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　　這一效果的實(shí)現(xiàn)前提是土地增值稅清算政策能成功將市場(chǎng)囤地?cái)D出來(lái)，并形成市場(chǎng)供應(yīng)量。但是，目前還沒(méi)有一個(gè)城市推出清算細(xì)則。

　　針對(duì)自2月1日開(kāi)始執(zhí)行的土地增值稅清算政策，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，土地增值稅清算政策對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響是，通過(guò)擠出市場(chǎng)囤積土地，增加住宅供應(yīng)量并影響地區(qū)房?jī)r(jià)。

　　但是這一影響將分地區(qū)而異，相對(duì)大城市房?jī)r(jià)形成的復(fù)雜原因來(lái)講，中小城市目前房?jī)r(jià)還處于“需求拉動(dòng)型”，從土地增值稅政策傳導(dǎo)鏈條來(lái)看，該政策可以在短期內(nèi)擴(kuò)大中小城市住宅供應(yīng)，進(jìn)而使中小城市房?jī)r(jià)停止快速上漲。

　　小城市先受益

　　2006年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)中，除北京等一線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲外，大連、福州、呼和浩特等二三線城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面，進(jìn)而形成全國(guó)房?jī)r(jià)一起漲的情況。

　　“但是各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況是不同的。”秦虹分析認(rèn)為，北京等一線城市受投資需求推動(dòng)而造成房?jī)r(jià)脫離成本，高居不下的局面。相對(duì)而言，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不大、開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不大、投資價(jià)值不大，由此造成了二三線城市房地產(chǎn)供需關(guān)系比較簡(jiǎn)單，受政策影響也比較明顯。

　　土地增值稅清算政策將加大二三線城市開(kāi)發(fā)商資金壓力，除去一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商外，一些本地區(qū)的開(kāi)發(fā)商將首先出現(xiàn)資金短缺。而對(duì)于一些在全國(guó)都有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大型開(kāi)發(fā)商而言，土地增值稅清算政策所造成的資金壓力也會(huì)使其放慢擴(kuò)張步伐，或局部收縮，從一些二三線城市退出。

　　“土地增值稅將促使市場(chǎng)存量土地加快開(kāi)發(fā)力度，進(jìn)而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，雖然新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目要到2年后才能形成市場(chǎng)供應(yīng)量，但土地增值稅清算政策還可以促使部分捂盤(pán)開(kāi)發(fā)商加快商品房銷(xiāo)售進(jìn)度，從短期上也會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)量。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，土地增值稅清算政策只要認(rèn)真執(zhí)行，一線城市和二三線城市的房?jī)r(jià)上漲都會(huì)得到抑制，只是中小城市反應(yīng)更明顯。易憲容分析說(shuō)，中小城市購(gòu)房者多數(shù)為自住型，而且他們對(duì)房?jī)r(jià)反應(yīng)靈敏。土地增值稅會(huì)增加二三線城市消費(fèi)者觀望情緒，進(jìn)一步減少房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，在一些中小城市甚至可以改變賣(mài)方市場(chǎng)局面，出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，這必將導(dǎo)致二三線城市房?jī)r(jià)下降。

　　“但是具體情況還要區(qū)別城市來(lái)談。”秦虹認(rèn)為，如大連、青島等城市，同樣存在大量投資需求，土地增值稅政策對(duì)這些城市房?jī)r(jià)影響要比較慢。

　　與中小城市情況不同，有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)北京房?jī)r(jià)受地增值稅影響將走一條“先推高，再拉低”的政策效應(yīng)曲線，即短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商可能將土地增值稅成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，并推高房?jī)r(jià)，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的積累后，土地增值稅政策將發(fā)揮效用，逼迫市場(chǎng)囤地加快開(kāi)發(fā)步伐，并逐漸加大北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。

　　“經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的政策調(diào)節(jié)，屆時(shí)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房需求降低時(shí)，土地增值稅清算政策將可能使北京房?jī)r(jià)穩(wěn)定并適當(dāng)回調(diào)，”建設(shè)部有關(guān)人士說(shuō)。

　　“目前北京房?jī)r(jià)根本不是成本所決定的，而是因?yàn)槠涓旧鲜且粋€(gè)賣(mài)方市場(chǎng)。”該有關(guān)人士說(shuō)，土地增值稅清算政策對(duì)市場(chǎng)的影響，將直接對(duì)市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈力量產(chǎn)生影響，如果受此政策影響，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，則房?jī)r(jià)自然會(huì)下降。

　　政策操作仍有難度

　　這一效果的實(shí)現(xiàn)前提是土地增值稅清算政策能成功將市場(chǎng)囤地?cái)D出來(lái)，并形成市場(chǎng)供應(yīng)量。但是，目前還沒(méi)有一個(gè)城市推出清算細(xì)則。

　　“關(guān)鍵還是在政策執(zhí)行上，要看地方政府對(duì)這個(gè)政策的貫徹力度。”易憲容指出，這次土地增值稅清算通知下發(fā)后，地方政府普遍采取沉默態(tài)度，如果地方政府沒(méi)有明確態(tài)度和執(zhí)行政策的力度，則有必要對(duì)這項(xiàng)政策加上“問(wèn)責(zé)”配套。

　　“這一政策效果實(shí)現(xiàn)需要依靠各地有效的清算細(xì)則出臺(tái)和嚴(yán)格執(zhí)行政策的決心。”建設(shè)部有關(guān)人士說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)速度太慢，是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉蠿，在土地增值稅清算政策沒(méi)有出臺(tái)前，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)拖延項(xiàng)目竣工工期和減少分期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量的方式來(lái)避稅。

　　“一個(gè)住宅項(xiàng)目往往分為幾期來(lái)開(kāi)發(fā)，原來(lái)一期工程至少在四五棟樓，現(xiàn)在1棟樓就成了一期工程，這樣一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期至少要拖延2年。”北京一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，為了拖延項(xiàng)目周期，規(guī)避土地增值稅及在房?jī)r(jià)上漲中受益，北京很多開(kāi)發(fā)商都降低了分期項(xiàng)目規(guī)模，來(lái)拉長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。

　　另?yè)?jù)北京市國(guó)土資源局有關(guān)資料，目前北京市土地市場(chǎng)上的“8·31”土地中80%項(xiàng)目處于剛開(kāi)發(fā)10%-30%階段。

　　土地增值稅清算通知規(guī)定，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目是滾動(dòng)分期開(kāi)發(fā)，要分期進(jìn)行土地增值稅清算，彌補(bǔ)了政策漏洞。

　　“土地增值稅清算需要考慮到增值稅與所得稅重復(fù)征收的問(wèn)題。”秦虹表示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要交所得稅又要交土地增值稅，這兩個(gè)稅種都是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)征收，且都采取從商品房預(yù)售收入中預(yù)征的辦法，從實(shí)際征稅結(jié)果來(lái)看，這兩個(gè)稅種存在重復(fù)征收的情況。

　　“企業(yè)所得稅主要是國(guó)稅部門(mén)征收，土地增值稅主要是地稅部門(mén)征收。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)所得稅和土地增值稅征收主體分別是國(guó)家和地方，出于利益博弈，不可能取消一方，而且雙方協(xié)調(diào)起來(lái)也很困難。

　　另?yè)?jù)記者了解，早在2005年“國(guó)八條”出臺(tái)時(shí)，貴州省即開(kāi)始推出政策，要對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以前7年的土地增值稅情況進(jìn)行清算，結(jié)果遭到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)烈反對(duì)，最終不了了之。

　　“根本在稅收制度問(wèn)題。”一位稅務(wù)部門(mén)工作人員說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的正常稅負(fù)來(lái)說(shuō)，1%的預(yù)征額開(kāi)發(fā)商尚可接受，再多了就不干了，而且土地增值稅主要依賴(lài)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)申報(bào)，稅務(wù)部門(mén)人力、物力都無(wú)法做到“每項(xiàng)目必清算”。