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　　一手房供應(yīng)大幅增長(zhǎng)二手房?jī)r(jià)格趨合理

　　自今年6月以來(lái)，頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)新政給全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重大影響，深圳樓市概莫能外。數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論一手樓盤或是二手住宅，其7月、8月、9月的每平方米銷售均價(jià)大體呈下跌之勢(shì)。其中，全市新商品住宅成交均價(jià)9月比8月環(huán)比下降約8%，調(diào)控效果初顯。業(yè)界專家稱，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始步入理性軌道，投機(jī)者撤離市場(chǎng)，投資者有所減少，置業(yè)者心態(tài)變得更加成熟。

　　一手房市場(chǎng)：房源充足價(jià)格下跌

　　來(lái)自中原地產(chǎn)深港研究中心的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，進(jìn)入9月份以來(lái)，深圳各區(qū)新盤推售量顯著增加，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已明顯放緩，買賣雙方均未出現(xiàn)較大波動(dòng)。

　　9月，深圳市六區(qū)共推售新項(xiàng)目20個(gè)，推售單位達(dá)7950套，總面積近70萬(wàn)平方米，是繼今年4月份推出75萬(wàn)平方米后的年度第二推盤高峰。“十一”黃金周期間，各區(qū)新盤源也顯著增長(zhǎng)，全市共有10余個(gè)項(xiàng)目在這一時(shí)段開放，主要分布在寶安中心區(qū)、福田、南山等地。其中，公開發(fā)售的項(xiàng)目有8個(gè)，近30萬(wàn)平方米、4000套單位，寶安數(shù)量最大，達(dá)17萬(wàn)平米、2000余套，占全市近六成

　　在銷售方面，記者發(fā)現(xiàn)，今年沒(méi)有再現(xiàn)往年黃金周的大熱現(xiàn)象。“十一”期間各新樓盤的開盤銷售仍保持9月份狀態(tài)，未出現(xiàn)明顯變化，一些價(jià)格漲幅較大及價(jià)格不高但素質(zhì)不佳的項(xiàng)目銷售率明顯偏低。但一些居家大戶型項(xiàng)目有突出表現(xiàn)，如南山名家富居、城市山林、金域藍(lán)灣三期、水岸新都、可園五期等，其90平方米~110平方米房型備受青睞。根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心對(duì)各在售項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)，9月全市商品住宅成交量5077套，共46萬(wàn)平米，比上月增加15%，福田、南山、羅湖、龍華、布吉等地中小戶型項(xiàng)目銷售正常。

　　價(jià)格方面，9月份全市商品住宅成交均價(jià)在9345元／平方米，環(huán)比下降8%，基本回落到今年5月份的水平，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯放緩。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉分析，國(guó)慶期間的樓市表現(xiàn)以及9月份的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，反映出市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。10月份深圳商品房的供應(yīng)還將大幅增加，保守估計(jì)，將至少超過(guò)100萬(wàn)平方米，較9月激增超過(guò)5成。而11月份及12月份也至少推出超過(guò)160萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。由此估算，自9月開始，深圳房?jī)r(jià)將在年底前持續(xù)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。

　　二手房市場(chǎng)：放盤小增價(jià)格回穩(wěn)

　　和前幾個(gè)月政策頻出不同，9月和10月顯得相對(duì)平靜，國(guó)家基本無(wú)大政策出臺(tái)，深圳也只是公布了未來(lái)五年的住房供應(yīng)計(jì)劃正式稿。這一政策方面的平靜也使觀望者逐漸看清形勢(shì)，陸續(xù)釋放出被新政壓抑的需求，二手房交易量有所增加，交易價(jià)格在連續(xù)兩個(gè)月下跌后回穩(wěn)。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心月報(bào)顯示，9月全市共成交二手住宅7120套，面積60.9萬(wàn)平方米，較上月分別增長(zhǎng)7%和11%，增幅與8月相似。在價(jià)格方面，9月，全市二手住宅實(shí)現(xiàn)均價(jià)為8725元／平方米，環(huán)比8月上漲約5.3%。不過(guò)，這份報(bào)告還指出，今年9月的成交結(jié)構(gòu)偏向于高檔，其中以羅湖、福田、龍崗尤為明顯，所以這三個(gè)區(qū)的價(jià)格拉動(dòng)了全市交易價(jià)格上揚(yáng)。受成交結(jié)構(gòu)影響，統(tǒng)計(jì)的價(jià)格漲幅并不能完全表現(xiàn)真實(shí)的價(jià)格變化。他們從全市挑選了150個(gè)代表樓盤進(jìn)行價(jià)格監(jiān)控后發(fā)現(xiàn)，9月份二手房?jī)r(jià)格漲幅大致只在2%左右。

　　　業(yè)內(nèi)專家表示，深圳二手房市場(chǎng)已度過(guò)新政前后的動(dòng)蕩期，買賣雙方恢復(fù)理性。而價(jià)格漲幅也處于一個(gè)較合理范圍，成交量穩(wěn)步回升，整個(gè)二手房市場(chǎng)處于健康發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。

　　預(yù)測(cè)篇

　　二手房年關(guān)購(gòu)買意愿有望增強(qiáng)

　　深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)究竟會(huì)怎樣，是逐步回穩(wěn)，還是持續(xù)下降？這是所有置業(yè)者關(guān)心的焦點(diǎn)話題。為此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

　　業(yè)內(nèi)專家：新房?jī)r(jià)格還將再降10%

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉在接受記者采訪時(shí)表示，從供應(yīng)上講，接下來(lái)的三個(gè)月內(nèi)，新入市樓盤還會(huì)大量增加，其中10月份估計(jì)新增100萬(wàn)平方米，11月份和12月份估計(jì)各增80萬(wàn)平方米，即年底前最保守會(huì)有近300萬(wàn)平方米純住宅入市，而且會(huì)以中小戶型居多。此外，9月23日，《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006~2010)》已獲市政府審批通過(guò)，這意味著從今年開始五年內(nèi)，深圳建設(shè)4930萬(wàn)平方米、55萬(wàn)套住房的計(jì)劃將有法律保障。

　　張偉說(shuō)，無(wú)論政策面還是市場(chǎng)面，新商品住宅的供應(yīng)量都會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，這將極大地穩(wěn)定消費(fèi)者置業(yè)心態(tài)，他估計(jì)有超過(guò)8成的消費(fèi)者在半年以后才會(huì)考慮購(gòu)房。由于未來(lái)有充足房源供選，所以消費(fèi)者并不著急現(xiàn)時(shí)購(gòu)房，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的難度非常大。張偉預(yù)測(cè)，目前，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)十分明顯，今年年底至明年年中，新商品住宅價(jià)格有望再下降10%。

　　市綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，受政策等多方面因素影響，房?jī)r(jià)下降是預(yù)料之中，但是降幅不會(huì)太大。而在知名地產(chǎn)研究人士半求看來(lái)，下降趨勢(shì)會(huì)否繼續(xù)，主要看政策、供應(yīng)和金融三方面，如果都沒(méi)有太大變化，目前房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)就會(huì)繼續(xù)。

　　百仕達(dá)地產(chǎn)營(yíng)銷總裁羅雷則告訴記者，經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)兩年的宏觀調(diào)控之后，投機(jī)者消失得幾乎無(wú)影無(wú)蹤，樓盤銷售量也在放慢腳步，市場(chǎng)不再“瘋狂”，但人們對(duì)置業(yè)的需求仍然存在，房?jī)r(jià)方面，還看不到一個(gè)十分明顯的下調(diào)趨勢(shì)。

　　地產(chǎn)中介：二手房交易量將上升

　　深圳市中聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有限公司華彩分行物業(yè)顧問(wèn)袁野和蘇丹表示，由于前段時(shí)間出臺(tái)了個(gè)人所得稅相關(guān)政策，導(dǎo)致賣房人不敢放盤，買房人也不敢輕易買房，相當(dāng)一部分人持觀望態(tài)度，造成二手房在6、7、8月份成交量普遍不大，到了9、10月份，二手房成交量已明顯回升。他們預(yù)計(jì)，在年前這段期間，很多人會(huì)為過(guò)年趕著買房，因二手房無(wú)須大刀闊斧裝修可迅速入住，所以交易量在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)出一個(gè)良好的上升態(tài)勢(shì)，但價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，如南山區(qū)房?jī)r(jià)基本維持在每平方米9500元~10000元左右。

　　深圳市朝陽(yáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司下梅林分行置業(yè)顧問(wèn)鄒銳向記者介紹，在梅林片區(qū)，自10月開始，二手房交易量比前幾個(gè)月增加了許多。他認(rèn)為，造成這種情況原因有二：一是9月各中、小學(xué)校相繼開學(xué)，許多家長(zhǎng)為小孩讀書方便而在學(xué)校附近購(gòu)買二手房；二是很多人在梅林附近買房投資，主要靠收取租金賺取回報(bào)，獲得長(zhǎng)期效益。他表示，8月和9月，二手房每月大概只能賣出2、3套，而10月上旬就已成交6套，且相信這種良好增勢(shì)會(huì)持續(xù)至年底。

　　鄒銳還告訴記者，福田梅林二手房均價(jià)在每平方米8000元左右，華強(qiáng)北片區(qū)的均價(jià)在每平方米9000多元，價(jià)格比較穩(wěn)定。