觀點(diǎn)網(wǎng) 10月9日晚間，保利發(fā)展發(fā)布了一份公告，為“雙節(jié)”后的第一個(gè)工作日增添了一絲波瀾。

根據(jù)公告，保利集團(tuán)內(nèi)部發(fā)生了一場國有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)，保利發(fā)展公司控股股東將由保利南方變更為保利集團(tuán)。

經(jīng)此一役，保利發(fā)展在整個(gè)集團(tuán)內(nèi)部的“咖位”得到了抬升，隨之而來的是一則傳聞：保利集團(tuán)劍指整合旗下兩大地產(chǎn)平臺——保利發(fā)展與保利置業(yè)。

不過，這一消息很快就被否認(rèn)了。

保利發(fā)展相關(guān)人士向媒體表示，公司股權(quán)進(jìn)行調(diào)整，主要是響應(yīng)對法人層級壓減相關(guān)要求，其他架構(gòu)、管理安排等沒有變化，保利發(fā)展一直是保利集團(tuán)的主要子公司，并由集團(tuán)直接管理。

另一邊，保利置業(yè)方面也隱晦地否認(rèn)了合并傳聞。

10月10日，保利置業(yè)公司股價(jià)收盤上漲19.51%，該公司當(dāng)天立發(fā)布澄清公告稱，經(jīng)作出在相關(guān)情況下有關(guān)公司的合理查詢后，確認(rèn)并沒有知悉導(dǎo)致價(jià)格及成交量波動的任何原因。

合并傳聞

實(shí)際上，關(guān)于保利集團(tuán)旗下兩個(gè)地產(chǎn)平臺合并的消息也并不是第一次在市場上流傳。

有業(yè)內(nèi)人士稱，保利發(fā)展和保利置業(yè)合并的工作事項(xiàng)在宋廣菊時(shí)代就已經(jīng)在著手推進(jìn)了，只不過直到她卸任也未能得到徹底解決。

早在2013年股東大會上，時(shí)任保利地產(chǎn)（于2018年改名為保利發(fā)展）董事長的宋廣菊曾表示：“未來兩個(gè)平臺的整合肯定是集團(tuán)的一個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃，這一兩年可能會進(jìn)一步提到議事日程上。”

后來在2016年5月舉辦的股東大會上，宋廣菊又向市場透露出一個(gè)較為具體的時(shí)間，表示保利地產(chǎn)與保利置業(yè)兩個(gè)平臺的合并要在2018年完成。

因此在2016年11月29日早間，保利地產(chǎn)因?yàn)榛I劃發(fā)行股份購買保利置業(yè)相關(guān)項(xiàng)目而進(jìn)入了停牌狀態(tài)時(shí)，被市場看作是保利集團(tuán)整合兩大地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺的信號。

然而僅過了不到一天，當(dāng)天晚間保利地產(chǎn)便公告稱，鑒于推進(jìn)該項(xiàng)重大事項(xiàng)的條件尚不成熟，公司決定終止籌劃本次重大事項(xiàng)。

剛萌發(fā)的整合苗頭戛然而止，由于全程持續(xù)時(shí)間十分短暫，因此被稱為“半日重組”事件。

如今宋廣菊已離開保利發(fā)展，在現(xiàn)任掌門人劉平帶領(lǐng)下，此前未完成的合并目標(biāo)似乎出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。

根據(jù)保利發(fā)展10月9日的公告，保利集團(tuán)通過無償劃轉(zhuǎn)方式，將保利南方持有的45.12億股保利發(fā)展股份（占總股本的37.69%）收為己有。加上原有的3.03%，保利集團(tuán)自此對保利發(fā)展的直接持股比例升至40.72%，保利南方則失去了保利發(fā)展控股股東的身份。

保利發(fā)展股權(quán)變動情況，來源：企業(yè)公告

從上圖可以直觀地看出，經(jīng)過本次股權(quán)劃轉(zhuǎn)，保利集團(tuán)與保利發(fā)展之間的關(guān)系從以前的“保利集團(tuán)—保利南方—保利發(fā)展”三級持股，精簡成了“保利集團(tuán)—保利發(fā)展”的二級管控模式，也符合“對法人層級壓減”的說法。

目前，保利發(fā)展成為了保利集團(tuán)一級子公司，而保利置業(yè)仍是“孫公司”，加之保利發(fā)展本就持有保利置業(yè)的股權(quán)，因此市場各方便揣測，保利發(fā)展是否會通過收并購成為保利置業(yè)的大股東。

保利置業(yè)股權(quán)架構(gòu)，來源：企業(yè)公告

不過，對于當(dāng)前的保利發(fā)展而言，成為保利置業(yè)的大股東或許還存在不小的難度，其在2017年從保利集團(tuán)手上收購了保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)時(shí)，所支付的價(jià)格便超過了50億元，如今若要進(jìn)一步收購，只怕要付出更大的代價(jià)。

2000億背后

雖然保利發(fā)展和保利置業(yè)均否認(rèn)合并傳聞，但從現(xiàn)實(shí)狀況來看，“合則兩利，斗則俱傷”是這兩家兄弟公司的真實(shí)寫照。

過去，由于保利發(fā)展和保利置業(yè)在集團(tuán)內(nèi)部的“地位”是一樣的，因此彼此之間同業(yè)競爭的問題一直存在，于是雙方曾進(jìn)行了約定要回避同臺競技。但在行業(yè)下行期，繼續(xù)遵守只會讓自己進(jìn)一步身陷囹圄。

在當(dāng)初地盤劃分中，北京、天津、沈陽等城市屬于保利發(fā)展，深圳則劃給保利置業(yè)。從保利發(fā)展今年拿地動作來看，仍在一定程度上遵守當(dāng)初的約定。

今年上半年，保利發(fā)展共拓展26個(gè)新項(xiàng)目，總地價(jià)509億元，拓展金額權(quán)益比為87%，總計(jì)容面積228萬平方米，共涉及北京、上海、廣州、佛山、杭州、西安等14座城市。

進(jìn)入下半年，保利發(fā)展已斥資74.51億元拓展9個(gè)項(xiàng)目，涉及上海、佛山、三亞等地。

從全年情況來看，保利發(fā)展似乎刻意避開了深圳市場。然而一個(gè)核心城市業(yè)績的缺失，也讓其面臨著不小的壓力。

10月10日下午，保利發(fā)展披露了公司9月份銷售情況，單月實(shí)現(xiàn)簽約面積為111.9萬平方米，同比減少10.46%；簽約金額為205.31億元，同比減少1.84%。

1-9月，保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積為1010.42萬平方米，同比減少25.13%；累計(jì)簽約金額為2017.31億元，同比減少16.53%。

雖然保利發(fā)展在今年前三季度仍保住了銷冠名頭，但根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)1-9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)報(bào)告，前100房企1-9月累計(jì)全口徑銷售金額23404.34億元，同比下降約15.6%，保利發(fā)展的降幅要高于這一數(shù)字。

另一方面，保利發(fā)展融資需求也一直居高不下，在2024年融資達(dá)到359億元規(guī)模的情況，在進(jìn)入2025年后仍融資節(jié)奏進(jìn)一步加快，

據(jù)了解，今年5月底，保利發(fā)展完成國內(nèi)首單85億元現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債的發(fā)行，綜合成本僅2.32%；緊接著在6月19日，獲準(zhǔn)注冊了50億元超短期融資券；8月19日，再次注冊總計(jì)100億元中期票據(jù)；國慶前，該公司再次發(fā)布了一份融資預(yù)案，擬公開發(fā)行最多150億元公司債。

除了業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，保利發(fā)展對資金渴求背后，也有利潤方面的挑戰(zhàn)因素。今年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)利潤總額99.09億元，同比下滑29.7%；歸母凈利潤約27.11億元，同比降幅高達(dá)63.47%。

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