觀點(diǎn)網(wǎng) 全國(guó)規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目——深圳白石洲舊改，似乎有了新消息。

近日，據(jù)部分媒體報(bào)道，中信集團(tuán)旗下中信城開(kāi)擬出資120億元入股綠景中國(guó)地產(chǎn)的白石洲項(xiàng)目2-3-4期50%股份。

這一消息的源頭，早在今年6月便已由綠景白石洲周邊中介傳出，當(dāng)時(shí)說(shuō)法是“央企正在洽談入股”。

目前，該消息還未得到官方驗(yàn)證，但也讓市場(chǎng)看到了白石洲舊改突破瓶頸、加速落地的可能性，也算是為項(xiàng)目注入了一劑強(qiáng)心針。

資料顯示，深圳白石洲項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)核心地段，連結(jié)深圳灣、留仙洞、后海金融CBD、高新園四大總部基地，緊鄰華僑城傳統(tǒng)豪宅片區(qū)。項(xiàng)目于2014年正式列入舊改名單，2018年獲批，規(guī)劃總建筑面積約440萬(wàn)平方米，預(yù)估貨值約2200億元，計(jì)劃分四期開(kāi)發(fā)，建設(shè)周期預(yù)計(jì)在2028年結(jié)束。

未來(lái)，該項(xiàng)目將擁有住宅125萬(wàn)平方米（含保障性住房5萬(wàn)平方米），商務(wù)公寓112萬(wàn)平方米，公共配套設(shè)施6.5萬(wàn)平方米，由31棟49-65層住宅，21棟公寓，3棟66-79層超高層寫(xiě)字樓，1棟59層辦公樓共同組成。

然而，這個(gè)看似風(fēng)光無(wú)限的巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目，對(duì)于開(kāi)發(fā)主體綠景中國(guó)而言，是更像一把雙刃劍，拆遷補(bǔ)償、開(kāi)發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)的資金壓力，隨時(shí)可能化作最鋒利的刀。

難以拿下的項(xiàng)目

如今的綠景中國(guó)，早已無(wú)力獨(dú)自拿下深圳白石洲項(xiàng)目。

據(jù)綠景中國(guó)最新披露的項(xiàng)目進(jìn)展，截至2025年6月30日，項(xiàng)目一期幕墻施工完成率近70%，室內(nèi)裝修工程完成率達(dá)到60%，將于2026年1月交付；二期項(xiàng)目正在籌備階段，計(jì)劃于2026年全面開(kāi)工。

可項(xiàng)目建設(shè)的錢(qián)從哪來(lái)？今年3月，綠景中國(guó)正式宣布暴雷，2024年度虧損54億元，境外負(fù)債4.585億美元無(wú)力償還。

進(jìn)入2025年，綠景中國(guó)財(cái)務(wù)持續(xù)惡化，上半年總收益約10.4億元，同比下降約46.5%；期內(nèi)凈虧損約20.3億元，歸母凈虧損約18.38億元。截至報(bào)告期末，借貸總額約29.59億元，其中一年內(nèi)到期約29.14億元，可手上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有1.96億元。

去年8月初，白石洲項(xiàng)目還被傳出延期發(fā)放舊改過(guò)渡租金，即拆遷村民回遷安置房之前，在外租房過(guò)渡的租金補(bǔ)貼費(fèi)用。

在那封網(wǎng)傳的《關(guān)于租金延期發(fā)放的說(shuō)明函》中，寫(xiě)道：“最近因相關(guān)貸款銀行到項(xiàng)目考察，發(fā)現(xiàn)很多已簽約房屋沒(méi)有拆除，導(dǎo)致貸款銀行對(duì)項(xiàng)目改造進(jìn)展的預(yù)期產(chǎn)生差距，對(duì)放貸一事信心有所動(dòng)搖。另外，依據(jù)深圳2024年7月份出臺(tái)的按揭貸款需在主體封頂后才能放款的規(guī)定，導(dǎo)致貸款銀行在審批流程和相關(guān)手續(xù)上有所變化。以上兩方面原因綜合影響，致使本季度過(guò)渡期租金發(fā)放延遲。”

一方面銀行貸款生變，另一方面銷售回款的金額也大部分鎖在了監(jiān)管賬戶。

白石洲項(xiàng)目一期住宅產(chǎn)品早于2023年9月開(kāi)盤(pán)，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至發(fā)稿當(dāng)日，已入市的3、4、5單元去化率（不包括已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)）約為64%。

該項(xiàng)目也是目前綠景中國(guó)的主要銷售貢獻(xiàn)之一。財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額10.58億元，同比減少80.3%，主要來(lái)自白石洲項(xiàng)目一期、珠海璽悅灣及綠景國(guó)際花城的銷售貢獻(xiàn)。

事實(shí)上，很早前綠景中國(guó)便深知，若僅靠自身是難以完成白石洲項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)，于是在2022年以估值的87折引入萬(wàn)科為項(xiàng)目注資，甚至答應(yīng)了其提出的退出條款。

然而，萬(wàn)科提出的退出條款如今成了綠景中國(guó)沉重的“達(dá)摩克利斯之劍”。

尋求外部支持

限期臨近，綠景中國(guó)頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍是否落下，關(guān)鍵就看其能否為白石洲項(xiàng)目找到新注資方。

回溯至2022年6月7日，綠景中國(guó)公告稱，萬(wàn)科將有條件向旗下位于深圳的著名舊改項(xiàng)目——白石洲舊改項(xiàng)目母公司(四達(dá)實(shí)業(yè))注資23億元。注資完成后，萬(wàn)科將間接持有四達(dá)實(shí)業(yè)8%股權(quán)，而綠景中國(guó)通過(guò)智慧城市持有的股權(quán)也將攤薄至92%。

按照協(xié)議內(nèi)容，本次投資中，萬(wàn)科不參與一二期項(xiàng)目，主要是享有項(xiàng)目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬(wàn)科分別為80%、20%。

所謂的“有條件”，即后期項(xiàng)目的退出機(jī)制及保底條款的合約，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是若項(xiàng)目后期出現(xiàn)問(wèn)題，萬(wàn)科仍能隨時(shí)抽身而退。

站在綠景中國(guó)的視角，若截止2025年9月30日未能從銀行拿到“開(kāi)發(fā)貸款”（包括第三期及第四期開(kāi)發(fā)貸款），亦或是項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金缺口，但沒(méi)有一家外部金融機(jī)構(gòu)愿意借錢(qián)，導(dǎo)致萬(wàn)科需要掏出比原來(lái)計(jì)劃多的錢(qián)補(bǔ)窟窿的情況下，綠景中國(guó)必須買(mǎi)下萬(wàn)科在項(xiàng)目公司里的所有股份，還有萬(wàn)科之前借給項(xiàng)目公司的錢(qián)。

如果，綠景中國(guó)沒(méi)在規(guī)定時(shí)間里買(mǎi)下萬(wàn)科的股份和債務(wù)，那么后續(xù)萬(wàn)科在項(xiàng)目第三期及第四期的盈利比例將由20%提高至40%。

站在萬(wàn)科的角度上，要是到2025年最后一日，項(xiàng)目公司還沒(méi)拿到項(xiàng)目第三期、第四期需要的“四項(xiàng)證書(shū)/許可證”，亦或是雙方談不攏規(guī)劃，萬(wàn)科在取得綠景中國(guó)書(shū)面同意后，向其出售手上持有的股權(quán)，以及借給項(xiàng)目公司的錢(qián)。

不過(guò)對(duì)于萬(wàn)科而言，近幾年虧損持續(xù)擴(kuò)大，為回籠現(xiàn)金流也在不斷拋售資產(chǎn)，眼下退出項(xiàng)目回血資金也是明智的選擇。

難題就拋給了綠景中國(guó)，如何能短時(shí)間內(nèi)拿出真金白銀回購(gòu)股份？因此，若此次真能引進(jìn)超級(jí)央企之一的中信集團(tuán)入股，白石洲項(xiàng)目將迎來(lái)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

中信系的優(yōu)勢(shì)在于債權(quán)方，代建方、信托服務(wù)方子公司內(nèi)部協(xié)同作用，而中信城開(kāi)是中信集團(tuán)一級(jí)全資子公司，主要聚焦涉房化險(xiǎn)業(yè)務(wù)，先后“拯救”過(guò)佳兆業(yè)、恒大多個(gè)項(xiàng)目，去年12月才吞下了廣州中心區(qū)最大的舊改項(xiàng)目——瀝滘城中村改造項(xiàng)目。

近幾年深圳宅地出讓量持續(xù)縮減，從2022年34宗降至2024年6宗，而白石洲項(xiàng)目地段占優(yōu)，最終哪家無(wú)論企業(yè)入股，對(duì)該項(xiàng)目而言都是利好。

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