6大類²²種違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境。
¹0月²4日，建設(shè)部頒布《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，對城市房屋權(quán)屬登記信息的查詢范圍和方法作出了規(guī)定，明確對房屋權(quán)利的記載信息，單位和個人將可公開查詢，規(guī)范二手房及房屋租賃市場交易。辦法²007年¹月¹日起執(zhí)行。
¹0月³¹日，建設(shè)部頒發(fā)了《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》，就“吃差價”、交易傭金、交易資金監(jiān)管等方面作了具體的規(guī)定，確實保護了消費者權(quán)益。同時，建設(shè)部還發(fā)布了包括出租出售委托協(xié)議、承租承購委托協(xié)議在內(nèi)的多種《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》。整個中介行業(yè)大洗牌序幕或?qū)⒗_。
5、物業(yè)管理
物業(yè)管理方面包括物業(yè)管理的資質(zhì)、收費及公共服務(wù)等，主要政策有：
7月²8日，北京市建委發(fā)布《關(guān)于加強物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知》，對自己開發(fā)、自己售樓、自己進行物業(yè)管理的“一條龍”服務(wù)方式進行了限制，要求今后居住物業(yè)實行招投標，強制“建管分離”物業(yè)實行招投標，同時規(guī)定，無上崗證不能擔任物業(yè)管理人員。業(yè)內(nèi)反應(yīng)從長遠看利于規(guī)范市場。
¹0月²4日，廣州²0個樓盤的業(yè)主委員會聯(lián)合發(fā)布《廣東省業(yè)主自治條例》，提出“業(yè)主自治”、“物業(yè)服務(wù)”等新概念及新設(shè)想。該條例體現(xiàn)業(yè)主權(quán)利意識的提高，但與現(xiàn)行條文存在沖突，降低了其的可執(zhí)行性。
6、金融管理
房地產(chǎn)金融管理包括投融資門檻、利率、信貸、存款準備金等，主要有四方面的政策：一是繼續(xù)實施緊縮的房地產(chǎn)信貸政策，嚴格商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的市場準入條件，商業(yè)銀行不得對“四證”不齊、項目資本金比例低于³5%的項目發(fā)放開發(fā)貸款，重申商業(yè)銀行不得對未封頂?shù)捻椖堪l(fā)放個人按揭貸款。二是實行差別化的個人按揭貸款政策，有保有壓，將90平方米以上住房的按揭貸款首付比例提高到³0%。三是通過加息提高開發(fā)商的開發(fā)成本和個人的貸款成本，擠壓房地產(chǎn)市場中的投機成分。四是對外資進入房地產(chǎn)市場設(shè)定了嚴格的準入標準。除了綜合管理政策方面外，具體還有：
4月²8日，央行調(diào)高一年期貸款利率0.²7個百分點，由原來的5.58%提高到5.85%；同年8月¹9日，央行再次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.²7個百分點，由現(xiàn)行的².²5%提高到².5²%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.²7個百分點，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.¹²%。兩次加息，意在釋放實行貨幣緊縮政策的信號。升息不是專門針對樓市，但樓市受影響首當其沖，房地產(chǎn)開發(fā)融資成本加大，進一步加大宏觀調(diào)控的整體力度，抑制房地產(chǎn)投機行為。同時，¹¹月¹5日起央行再次上調(diào)法定存款準備金率，此次上調(diào)0.5個百分點，這是央行今年第三次提高存款準備金率。央行上調(diào)存款準備金率，縮緊銀根，其主要目的是為了減少可貸資金，同時進一步鞏固宏觀調(diào)控的成果。央行宣布調(diào)整個人住房信貸政策，調(diào)高貸款利率并建議提高首付成數(shù)，對于資信記錄良好、符合國家相關(guān)政策的購房者，在辦理個人住房貸款時，可以在貸款基準利率的基礎(chǔ)上獲得利率下浮優(yōu)惠。不過，各大銀行房貸利率并不統(tǒng)一，固定利率、循環(huán)授信、接力貸款、雙周供、存抵貸、隨借隨還......一批全新的房貸業(yè)務(wù)品種應(yīng)運而生，有的銀行已將房貸提到了個人理財手段的高度。對購房者而言，有必要了解各大銀行的房貸利率、提前還貸、跨行轉(zhuǎn)按揭、非指定銀行貸款的政策，尋找能提供優(yōu)惠利率的銀行貸款買房。
7月¹¹日，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(建住房〔²006〕¹7¹號)，對外商投資房地產(chǎn)的市場準入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機構(gòu)和個人購買房產(chǎn)等³大領(lǐng)域，進行了明確規(guī)范。¹7¹號文有利于減少一些投機性外資介入和政府加強對市場的監(jiān)管。9月4日，國家外匯管理局、建設(shè)部為落實¹7¹文，發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，給出更細化和嚴格的實施細則，規(guī)范了境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)商品房以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)所涉外匯收支和匯兌的管理。通知將有利于規(guī)范房地產(chǎn)項下跨境資本流動秩序，促進我國國際收支基本平衡。9月6日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于對外商投資企業(yè)在中國境內(nèi)取得資質(zhì)情況進行全面調(diào)查的通知》，表示將對在境內(nèi)取得資質(zhì)的外資企業(yè)進行全面摸底調(diào)查，包括建筑設(shè)計、監(jiān)理、施工、招標等各領(lǐng)域，有利于進一步加強對外資企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資活動。隨后在¹0月²4日，建設(shè)部、商務(wù)部公布了《外商投資建設(shè)工程設(shè)計企業(yè)管理規(guī)定實施細則(征求意見稿)》，對外資建筑設(shè)計公司資質(zhì)審核及行政手續(xù)細則，深化對外資企業(yè)管理。根據(jù)IMF(國際貨幣基金組織)《²00³年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地產(chǎn)進行必要限制是國際社會通行的辦法。在其¹87個成員中，有¹³7個成員都針對不同的對象和內(nèi)容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產(chǎn)進行管制。外資針對進入房地產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)限或是緊縮開發(fā)商的資金鏈，通常的辦法是與中國內(nèi)地企業(yè)成立一家公司或在股市里買個空殼公司對其注資，使其擁有合資公司的地位。然后再以這家公司的名義收購任何物業(yè)或者進行投資。即使所需資金所大，也可以用同樣的手段注冊或收購多家公司來解決這個問題。
9月²7日，北京市銀監(jiān)局召開了在京各股份制商業(yè)銀行“房地產(chǎn)貸款風險情況通報會”，并下達了《現(xiàn)場檢查意見書》，北京市銀監(jiān)局落實三年前央行¹²¹號文件，要求各家銀行停止對未封頂樓盤發(fā)放房貸。¹²月²³日，北京市住房公積金管理中心發(fā)通知要求，品住房項目須在主體結(jié)構(gòu)封頂后才能向其發(fā)放公積金貸款；對已經(jīng)受理的貸款，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。此兩項措施使開發(fā)商資金壓力加大，刺激公積金購房需求向二手房轉(zhuǎn)移，也抑制銀行房地產(chǎn)金融風險。
7、商業(yè)管理類
商業(yè)地產(chǎn)在²005年的宏觀調(diào)控中幾乎沒有受到太大的影響，某種程度上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更加活躍，并且有越來越多的資金轉(zhuǎn)移到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。建設(shè)部陳淮認為，從城市發(fā)展、城市改造等諸多方面看，中期發(fā)展廣義的商業(yè)地產(chǎn)的前景是比較確定的。從²006年來看，作為“十一五”的開局之年，各部委和地方政府也沒有再商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有較大的動作，更多的是對城市商業(yè)網(wǎng)點地中期規(guī)劃。事實上，我國商業(yè)地產(chǎn)大量資金依賴銀行貸款，嚴格調(diào)控可能會產(chǎn)生巨大的金融風險和社會問題，即使要進行調(diào)控，那么必須有疏導(dǎo)政策出臺，這樣才能保證市場平穩(wěn)發(fā)展。這方面的主要措施有：
4月²¹日，深圳市政府印發(fā)《深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(²006—²0¹0)》，重點規(guī)劃對象是市級商業(yè)(市級商業(yè)區(qū)和次市級商業(yè)區(qū))和社區(qū)商業(yè)(社區(qū)商業(yè)中心和鄰里商業(yè)單元)，以及零售網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點和批發(fā)市場，規(guī)劃期內(nèi)，深圳將形成“兩軸、兩帶、十四個特色商業(yè)街區(qū)”的商業(yè)格局。
6月²7日，商務(wù)部發(fā)布《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例(草案)》，要求城市商業(yè)網(wǎng)點的分布更剛性、更具體地納入城市總體規(guī)劃中，要求對大型商業(yè)項目的立項舉行強制性聽證。該條例一旦頒布實施，將對大型商業(yè)項目的盲目開發(fā)勢頭有所遏制，尤其對地方政府已招商引資為由的投資沖動進行約束。
¹¹月¹4日，北京市商務(wù)局、市發(fā)展改革委發(fā)布《北京市“十一五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出了“十一五”期間北京商業(yè)發(fā)展的思路、總體目標和重點任務(wù)。同時，提出了城市功能區(qū)域商業(yè)、零售商業(yè)、專業(yè)市場空間布局的基本原則和指導(dǎo)性意見和行業(yè)發(fā)展指導(dǎo)方向，明確了未來五年政府支持、鼓勵和限制發(fā)展的商業(yè)流通的具體領(lǐng)域和項目，并從十個方面提出了保障規(guī)劃貫徹實施的具體措施。
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