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廣州樓價下半年有望回落 大戶型價格依然看漲
“這是一場政府與開發(fā)商的博弈！”昨日廣州穩(wěn)定房價七項措施一出臺，就有業(yè)內(nèi)人士將其與去年5月的“國十五條”相提并論，稱為“廣七條”。有人將其看做廣州市政府對廣州樓市祭出的終極政策，也有人看到了未來樓市將出現(xiàn)的供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。受未來土地供應(yīng)和政府保障型住房的增量推出影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認為廣州房價或在下半年出現(xiàn)回落。
廣州市長張廣寧在今年全國兩會期間表達了壓低房價的決心，而同時又有開發(fā)商站出來說珠三角地區(qū)房價仍會上漲。廣州社科院科研處處長彭澎認為，這是一場政府與開發(fā)商的博弈，今年上半年這種相持不下的局面還會持續(xù)，但政府顯然在政策方面表現(xiàn)出更具堅定性的一面。
昨天接受南方都市報采訪的多位房產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)人士都認為，《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》(以下簡稱“廣七條”)的出臺是廣州市政府控制房價的強烈信號。廣州房價可能在今年下半年出現(xiàn)回落。
去年底到今年春節(jié)期間，廣州樓價上漲速度明顯加快。廣州地產(chǎn)專家韓世同認為，這主要是由于消費者預(yù)期樓價很難下降而被迫入市，但隨著政府加大供應(yīng)，廣州樓市的供求關(guān)系將會發(fā)生改變。他擔心如果樓價繼續(xù)猛漲，將會在下半年遭遇暴跌的風險。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，“廣七條”表明了政府抑制樓價增長的信心，受此影響，廣州樓市今后幾個月的成交量會有所下降。他建議購房者分兩種情況對待，如果是首次置業(yè)購買普通住房，可以持幣等待一段時間。如果要買大戶型高檔房，還是要盡快出手。在業(yè)內(nèi)人士看來，政府調(diào)控的著力點主要是中小戶型和經(jīng)濟適用房，大戶型高檔房的價格依然有上漲空間。
“廣七條”重點解讀
［救市根本］開閘放地規(guī)模創(chuàng)紀錄
昨日發(fā)布的“廣七條”由廣州市國土房管局、市建委和規(guī)劃局聯(lián)合制定。其中第一條就是加大土地供應(yīng)：從2007年開始連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應(yīng)5.07平方公里，住宅供應(yīng)總量達到建筑面積1250萬平方米。
每年5平方公里以上，也就是500萬平方米以上，這個數(shù)字已經(jīng)創(chuàng)下2003年土地出讓制度改革以來廣州年土地出讓的歷史紀錄——此前的最高紀錄是，去年，廣州市十區(qū)一共出讓土地200多萬平方米。“廣七條”制定的供地量也超出了去年9月出臺的《廣州住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，其中政府曾計劃在2007年拿出501萬平方米的住房用地，2008年拿出463萬平方米，2009年拿出384萬平方米。
廣州經(jīng)緯地產(chǎn)市場拓展及調(diào)研部主任吳定金表示，“廣七條”之第一條，是找到了根本。以前都是“堵”住需求，一味地“堵住”需求只能是逼高樓價，使市場呈現(xiàn)一個“報復(fù)性反彈”。如今從增加供應(yīng)入手來緩沖房價的壓力，或可救了樓市高溫之“近火”，并可打破開發(fā)商“囤地”與“捂盤”的預(yù)期。
由于地價高漲在很大程度上決定了人們對未來房價的預(yù)期，所以開閘放地便被認為是從源頭上抑制房價的重要措施。廣州市社會科學院科研處處長彭澎認為，政府加大供地力度，不僅可以減緩開發(fā)商為爭奪土地而導(dǎo)致的地價上升壓力，還可以改變市民的購買預(yù)期。
雖然市區(qū)的土地儲備越來越少，但廣州仍然有許多可集中供地的區(qū)域。據(jù)廣州市國土房管局披露，金沙洲地區(qū)、番禺北部地區(qū)、白云北部地區(qū)、員村地區(qū)、蘿崗中心區(qū)、南沙中心區(qū)、廣州新城和軌道交通站點周邊地區(qū)將成為今后新增住房用地的主要地區(qū)。彭澎指出，廣州的土地儲備情況要好于深圳，有相當大的供地潛力，房價應(yīng)該可以得到控制。
如何落實如此龐大的供地計劃仍然是個未知數(shù)，畢竟從近幾年的情況看，土地出讓計劃和實際出讓面積相差懸殊。廣東中原地產(chǎn)副總經(jīng)理黃韜則擔心市場能否消化每年供應(yīng)的500萬平方米住宅用地。
“以往200萬平方米都很厲害了，如果新增用地在城市偏遠地帶，開發(fā)商可能不感興趣。”
據(jù)知情人士透露，廣州今年的土地出讓計劃已經(jīng)作出，已進入多部門會審階段。
?。垡粍┟退帲萁?jīng)濟適用房數(shù)量倍增
“廣七條”決定在2010年底前建設(shè)840萬平方米的經(jīng)濟適用房，而從1986年到2005年，廣州一共才建了229.42萬平方米的經(jīng)濟適用房。業(yè)內(nèi)普遍認為，840萬平方米的經(jīng)濟適用房將成為廣州政府給樓市下的一劑猛藥。
“廣七條”中有一處引人注目，提出政府將“引導(dǎo)和激勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用自有土地或參加公開競爭參與經(jīng)濟適用房建設(shè)”。只要開發(fā)商把現(xiàn)有居住用地在今年內(nèi)投入經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，并于今明兩年投放市場，不僅可以享受建設(shè)經(jīng)濟適用房有關(guān)優(yōu)惠政策，還將得到優(yōu)先服務(wù)和更多激勵政策。
據(jù)了解，廣州以前的經(jīng)濟適用房都是由政府主導(dǎo)建設(shè)，現(xiàn)在提出鼓勵開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟適用房在廣州還是首創(chuàng)。廣州市國土房管局相關(guān)負責人指出，制定這個政策的目的就是利用社會力量，加快經(jīng)濟適用房的建設(shè)速度，盡快解決中低收入群體的住房困難問題。而如果僅僅依靠政府力量建設(shè)，在短時間內(nèi)還很難拿出足夠的經(jīng)濟適用房。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，政府鼓勵開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟適用房是一個既能降低房價，又能保證房屋品質(zhì)的好方法。“以前政府主導(dǎo)建設(shè)的經(jīng)濟適用房從設(shè)計到施工都不如商品房的質(zhì)量好，很多市民都不愿購買，而從外地城市的經(jīng)驗看，開發(fā)商建設(shè)的經(jīng)濟適用房可以和商品房一模一樣，但價格比商品房低了一半以上。”
據(jù)了解，廣州有一些知名開發(fā)商向國土房管局表達過建設(shè)經(jīng)濟適用房的意愿，這些開發(fā)商認為建設(shè)經(jīng)濟適用房雖然利潤低，但社會效益高。
?。?ldquo;雙刃劍”］老城區(qū)改造或推高房價
“廣七條”還公布了今年盤活老城區(qū)土地的具體數(shù)字。2007年，廣州將公開出讓16宗居住類閑置用地，通過司法拍賣和公開出讓盤活再利用16宗爛尾地，合計在老城區(qū)增加供應(yīng)建筑面積135萬平方米、約1.5萬套住宅。按照政策制定者的思路，盤活老城區(qū)土地將可以緩解中心城區(qū)的住宅供需緊張，樓價將可以回落。
廣州房地產(chǎn)界多位資深人士表示，推進老城區(qū)改造是最核心的問題。這將會改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，直接反映到全市均價上，估計是會推高全市房價，因此這也算是一把“雙刃劍”。
另外，推進老城的建設(shè)，關(guān)鍵看老城區(qū)地塊的地價。從近期拍賣的情況來看，文昌路地面價達5000多元／平方米，最高的大元帥府旁的達7000元／平方米，這些都是“指標”，是消費者與開發(fā)商心中對房價的一個“方向標”。
對于允許單位自建房及增加保障型住房，業(yè)內(nèi)人士認為可對樓價產(chǎn)生影響。盡管對這種方式存在爭議，但對市場有一定的“威懾力”，主要是心理預(yù)期，對遏制買家的購房欲望有極大的作用，使更多人做到理性置業(yè)。
調(diào)查:多數(shù)網(wǎng)友認為無法有效壓制房價
廣州出臺七大措施抑制房價增長過快引起各方關(guān)注。截至昨日下午4時，已有超過2000位市民在搜房網(wǎng)上投票并發(fā)表觀點。36.84%的網(wǎng)友認為這七條措施不能有效壓制廣州房價，34.21%的網(wǎng)友認為切實可行，其他人均選擇了“不好說”。其中，“加大經(jīng)營性商品住宅用地供應(yīng)量，多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾”是最受市民認可的措施，支持率達到23.9%。
開發(fā)商的擔心：需求變小價格拉低
昨日，記者采訪了多位房產(chǎn)界人士，綜合出開發(fā)商對“廣七條”的幾種解讀：
其一，反映了現(xiàn)在市場的需求仍很強烈。買房子，一次性付款的人比例還在增加，所以政府當務(wù)之急仍然是解決低收入人群的居住問題，而發(fā)展廉租房是關(guān)鍵。
其二，豪宅市場繼續(xù)走好。政府的這些措施對中、低價位的樓盤打擊力度很大，但從去年國十五條對戶型等的限制來看，豪宅市場仍然是開發(fā)商的一個目標，其發(fā)展的空間仍然大。
其三，發(fā)展商擔心的是無限量地增加福利性住房，會造成大量買家轉(zhuǎn)移到福利性住房的市場上，商品房的需求變小，又拉低價格，成交量又萎縮，因此擔心受到雙重打擊，擔心市場在外力作用下出現(xiàn)“拐點”。
其四，估計投資客進場的機會少了，多數(shù)前兩年入市的，也準備在近期內(nèi)進行“解套”，可能會增加二手市場的供應(yīng)量。但去年國十五條的“五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅”及“個人所得稅”、“土地增值稅”等條令，仍在一定程度上拉高二手房的成交價。
開發(fā)商的利好：舊城改造土地供應(yīng)
全國政協(xié)委員、宏宇集團董事長黃文仔接受記者采訪時表示，“廣州市政府的七條政策非常好，其出臺大快人心，是一個有計劃、有步驟的方案。”作為開發(fā)商代表，終于看到廣州市政府拿出土地來。
他表示，“價格就是市場，供求說了算，多年前，房子多了，發(fā)展商虧本了還要賣，但近期房子越賣越高，無非就是供應(yīng)少了，這是非常淺顯的道理。”
關(guān)于“廣七條”對開發(fā)企業(yè)最大的利好方面，黃文仔表示，“看到政府的大作為”，他認為，“廣州舊城改造，城市里面增加居住用地的供應(yīng)，并加快城中村改造、盤活閑置土地，提高土地的使用率等政策及決定，對開發(fā)企業(yè)而言是最大的利好。”
在談到房價未來走勢的問題上，黃文仔非常爽直地說，“作為發(fā)展商，我希望房價穩(wěn)定，房價大起大落對任何人都沒有好處。”
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