觀點(diǎn)網(wǎng) 最近，富力又成功賣出了一項(xiàng)資產(chǎn)。

9月9日，湖南驪馳咨詢管理有限公司以5.13億元競得長沙富力萬達(dá)文華酒店資產(chǎn)。作為8年前199億元接盤萬達(dá)77家酒店其中一項(xiàng)資產(chǎn)，標(biāo)的較6.42億元評(píng)估價(jià)折價(jià)將近20%，富力早已到了“斷臂求生”的階段。

盡管比起千億負(fù)債，5.13億元回血只是杯水車薪，但資產(chǎn)拋售還能找到接盤人，意味著富力并沒有完全喪失自救能力。

一切資產(chǎn)變現(xiàn)都在為償債做準(zhǔn)備，隨著境外債重組支持協(xié)議的截至日期逼近，富力終于有空騰出手來處理境內(nèi)債務(wù)重組事宜。

9月10日晚間，富力發(fā)布境內(nèi)公司債券重組公告，初步擬定境內(nèi)債重組方案，包括現(xiàn)金回購、以物抵債、應(yīng)收賬款信托份額抵債等方式。

磕磕絆絆之中，富力終于走到境內(nèi)債重組這一步。

重組方案

正式發(fā)出境內(nèi)債務(wù)重組方案前，市場已有消息傳出富力通知境內(nèi)債持有人重組方案，將于9月9日至10月10日期間召開持有人會(huì)議進(jìn)行表決。

如今重組方案初步擬定，涉及到六筆境內(nèi)債券，分別為“H16富力4”、“H16富力5”、“H16富力6”、“H18富力8”、“H18富力1”和“H19富力2”，全部未償債券本金余額合計(jì)約為122.05億元。

鑒于如今整體經(jīng)營現(xiàn)狀，富力公布的六項(xiàng)境內(nèi)債重組對(duì)價(jià)工具分別為：20%比例現(xiàn)金購，30%比例以物抵債，30%比例應(yīng)收帳款信托，35%比例資產(chǎn)信托抵債，定增不超過2億，以及留債至2035年9月。

房企境內(nèi)債重組多在庭外完成，加之富力如今資產(chǎn)流動(dòng)性較差，超長展期以及“剛兌”的底層邏輯才是更適配的“以時(shí)間換空間”策略。

具體來看，現(xiàn)金購回選項(xiàng)預(yù)計(jì)購回總金額不超過6億元，并對(duì)債券分為三次進(jìn)行折價(jià)購回，每次購回金額不超過2億，計(jì)劃于18個(gè)月內(nèi)完成。

根據(jù)市場消息，首次現(xiàn)金購回在持有人會(huì)議召開后5個(gè)月內(nèi)開放申報(bào)登記，并在申報(bào)啟動(dòng)后3個(gè)月內(nèi)完成派付，資金來源包括處置大宗資產(chǎn)、酒店等自持物業(yè)、政府退地收儲(chǔ)及向第三方籌措資金等；并在實(shí)施完后3個(gè)月內(nèi)開放第二次購回，并在申報(bào)啟動(dòng)后2個(gè)月內(nèi)完成派付；在實(shí)施完后3個(gè)月內(nèi)開放第三次購回，申報(bào)啟動(dòng)后2個(gè)月內(nèi)完成派付；如18個(gè)月內(nèi)實(shí)施完成，且有更多資金來源，將再次開放現(xiàn)金購回選項(xiàng)。

以物抵債選項(xiàng)中，每人民幣100元剩余面值的債券可申報(bào)登記可抵債價(jià)值為人民幣30元的實(shí)物資產(chǎn)，削債本金不超過66億元。

應(yīng)收賬款信托方面，每100元債券兌付30元份額，削債本金不超過10億元，以3億元安置房回購款設(shè)立信托，存續(xù)期限預(yù)計(jì)不超過60個(gè)月。

資產(chǎn)信托抵債選項(xiàng)則是以100元兌付35元信托份額，削債本金不超過57億元，償付來源為以物抵債選項(xiàng)未獲配實(shí)物資產(chǎn)的收益權(quán)，預(yù)計(jì)信托的總信托份額數(shù)量不超過20億份，存續(xù)期限預(yù)計(jì)不超過60個(gè)月。

股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付選項(xiàng)，富力擬于香港向特殊目的信托最少定向增發(fā)股票數(shù)量2億股，用于股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付。處置定增股票所獲得的外幣資金凈額等額的境內(nèi)資金將用于償付獲配股票選項(xiàng)的債券持有人。

如果本次境內(nèi)債重組經(jīng)全部持有人會(huì)議通過并推進(jìn)，上述五個(gè)選項(xiàng)完成后，富力剩余境內(nèi)債本金將全部展期至2035年9月16日。

在此基礎(chǔ)之上，最后一項(xiàng)對(duì)價(jià)工具是留債選項(xiàng)：本金兌付調(diào)整至2031年3月起每半年兌付合計(jì)9期各1%，2035年9月兌付剩余全部本金。利息償付安排擬調(diào)整至自2025年9月16日起至2035年9月16日期間，按1%/年單利計(jì)息，將于到期日支付。

理想狀態(tài)下，這份重組方案將兌付期限延長至2031年-2035年，周期進(jìn)一步拉長，至少可以減少富力未來3-5年內(nèi)的集中兌付壓力。

接下來的重頭戲，便在于富力這份方案能夠爭取到多少債權(quán)人同意。

前路熹微

富力是較早出現(xiàn)流動(dòng)性壓力的企業(yè)之一，早在2019就開始了出售資產(chǎn)、股權(quán)融資、減少拿地等一系列舉措，以此緩解現(xiàn)金流壓力。

但命運(yùn)的齒輪早已轉(zhuǎn)動(dòng)，富力還是在2022年3月出現(xiàn)了境內(nèi)債務(wù)到期無法兌付的情況，在公開市場正式宣布違約。

進(jìn)入債務(wù)展期階段，富力先是找來摩根大通協(xié)助完成總額超49.44億美元的優(yōu)先票據(jù)重組，將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù)，合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù)，再全部展期3-4年。

同年11月，富力又獲得8筆境內(nèi)債整體展期事項(xiàng)債券持有人會(huì)議表決通過，展期后8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月成功延長至3年以上。

當(dāng)時(shí)，富力成為了國內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)及境外債券全部整體展期成功的房企。

但展期只是開端，挑戰(zhàn)才剛剛開始。

公開違約之后，富力抵押了部分位于二三線城市得住宅和商業(yè)項(xiàng)目，賣掉了英國倫敦兩個(gè)項(xiàng)目，將富力物業(yè)以100億元出售給碧桂園服務(wù)，陸陸續(xù)續(xù)出售旗下多家酒店，所得資金基本用于償債，還是沒能扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流危機(jī)。

2024年9月，富力尋求寬限期獲得通過，原計(jì)劃于2025年3月前制定境內(nèi)債重組方案，但計(jì)劃趕不上變化，寬限期推遲至9月。

比重組方案先到來的是中報(bào)披露期限，打開富力2025年半年報(bào)，情況依舊不容樂觀。

報(bào)告期內(nèi)，富力錄得虧損約40.82億元，較2024年同期的虧損23.31億元擴(kuò)大約75.12%；歸母凈虧損40.46億元，同比擴(kuò)大73.57%。

為了盡快獲得現(xiàn)金，富力已賣出不少商業(yè)資產(chǎn)與酒店資產(chǎn)，但買賣終究是一次性生意，真正能夠維持長期經(jīng)營的仍舊是銷售。

只是擺在富力面前的，是不斷惡化的銷售情況。

截至2025年6月30日，富力來自物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額為41.65億元，同比減少60%，交付銷售物業(yè)46.09萬平方米，同比減少48%。投資物業(yè)租金收入為3.13億元，同比減少26%；酒店?duì)I運(yùn)收入為8.27億元，同比下降70%。

資產(chǎn)負(fù)債表方面，錄得總資產(chǎn)2891.49億元，其中發(fā)展中物業(yè)規(guī)模為1207.38億元，占比41.75%。報(bào)告期內(nèi)，富力總負(fù)債為2643.78億元，同比增加22.42億元。負(fù)債中，長期借款規(guī)模為69.29億元，短期借款26.92億元，長期借款當(dāng)期部分為949.02億元，預(yù)提費(fèi)用及其他應(yīng)付款1033.56億元。

經(jīng)過簡單計(jì)算，富力目前持有凈資產(chǎn)247.71億元，資產(chǎn)負(fù)債比率為91.43%，凈負(fù)債率為1067.28%。

債務(wù)危機(jī)仍未解除，富力的現(xiàn)金流管理仍然處在高壓狀態(tài)之下。

截至2025年中期，富力包括受限金額在內(nèi)的現(xiàn)金總額為35.07億元，較2024年同期減少3.56億元，其中自由現(xiàn)金流僅有6.88億元。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。