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　　博弈可能會(huì)由一個(gè)多方博弈的格局轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商之間的直接較量。

　　2006年末，一個(gè)新的趨勢(shì)是越來(lái)越多的地方性國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始回到舞臺(tái)中央，其中備受關(guān)注的廣渠路36號(hào)地的競(jìng)標(biāo)當(dāng)中，北京城建與北京城開(kāi)組成的聯(lián)合體最終中標(biāo)被許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是國(guó)有企業(yè)新的春天到來(lái)了。

　　如果說(shuō)2005年華東房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂使得政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)集中到打擊炒房，從而導(dǎo)致一系列針對(duì)房地產(chǎn)交易的調(diào)控的話。2006年年初，北京及廣深的房?jī)r(jià)上漲直接導(dǎo)致了2006年的政策重新回到了土地與金融，甚至開(kāi)始延伸到產(chǎn)品。小戶型、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)開(kāi)始成為2006年人們討論的話題。廣渠路36號(hào)地在年末的故事幾近完美的詮釋了一個(gè)新的游戲規(guī)則。

　　“成了一個(gè)有意思的游戲，限房?jī)r(jià)與地價(jià)直接成為游戲規(guī)則的一個(gè)部分，但并沒(méi)有太多的標(biāo)準(zhǔn)告訴你定什么樣的地價(jià)，定什么樣的房?jī)r(jià)與什么樣規(guī)劃會(huì)是比較符合政府口味的。也許90平米以下的戶型占70%是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也許政府的地塊規(guī)劃會(huì)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但最重要的也許是你要揣測(cè)政府的心思”有開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始成為一個(gè)個(gè)好玩的游戲。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為這樣會(huì)促使房地產(chǎn)走向良性發(fā)展。就在2006年底，有個(gè)城市的市長(zhǎng)請(qǐng)她做一塊地競(jìng)標(biāo)小組的組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)商們的標(biāo)書進(jìn)行評(píng)估，并最后定標(biāo)。

　　在擔(dān)任組長(zhǎng)期間，政府給出了標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)成為參考標(biāo)準(zhǔn)，聶梅生說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)甚至細(xì)微到了建筑材料的選擇。“當(dāng)然不是指定品牌，而是開(kāi)發(fā)采用的建筑材料必須要達(dá)到某種標(biāo)準(zhǔn)，這種標(biāo)準(zhǔn)可能是高于現(xiàn)有的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的。”聶梅生說(shuō)，“競(jìng)標(biāo)過(guò)程是公開(kāi)、公正與公平的。但是開(kāi)發(fā)商在制定標(biāo)書的時(shí)候顯然有了更高的難度，一個(gè)基本的原則是你要建造物美價(jià)廉的房子你才可能得標(biāo)，成本控制可能會(huì)成為難題。”

　　這個(gè)項(xiàng)目最后奪標(biāo)的開(kāi)發(fā)商的售價(jià)比周圍的樓盤低，但建筑標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃設(shè)計(jì)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)周圍樓盤。然而并不是所有的開(kāi)發(fā)商都認(rèn)同聶梅生的說(shuō)法，因?yàn)楸破乳_(kāi)發(fā)商建物美價(jià)廉的房子是建立在政府主觀基礎(chǔ)之上的。政府同樣不可以完全忽略的問(wèn)題是只管建設(shè)符合國(guó)家政策要求的房子，通過(guò)灰色交易決定中標(biāo)企業(yè)。

　　有開(kāi)發(fā)商很直接地告訴《觀點(diǎn)》自己不會(huì)去做限價(jià)房，給出的理由很簡(jiǎn)單：“你敢住限價(jià)房嗎？”

　　但對(duì)游戲規(guī)則的拒絕依然無(wú)法改變游戲規(guī)則的形成。

　　聶梅生坦言游戲規(guī)則在改變，限房?jī)r(jià)與限地價(jià)及小戶型幾乎肯定成為2007年的導(dǎo)向性政策。事實(shí)上，類似于廣渠路36號(hào)地這樣通過(guò)競(jìng)標(biāo)的方式也許是未來(lái)獲得土地的重要方式。開(kāi)發(fā)商考慮將不是怎樣才能以最高的價(jià)格獲得土地，可能是怎樣才能以最合適的價(jià)位獲得土地。2006底到2007年初，一些地方的雙限雙竟地，甚至是三限雙竟地開(kāi)始受到關(guān)注。但幾乎可以肯定的是，2007年的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的錢肯定沒(méi)那么好賺。

　　“調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是沒(méi)有問(wèn)題的，但是政府在調(diào)控中有意在控制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。”有開(kāi)發(fā)商對(duì)《觀點(diǎn)》說(shuō)。

　　這種說(shuō)法在2007年第一波針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中被體現(xiàn)得更加明顯，土地增值稅被重新提及，而且更加細(xì)化。按土地增值比例抽稅得方式讓開(kāi)發(fā)商突然間發(fā)現(xiàn)自己要考慮一個(gè)新規(guī)則下的“經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題”：我們?cè)谠鯓拥膬衾麧?rùn)下可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化？有業(yè)內(nèi)評(píng)論者認(rèn)為：“中央思路很明顯，針對(duì)住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的硬性規(guī)定與針對(duì)利潤(rùn)上的硬性規(guī)定無(wú)非是從產(chǎn)品規(guī)劃及定價(jià)上去影響行業(yè)的發(fā)展。另外一重考慮則是，由于通過(guò)招標(biāo)的方式可能會(huì)影響到地方財(cái)政的收入，但土地增值稅則可能對(duì)這部分損失做一個(gè)補(bǔ)償，平衡地方政府的利益。”

　　聶梅生的話也許更直接，從調(diào)控開(kāi)發(fā)商到調(diào)控需求到調(diào)控產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與地方政府本身，針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控思路基本如此。聶梅生堅(jiān)持新的游戲規(guī)則可能會(huì)是一個(gè)利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但同時(shí)平衡各方利益的游戲規(guī)則。

　　但其中受害的也許是開(kāi)發(fā)商，很多開(kāi)發(fā)商都這樣認(rèn)為。博弈可能會(huì)由一個(gè)多方博弈的格局轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商之間的直接較量。