觀點網(wǎng) 9月23日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司發(fā)布發(fā)行公司債券的預(yù)案，擬公開發(fā)行最多150億元公司債。

自2024年以來，保利發(fā)展一直維持著較大的公開債融資規(guī)模，2024年直接融資規(guī)模已達359億元，創(chuàng)歷史新高。

2025年，保利發(fā)展融資節(jié)奏進一步加快，5月底完成發(fā)行國內(nèi)首單85億元現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，綜合成本僅2.32%。

6月19日，保利發(fā)展50億元超短期融資券獲準注冊；8月19日，總計100億元中期票據(jù)獲準注冊。

疊加本次150億元公司債預(yù)案，若獲得通過，保利發(fā)展年內(nèi)公開市場已完成及計劃融資規(guī)模近400億元。

債券種類也非常齊全，包括了中期票據(jù)、公司債、可轉(zhuǎn)債以及超短期融資券。

發(fā)行方案

從發(fā)行方案細節(jié)看，本次債券債券票面金額為100元，發(fā)行規(guī)模上限150億元，具體額度將由董事會根據(jù)資金需求與市場情況動態(tài)確定；期限設(shè)置不超過10年，可采用單一或混合期限品種。

利率定價機制上，票面利率將通過網(wǎng)下詢價簿記確定，采取單利按年計息方式。結(jié)合公司年內(nèi)融資成本表現(xiàn)——2月發(fā)行20億元中票利率2.60%，5月發(fā)行30億元中期票據(jù)利率低至2.15%，估計此次債券的票面利率應(yīng)該在3.00%以內(nèi)。

本次150億元發(fā)債預(yù)案的底氣，離不開保利發(fā)展持續(xù)優(yōu)化的財務(wù)狀況與經(jīng)營根基。

從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，公司流動資產(chǎn)占比始終維持在86%以上，2025年6月末流動資產(chǎn)合計達1.13萬億元，其中貨幣資金1385.62億元，較2024年末小幅增長3.28%。

截至2025年6月末，保利發(fā)展資產(chǎn)負債率73.53%，較2022年末78.09%下降4.56個百分點，持續(xù)處于"三道紅線"綠檔區(qū)間，流動比率1.66、速動比率0.54的指標。

另外，2025年上半年，保利發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額160.17億元，較2024年全年62.57億元大幅增長156%，主要得益于銷售資金回籠力度的加大。

募集資金用途直指公司當前發(fā)展核心訴求，公告明確資金將用于“償還有息債務(wù)、補充流動資金、項目建設(shè)、并購地產(chǎn)項目”四大方向，這與公司近期資產(chǎn)整合動作形成嚴密呼應(yīng)。

從合并報表范圍變化來看，2025年上半年保利發(fā)展新設(shè)17家子公司，涵蓋泉州中澄房地產(chǎn)、北京朝新善筑置業(yè)、西安中寶瑞置業(yè)等多個核心城市地產(chǎn)開發(fā)主體，同時收購昆明惠瑞置業(yè)等2家企業(yè)。

與此同時，上半年轉(zhuǎn)讓武漢市五月花地產(chǎn)等3家子公司、清算珠海市和熹養(yǎng)老服務(wù)等7家企業(yè)，通過出清低效資產(chǎn)+注入新資金的組合動作，加速資產(chǎn)結(jié)構(gòu)迭代。

承壓與擴張

大規(guī)模融資背后，是保利發(fā)展在行業(yè)調(diào)整期的業(yè)績承壓與戰(zhàn)略突圍需求。

2025年上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)營收1168.57億元，同比下滑16.08%；利潤總額99.09億元，同比下滑29.7%；歸母凈利潤由去年同期的74.20億元下滑63.47%至27.11億元。

存量項目去化壓力是重要原因。據(jù)披露，保利發(fā)展期內(nèi)完成住宅交付6.3萬套，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入1051億元，同比下降了17.7%。

其中，保利發(fā)展2021年及以前獲取的存量項目上半年貢獻銷售額514億元，占總銷售額的35%，但受市場環(huán)境變化影響，部分項目面臨去化壓力。

對此，保利已啟動"調(diào)轉(zhuǎn)換退"策略，上半年完成51萬方存量未開發(fā)項目的優(yōu)化調(diào)整。

與之形成對比的是，2022年之后獲取的增量項目表現(xiàn)不錯，上半年簽約金額937億元占比65%，平均簽約利潤率實現(xiàn)回升，成為業(yè)績復(fù)蘇的核心支撐。

另一方面，保利發(fā)展拿地投資強度在上半年一路上升。

今年上半年，保利發(fā)展共拓展26個新項目，總地價509億元，拓展金額權(quán)益比為87%，總計容面積228萬平方米，涉及北京、上海、石家莊等14座城市；而去年同期僅新增12個項目，拓展成本126億元。

從拿地數(shù)量來看，上半年保利發(fā)展更聚焦于上海、石家莊、北京、杭州等熱門城市。且在今年上半年新增的26個項目中，其中8個項目已首開銷售，簽約超40億元。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的《2025年1-8月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，保利發(fā)展以全口徑銷售金額1812億元、全口徑銷售面積893.35萬平方米仍穩(wěn)居第一名，超出第二名249億元、160.35萬平方米。

另外，為了促進項目銷售及盤活存量項目，今年保利發(fā)展完成了新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整，總部層面整合為11個一級中心及部門，地區(qū)公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區(qū)域合并。

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