觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著8月進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，在最后幾個(gè)工作日里，越來越多企業(yè)交出2025年上半年經(jīng)營答卷。

8月27日中午，中海地產(chǎn)發(fā)布中報(bào)顯示，系列公司上半年實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額人民幣1201.5億元，位居全行業(yè)第二；期內(nèi)收入為人民幣832.2億元，除稅前溢利人民幣130.0億元，核心股東應(yīng)占溢利人民幣87.8億元；董事局宣布派發(fā)中期股息每股港幣25仙。

香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額人民幣556.4億元，占中海系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額53.7%。其中，北京合約銷售金額人民幣304.5億元，香港、上海、廣州、深圳超50億元。

截至2025年6月30日，中海地產(chǎn)總借貸為人民幣2274.5億元，較2024年底減少人民幣141.2億元；持有銀行存款及現(xiàn)金為人民幣1089.6億元；凈借貸比率為28.4%，平均融資成本為2.9%。

凈利近100億

中海地產(chǎn)公布的中期業(yè)績里諸多經(jīng)營數(shù)據(jù)中，上半年核心股東應(yīng)占凈利潤取得87.8億元，成為外界最關(guān)注的焦點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，除招商蛇口外，上半年房企TOP10凈利潤總額約148億元，中海占比約60%；剔除虧損的萬科，中海凈利潤占已發(fā)布業(yè)績TOP10房企總額的33%；除去華潤置地，剔除虧損的萬科，中海凈利潤超過其他已發(fā)布業(yè)績的TOP10房企之和。

因此，在2025年下半年如何繼續(xù)保持這樣的凈利潤，成為大家關(guān)心的問題。

在下午舉行的投資者會(huì)上，有投資者就中海今年利潤情況提出問題：“今年全年的利潤指引如何？”

據(jù)悉，中海地產(chǎn)副總裁郭光輝對(duì)此進(jìn)行了回應(yīng)。

郭光輝表示，中海除稅前溢利達(dá)到130億，凈利潤95.3億，核心歸母凈利潤87.8億，特別是核心歸母凈利潤率達(dá)到10.6%，核心歸母凈利潤率和毛利率目前依然處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

“從未來來看，公司有信心、有基礎(chǔ)、有能力保持凈利潤和毛利率水平的穩(wěn)健。”郭光輝給出了四個(gè)理由：一是今年上半年中海已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額和回報(bào)率都處在高位；第二，中海近幾年聚焦一線城市、強(qiáng)二線城市投資，投資規(guī)模始終處在行業(yè)第一位，量足質(zhì)優(yōu)，為未來利潤和毛利率奠定了基礎(chǔ)；第三，中海在一線城市核心地段布局商業(yè)，未來商業(yè)資產(chǎn)收入和利潤也會(huì)形成創(chuàng)利增效；第四，在穿越周期過程中，中海不斷塑強(qiáng)成本費(fèi)用管控能力。

據(jù)郭光輝介紹，中海地產(chǎn)“行政銷售費(fèi)用僅占3.8%，平均融資成本2.9%，同時(shí)打造供應(yīng)鏈整體集采體系，打造大供應(yīng)鏈體系，成本競爭力進(jìn)一步塑強(qiáng)”。

拿地超400億

對(duì)于中海地產(chǎn)近一兩年表現(xiàn)，土地市場上的拓展是無法忽視的一點(diǎn)。

于報(bào)告期內(nèi)，中海在內(nèi)地10個(gè)城市和香港新增17幅地塊，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為258萬平方米，權(quán)益建筑面積為257萬平方米，總地價(jià)為人民幣403.7億元，權(quán)益地價(jià)為人民幣401.1億元。

算上7月，中海地產(chǎn)一共獲取22幅地塊，權(quán)益購地金額人民幣550億元，投資規(guī)模居行業(yè)第一。

事實(shí)上，從2023年開始，中海地產(chǎn)權(quán)益購地金額已經(jīng)連續(xù)兩年保持行業(yè)第一，按照目前這個(gè)趨勢保持下去的話，中海權(quán)益購地金額或許將達(dá)成“三連冠”。

按照投資城市來看，前7個(gè)月，中海地產(chǎn)于一線和強(qiáng)二線城市投資占比86%，其中不乏一些高總價(jià)的重要地塊。

7月24日，中海地產(chǎn)連摘上海市區(qū)兩宅地，一宗為靜安區(qū)商住混合用地，成交價(jià)53.63億元，溢價(jià)率10.1%，樓面價(jià)為90390元/平方米；一宗為普陀區(qū)多用途組團(tuán)用地，成交價(jià)為65.25億元，溢價(jià)率14.17%，成交綜合樓面價(jià)58823元/平方米。

3月28日，杭州望江單元SC0402-07、SC0401-09、SC0402-17地塊經(jīng)過204輪競價(jià)后，被中海地產(chǎn)以80.78億元競得，成交樓面價(jià)43353元每平方米，溢價(jià)率35.58%。

3月18日，北京海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項(xiàng)目HD00-0705-0035-1地塊，經(jīng)過274輪競價(jià)由中海以75.02億元總價(jià)摘得，溢價(jià)率27.9%，成交樓面價(jià)10.23萬元/平方米。

1月16日，中海以底價(jià)40.08億元摘北京豐臺(tái)西南郊冷庫地塊，為今年全國首個(gè)城中村改造項(xiàng)目，成交樓面價(jià)為5.8萬元/平方米。

同一日，深圳迎來2025年首宗涉宅用地出讓，龍崗區(qū)龍城街道的G01045-0200地塊經(jīng)246輪競價(jià)后，由中海以30.65億元競得，成交樓面價(jià)29611元/平方米。

對(duì)于這些地塊的獲取，中海地產(chǎn)行政總裁張智超直言，中海除了有比較強(qiáng)的資金優(yōu)勢，還是少數(shù)具有全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，另外有著類型豐富的持有型業(yè)態(tài)，比如主力做的辦公、商業(yè)、長租公寓，養(yǎng)老等，因此中海“在核心城市獲取一些大型綜合性項(xiàng)目具備很強(qiáng)的優(yōu)勢”。

至于投資者好奇中海下半年的投資節(jié)奏，張智超未直接回復(fù)，僅表示：“公司統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅(jiān)持以銷定投，預(yù)計(jì)下半年投資的方面會(huì)實(shí)現(xiàn)一定增長。”

銷售少300億

上半年，中海地產(chǎn)合約銷售金額1201.5億元，去年同期為1484億元，同比下降近300億。

對(duì)此，張智超解釋稱：“一是我們今年上半年的貨量較去年同期減少640億可售貨量；二是去年同期我們?cè)趲讉€(gè)一線城市有超過400億高貨值暢銷型項(xiàng)目集中銷售，基本是開盤售罄。”

張智超同時(shí)表示，其實(shí)今年上半年整體銷售質(zhì)量、去化率要略優(yōu)于去年同期水平。

得益于前兩年在一線城市獲取的高價(jià)值地塊，今年上半年，中海地產(chǎn)在一線城市的銷售占比也比較亮眼。

據(jù)披露，中海在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)合約銷售額人民幣556.4億元，占中海系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額53.7%，其中北京合約銷售金額人民幣304.5億元，香港、上海、廣州、深圳超50億元。

和其他試水香港卻無功而返的內(nèi)地房企不一樣，香港其實(shí)是中海真正的發(fā)家之地，因此一直在積極發(fā)展。

截至目前，中海今年在香港全口徑銷售已經(jīng)超過100億港幣，全年有望突破200億港幣。

張智超在投資者會(huì)上表示，今年中海在旺角獲取一宗項(xiàng)目，對(duì)香港市場未來總體充滿信心。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，張智超所說的旺角項(xiàng)目，是6月26日以8.6億港元中標(biāo)的旺角山東街/地士道街住宅項(xiàng)目。

資料顯示，該項(xiàng)目地盤面積逾2.6萬平方呎，總樓面約16萬平方呎，其中住宅樓面上限約15.2萬平方呎，市場估值介乎港幣7.9億至8.7億元。

觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道顯示，中海獲取此項(xiàng)目時(shí)，打敗了如華懋、嘉華、長實(shí)等幾家香港本地老牌房企。

對(duì)于香港當(dāng)前的樓市情況，張智超稱，已經(jīng)“達(dá)到疫情前2019年高峰時(shí)期的水準(zhǔn)”，因此中海方面認(rèn)為，香港市場基本已經(jīng)筑底，處于往上的狀態(tài)。無論是購房自住的客戶還是帶有投資性的客戶，進(jìn)場積極性在明顯強(qiáng)化，銷售上將迎來比較好的契機(jī)。

對(duì)于更為重要的內(nèi)地樓市，中海地產(chǎn)主席顏建國表示：“房地產(chǎn)行業(yè)雖然總體規(guī)模有所萎縮，但改善性需求將不斷增長，仍然是一個(gè)龐大的市場。行業(yè)集中度會(huì)提升，中海的比較優(yōu)勢會(huì)進(jìn)一步凸顯，會(huì)占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?，市場有足夠空間讓中海繼續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。”

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