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　　比9月下降12.8%，專家認(rèn)為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致成交量萎縮

　　市民和行內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，一手住宅供應(yīng)量不足，是導(dǎo)致近月廣州樓市成交量不斷萎縮的原因。但日前，廣州市國(guó)土房管局公布的10月份樓市的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅在國(guó)慶黃金月供應(yīng)量激增近四成的情況下，成交量反而下降了一成多，只有57.58萬平方米，比9月下降了12.8%，是自今年6月以來的新低。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，廣州樓市貴價(jià)豪宅過多，中低價(jià)位普通住宅過少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，老百姓有需求卻買不到房，才導(dǎo)致供應(yīng)量大增，需求成交量反而下降。業(yè)界更預(yù)計(jì)，該現(xiàn)象至少將持續(xù)到明年上半年，待明年下半年一大批中小戶型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)才能使得該局面有所改善，老百姓輕松買到中小戶型單位的愿望短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

　　黃金月供應(yīng)量增成交量減

　　官方數(shù)據(jù)顯示，今年10月廣州一手住宅供應(yīng)量達(dá)到110.74萬平方米，新增了10566套，比9月增加了29.54萬平方米和3218套，增幅分別達(dá)36.4%和43.8%。這是今年以來新增供應(yīng)量最大的月份，比5月黃金月96.44萬平方米的供應(yīng)量還要多。但是，10月數(shù)據(jù)的成交量只有57.58萬平方米，比9月下降了12.8%，而該成交量是自6月以來的最新低。

　　據(jù)了解，官方的10月樓市數(shù)據(jù)反映的是9月中至10月中的樓市交易數(shù)據(jù)，剛好是國(guó)慶黃金月期間的銷售情況。因此，可見樓市成交情況極為異常，在傳統(tǒng)的樓市旺季供應(yīng)量增加，成交量反而萎縮。

　　市民購(gòu)房承受能力有限

　　業(yè)內(nèi)人士分析，10月樓市供應(yīng)增加而需求降低的現(xiàn)象，是一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡所導(dǎo)致的。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部副總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，國(guó)慶黃金月期間廣州樓市新盤或新貨供應(yīng)主要集中在高端產(chǎn)品，單價(jià)高，套型面積大，而中低價(jià)位的普通住宅供應(yīng)則很少。對(duì)于一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一般高端產(chǎn)品無論是供應(yīng)量還是成交量只占10%-20%的比例，其余中低價(jià)位產(chǎn)品比例要在80%-90%。而現(xiàn)在市場(chǎng)上絕大部分都是高端豪宅產(chǎn)品，即使高端市場(chǎng)仍有承接力，但樓市總體成交量仍然因?yàn)橹械蛢r(jià)位產(chǎn)品銷售量的減少而萎縮。

　　房地產(chǎn)專家韓世同也表示，成交量的萎縮并不代表廣州市民沒有購(gòu)房需求，只是因?yàn)槭袌?chǎng)上都是高價(jià)的豪宅產(chǎn)品，中低價(jià)位樓盤以及小戶型樓盤選擇非常少，大部分老百姓的購(gòu)房承受能力，根本無法買得起市場(chǎng)上的豪宅產(chǎn)品。

　　　而事實(shí)上，黃金月期間中等價(jià)位樓盤或者戶型小總價(jià)低的樓盤銷售都非常理想，如恒荔灣畔、好世界公寓、華南碧桂園等等，每個(gè)樓盤開盤都熱銷。韓世同說：“前幾個(gè)月不少市民擔(dān)心以后樓盤選擇更少，所以一批具有中等購(gòu)房能力的市民開始踮高腳尖購(gòu)買高端大戶型豪宅產(chǎn)品，而到了現(xiàn)在大部分有購(gòu)房需求的市民根本沒有能力購(gòu)買豪宅了。樓市不是沒有購(gòu)房需求，而是沒有有效的購(gòu)房需求。”

　　明年下半年或能改善

　　黃韜表示，廣州樓市這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的情況，是由開發(fā)商在前期開發(fā)產(chǎn)品，設(shè)計(jì)樓盤戶型時(shí)確定的，是9個(gè)月前已經(jīng)定下來了，不可能在短期內(nèi)能改變。這種情況至少會(huì)延續(xù)到明年初，而改善則要待明年下半年一大批中小戶型樓盤推出。

　　同時(shí)，黃韜認(rèn)為，由于豪宅市場(chǎng)成交量不算大，加上年底將有一批貴價(jià)新盤推出，如珠江新城的尚東宏御、中海璟暉華庭、保利心語花園、濱江東的保利康橋、東風(fēng)東的錦城南苑等，必然會(huì)使一批原有豪宅樓盤頂受不住壓力而降價(jià)促銷，市中心樓盤由于供應(yīng)量緊缺樓盤降價(jià)的空間較少，而如黃埔、番禺、白云等區(qū)供應(yīng)量大，而樓價(jià)有可能會(huì)微調(diào)。

　　今年6月-10月廣州一手住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　　月份　供應(yīng)量(萬平方米)　成交量(萬平方米)

　　6　　　　　21.3　　　　　　　107.08

　　7　　　　　44.8　　　　　　　65.11

　　8　　　　　57.06　　　　　64.45

　　9　　　　　81.2　　　　　　　66.29

　　10　　　110.74　　　　　　57.78

　　(數(shù)據(jù)來源:廣州市國(guó)土房管局)