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　　四、2006年上海房地產(chǎn)市場供求走勢

　　1、商品房供求

　　圖表39、2006年上海商品房供求走勢　　單位：萬平方米

　　注：商品房需求指當(dāng)月市場商品房成交量，商品房供應(yīng)量指當(dāng)月市場商品房批準(zhǔn)預(yù)售量。

　　兩輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控去年對(duì)上海商品房市場供求關(guān)系產(chǎn)生優(yōu)化作用，各月供求差縮小，基本處于供求平衡狀態(tài)，市場供求各項(xiàng)指標(biāo)都好于2005年。

　　圖表40、2006與2005年上海市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)比

　　2006年住宅供應(yīng)比重較2005年有了明顯的下降，而商業(yè)用房和辦公樓比重逐步上升。物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化也反映了市場結(jié)構(gòu)對(duì)政策的適應(yīng)。

　　2、商品住宅市場供求

　　圖表41、2003-2006年上海商品住宅市場供求情況　　單位：萬平方米

　　2006年住宅市場的供求基本達(dá)到平衡，成交量達(dá)到2148萬平方米，遠(yuǎn)超2005年的1787萬平方米，扭轉(zhuǎn)了2005年住宅市場比較嚴(yán)重的供大于求的局面。

　　圖表42、2006年上海商品住宅市場供求情況　　單位：萬平方米

　　在政策密集出臺(tái)的時(shí)期(4-9月份)，消費(fèi)者選擇了觀望。同時(shí)上海政府增加了配套商品房的供應(yīng)力度。而在其他月份，在剛性需求帶動(dòng)下商品住宅需求依然旺盛。

　　圖表43、2006年上海普通商品住宅供求走勢　　單位：萬平方米

　　注：普通商品住宅指剔除重大工程配套商品房后的所有商品住宅。

　　普通商品住宅除4、8、9月份供應(yīng)略大于需求外，其他月份都呈現(xiàn)成交量大于批準(zhǔn)上市量的態(tài)勢，表明上海房地產(chǎn)商品住宅市場在總體上依然需求強(qiáng)勁。

　　2006年上海市場化新建商品住宅銷售面積為2005萬平方米，而2005年是1995萬平方米，兩年基本持平。

　　圖表44、2006年上海重大工程配套商品住宅供求走勢　　單位：萬平方米

　　2006年上海市配套商品住宅在全市商品住宅的比重有所下降，月度供應(yīng)量和成交量起伏較大。其中5、6、7、8、12月份配套商品住宅集中大量供應(yīng)，其背景是國家出臺(tái)的調(diào)控政策直指商品房價(jià)格過高等四個(gè)嚴(yán)重問題。配套商品住宅的投放是上海政府調(diào)控房價(jià)的一個(gè)重要手段。

　　圖表45、2006年上海商品住宅各行政區(qū)域供求情況　　單位：萬平方米

　　在19個(gè)區(qū)縣中，南匯和松江兩區(qū)供應(yīng)量相對(duì)成交量較大，市場供大于求的矛盾較為突出，這兩個(gè)區(qū)縣未來去化壓力較大，市場風(fēng)險(xiǎn)較為突出。其他區(qū)縣在本年度供求狀況較為良好，基本平衡。

　　圖表46、2006年上海商品住宅各環(huán)線區(qū)域供求情況　　單位：萬平方米

　　今年7月份之前，各環(huán)線住宅成交量及結(jié)構(gòu)變化相對(duì)較大，忽略2月份春節(jié)因素外，在"國六條"出臺(tái)前五個(gè)月，上海各環(huán)區(qū)域住宅成交量穩(wěn)步增長，而6、7月份由于國家出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策，住宅成交在各環(huán)都出現(xiàn)了下降，這表明，消費(fèi)市場對(duì)政策反應(yīng)是非常敏感的。7月份后，上海積極配合政策調(diào)控，加大了配套商品房的投放，外郊環(huán)成交量明顯上升并保持穩(wěn)定。其他各環(huán)區(qū)域相對(duì)處于地位，并且相對(duì)成交結(jié)構(gòu)變化不大。

　　圖表47、2006年上海商品住宅各面積區(qū)間成交情況　　單位：萬平方米

　　面積區(qū)間20052006

　　2006年，上海住宅市場各房型成交情況看，90平米以下區(qū)間成交比重為19.58%，90平米以上住宅成交比重為80.42%。這與"70/90"政策的要求相差很遠(yuǎn)，上海未來市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度很大。

　　3、商業(yè)營業(yè)用房供求

　　圖表48、2003-2006年上海商業(yè)用房供求情況　　單位：萬平方米

　　商業(yè)用房市場在經(jīng)歷了2004年的旺銷之后，最近兩年市場供應(yīng)量充足而成交量卻逐步走低。

　　圖表49、2006年上海商業(yè)用房供求情況　　單位：萬平方米

　　上海商鋪市場每月成交量基本穩(wěn)定在10-20萬平方米左右，而新增供應(yīng)量則由于個(gè)案的影響波動(dòng)較大。2006年以來，上海商鋪市場新增供應(yīng)量出現(xiàn)猛增，連續(xù)數(shù)月超過了30萬平方米的增量，而每月成交量最高也不過20萬平方米，導(dǎo)致市場去化壓力較大。

　　圖表50、2006年上海商業(yè)市場各行政區(qū)域供求情況

　　　　4、辦公樓供求

　　從辦公樓市場年度走勢看，2001-2005年基本保持成交量大于供應(yīng)量的態(tài)勢，2006年市場發(fā)生反轉(zhuǎn)，全年供應(yīng)量為161.4萬平方米，而成交量為156.3萬平方米。供應(yīng)量比2005年上漲9.8%，而需求量同比下降12.2%?？傮w看，供求關(guān)系基本和諧。分析一下市場結(jié)構(gòu)，2006年遠(yuǎn)郊區(qū)辦公樓供應(yīng)大幅上升，而成交量不足；中心城區(qū)供求基本平衡，個(gè)別熱點(diǎn)地區(qū)供求緊張。由此可見，結(jié)構(gòu)供求的變化是造成上海辦公樓市場在2006年出現(xiàn)供求反轉(zhuǎn)的重要原因。

　　圖表51上海2001-2006年辦公樓市場供求走勢單位：萬平方米

　　圖表522006年上海辦公樓市場供求情況單位：萬平方米

　　辦公樓市場以六月份宏觀調(diào)控政策為界限，形成了區(qū)別鮮明的兩個(gè)階段。上半年，市場成交活躍，新增供應(yīng)明顯不足。下半年，市場出現(xiàn)了明顯的反轉(zhuǎn)。月度新增供應(yīng)量大幅提升，而成交量縮小，新增供應(yīng)去化不理想。

　　圖表532006年上海辦公樓市場各行政區(qū)域供求情況

　　區(qū)域推案量(㎡)成交量(㎡)供求比

　　金山29757100.24

　　松江53015154140.29

　　楊浦237978866040.36

　　崇明756932440.43

　　奉賢110248546420.50

　　閔行2239001216250.54

　　嘉定1780851091170.61

　　寶山53940365210.68

　　南匯20901152650.73

　　青浦32089239920.75

　　浦東5005534126280.82

　　虹口96695821090.85

　　長寧1379581303220.94

　　靜安1327991449411.09

　　閘北67601839611.24

　　普陀1128661405381.25

　　徐匯55379742171.34

　　黃浦20677445242.15

　　盧灣252283493.31

　　從全年各區(qū)縣辦公樓市場走勢看，中心城區(qū)成交量大于新增供應(yīng)量，而郊區(qū)大部分區(qū)縣新增供應(yīng)大幅上升，而成交量并沒有配合上升。

　　圖表542006年上海辦公樓市場各環(huán)線區(qū)域供求情況單位：萬平方米

　　環(huán)線供應(yīng)量成交量供求比

　　郊環(huán)外9.042.940.33

　　外郊環(huán)55.7127.940.50

　　中外環(huán)26.5027.771.05

　　內(nèi)中環(huán)36.4931.440.86

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)77.0368.790.89

　　5、存量商品住宅成交

　　圖表552001-2006年上海存量商品住宅成交情況單位：萬平方米

　　圖表562006年上海存量商品住宅市場成交情況單位：萬平方米

　　上海存量住宅成交情況與新房市場有一定的同步性，總的趨勢是先揚(yáng)后抑。存量住宅成交情況收到稅收政策變化影響明顯，這也是新房房與存量住宅成交曲線發(fā)生偏離的重要因素。在下半年，特別是8月份之后，存量住宅成交量出現(xiàn)明顯的下降，顯示營業(yè)稅政策與強(qiáng)征個(gè)人所得稅政策市場反應(yīng)明顯，存量住宅成交以自住為住，投機(jī)甚至投資行為迅速減少。

　　圖表572006年上海存量住宅市場各面積區(qū)段成交情況單位：萬平方米

　　面積區(qū)間2006年第1季度2006年第2季度2006年第3季度2006年第4季度

　　小于5025.7625.2124.7725.39

　　50至7024.8124.8724.0225.39

　　70至9017.9718.2818.3319.04

　　90至12016.4917.0517.1315.81

　　120至1406.857.187.396.61

　　140至1603.093.273.483.07

　　160至1801.301.331.471.16

　　大于1803.722.823.413.52