觀點(diǎn)網(wǎng) 9月11日，深圳市京基智農(nóng)時(shí)代股份有限公司（簡稱“京基智農(nóng)”）公告稱，控股股東京基集團(tuán)擬向深圳市中恒通私募證券基金管理有限公司（代表“中恒通啟航1號私募證券投資基金”）轉(zhuǎn)讓其持有的2651.5萬股公司股份，占公司總股本的5.00%，交易總額為4.26億元。

10月16日，上述股權(quán)交易完成過戶?？毓晒蓶|的減持套現(xiàn)為京基智農(nóng)增添了一絲郁悶，不過也并非沒有好事發(fā)生。

同在16日這天，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局公告宣布，《寶安區(qū)新橋街道107發(fā)展帶康達(dá)爾工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃》已獲得審定通過。

作為申報(bào)主體之一，京基智農(nóng)這家“養(yǎng)豬”企業(yè)停滯三年的舊改項(xiàng)目終于迎來新進(jìn)展。

康達(dá)爾往事

京基與康達(dá)爾之間存在過一段糾葛。

2015年，京基集團(tuán)挑起了一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，與華超集團(tuán)之間開啟對上市公司康達(dá)爾的股權(quán)爭奪戰(zhàn)。同為股權(quán)之爭，京康之間的爭斗被稱為翻版“寶萬之爭”，只不過這兩場戰(zhàn)爭的最終結(jié)局并不一樣。

2018年11月，京基拿下了康達(dá)爾控制權(quán)，成為第一大股東（持股41.65%）。后來在2020年，康達(dá)爾改名為“京基智農(nóng)”。

通過上述背景資料不難猜出，此次深圳寶安康達(dá)爾工業(yè)園舊改項(xiàng)目正是“康達(dá)爾的遺產(chǎn)”。

資料顯示，康達(dá)爾工業(yè)園城市更新項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)新橋街道廣深公路與沙井南環(huán)路交會處西南側(cè)，更新單元用地面積及拆除用地面積均為24.3萬平方米，申報(bào)主體為深圳市寶安區(qū)新橋街道辦事處和京基智農(nóng)。

早在2021年5月，深圳寶安區(qū)更新整備局發(fā)布的《2021年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第二批計(jì)劃》（草案）中，披露了三個(gè)項(xiàng)目，康達(dá)爾工業(yè)園舊改項(xiàng)目就是其中之一。

令人沒想到的是，在這之后的三年時(shí)間里，康達(dá)爾工業(yè)園舊改項(xiàng)目“音訊全無”，遲遲未見有新進(jìn)展。直到今年4月14日，項(xiàng)目草案開始對外公示，并在半年后獲批通過。

當(dāng)初與之同批的另外兩個(gè)項(xiàng)目中，源展塑膠電子廠城市更新單元在今年5月獲深圳市城市規(guī)劃委員會法定圖則委員會審批通過；合隆羽絨廠城市更新單元?jiǎng)t將有效期延至2026年4月。

根據(jù)最新公告，康達(dá)爾工業(yè)園舊改項(xiàng)目的住宅開發(fā)建設(shè)用地面積約為12.03萬平方米，規(guī)劃容積為37.5萬平方米。

圖片來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

目前，該項(xiàng)目方案最受關(guān)注的指標(biāo)是3.1的容積率，創(chuàng)下深圳近八年來城市更新項(xiàng)目最低密度紀(jì)錄。

在深圳過去舊改規(guī)劃中，容積率在7以上的項(xiàng)目比比皆是，10以上也有。

有分析指出，康達(dá)爾工業(yè)園舊改中低至3.1容積率或許是受新規(guī)影響。今年3月13日，住建部發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，在住宅項(xiàng)目的空間環(huán)境控制指標(biāo)中，規(guī)定容積率在1.0-3.1之間?；诋?dāng)前的方案，康達(dá)爾舊改項(xiàng)目將為片區(qū)新增近40萬平方米居住空間。

據(jù)了解，康達(dá)爾工業(yè)園周邊目前在建僅有萬豐海岸城和鴻榮源珈譽(yù)府。其中，萬豐海岸城是沙井片區(qū)的網(wǎng)紅盤，項(xiàng)目于2021年2月首開，推售璽園、錦園共計(jì)721套房，均價(jià)約5.75萬/平方米，價(jià)格區(qū)間為5.18-6.23萬/平方米，最終全部售罄。

此外據(jù)市場消息，萬豐海岸城·檀府已取證，預(yù)計(jì)10月25日入市，率先推出的是3棟1單元和3棟2單元“樓王”，合計(jì)443套，備案均價(jià)約5.46萬元/平方米。

康達(dá)爾工業(yè)園與萬豐海岸城之間僅相隔500多米，因此后者的價(jià)格可作為參考。

養(yǎng)豬的企業(yè)

不出意外的話，康達(dá)爾工業(yè)園舊改項(xiàng)目操盤方將是京基智農(nóng)的關(guān)聯(lián)方京基地產(chǎn)。

今年4月份，京基智農(nóng)在投資者平臺上披露，于2020年6月與第三方簽署《城市更新項(xiàng)目合作協(xié)議》，約定由第三方負(fù)責(zé)沙井城市更新項(xiàng)目規(guī)劃、計(jì)劃申報(bào)以及項(xiàng)目所有開發(fā)工作及資金投入，公司將獲得安置補(bǔ)償物業(yè)面積約12.3萬平方米。

京基智農(nóng)口中的“第三方”正是京基地產(chǎn)。

翻閱過往資料，京基智農(nóng)曾在2020年6月2日晚間發(fā)布過一份公告，與京基宏達(dá)簽署《城市更新項(xiàng)目合作協(xié)議》。雙方就京基智農(nóng)位于深圳寶安區(qū)沙井街道土地證號分別為寶府國用字（1992）第0400137號、第0300075號以及土地證號寶府國用字（1992）第0400136號的土地開展城市更新項(xiàng)目合作，涉及合作面積25.7萬平方米。

其中，京基智農(nóng)作為城市更新項(xiàng)目的申報(bào)主體，由京基宏達(dá)（京基地產(chǎn)持股100%）作為項(xiàng)目實(shí)施主體。

該公告指出，京基宏達(dá)應(yīng)補(bǔ)償京基智農(nóng)物業(yè)面積共計(jì)12.3萬平方米，其中住宅面積9.35萬平方米，商業(yè)面積9500平方米，辦公面積2萬平方米，均為毛坯房交付。這與公司今年在投資者平臺上公開披露的信息剛好能夠?qū)?yīng)。

實(shí)際上，作為一家“養(yǎng)豬”企業(yè)，京基智農(nóng)早已主動(dòng)放棄房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)。

自從更換了控股股東之后，京基智農(nóng)發(fā)展方向發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。盡管公司當(dāng)時(shí)地產(chǎn)收入占比近八成，卻堅(jiān)持去地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅限于對既有的存量土地以自行或與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作等形式開發(fā)和運(yùn)營，不再新增其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。

同時(shí)，該公司房地產(chǎn)項(xiàng)目也基本交予京基地產(chǎn)開發(fā)。

放棄房開業(yè)務(wù)之后，京基智農(nóng)將主營業(yè)務(wù)聚焦于生豬養(yǎng)殖。2020年時(shí)，旗下養(yǎng)殖業(yè)僅占營業(yè)收入比重的1.8%，到了2024年飆升至65.45%。

今年上半年，京基智農(nóng)養(yǎng)殖業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.25億元，同比增長11.13%，占總營收比重再次上升至80.67%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入僅1.28億元，同比下滑79.55%，占比只有5.38%；去年同期房開業(yè)務(wù)的收入尚有6.28億元，占比為23.26%。

對于營收下滑的原因，京基智農(nóng)表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅為存量銷售，存貨隨銷售去化庫存遞減，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目交付數(shù)量較上年同期大幅減少，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入減少，對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本及銷售費(fèi)用同步減少。

圖片來源：企業(yè)公告

截止上半年末，京基智農(nóng)僅剩山海公館和山海御園兩個(gè)主要存量項(xiàng)目，其中山海御園項(xiàng)目已接近售罄，因此期內(nèi)公司在售產(chǎn)品只有山海公館公寓項(xiàng)目及部分商鋪，并實(shí)現(xiàn)銷售約1.07億元，銷售面積3383.96平方米。

如今，康達(dá)爾工業(yè)園舊改項(xiàng)目獲審定通過，或又將為京基智農(nóng)這家養(yǎng)豬企業(yè)創(chuàng)造新的房地產(chǎn)“增量”。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。