觀點(diǎn)網(wǎng) 最近這兩周，中海在土拍市場(chǎng)上格外活躍，繼6月23日拿下天津市河西區(qū)新梅江地塊后，6月25日來(lái)到濟(jì)南“補(bǔ)倉(cāng)”；6月26日又以8.6億港元中標(biāo)香港旺角山東街項(xiàng)目。

相較于天津地塊17.55億元成交價(jià)對(duì)應(yīng)的0.29%微弱溢價(jià)率，中海在濟(jì)南攬獲的歷下區(qū)文博西片區(qū)一期組團(tuán)地塊溢價(jià)率達(dá)到了11.1%，而“躍升”的溢價(jià)率也推高了樓板價(jià)。

據(jù)悉，該組團(tuán)共包含兩幅城鎮(zhèn)住宅用地及一幅商務(wù)金融、商業(yè)用地，總起始價(jià)約29.47億元。其中，住宅用地分為文博西片區(qū)一期西地塊和東地塊，對(duì)應(yīng)出讓面積15830平方米、32269平方米，地塊容積率均為2.7，樓面起始價(jià)約18211元/平方米。商務(wù)金融地塊容積率5.5，起始價(jià)58155萬(wàn)元。

最終，濟(jì)南中海華山置業(yè)有限公司（中海）以約32.74億元的總價(jià)競(jìng)得，經(jīng)折算，兩幅城鎮(zhèn)住宅用地的樓板價(jià)達(dá)20232元/平方米。這是濟(jì)南住宅用地單價(jià)首次超過(guò)2萬(wàn)元，也因此成為新的單價(jià)地王。

從競(jìng)價(jià)記錄來(lái)看，中海競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手僅有一位。盡管如此，兩家企業(yè)都表現(xiàn)出勢(shì)在必得的態(tài)勢(shì)，經(jīng)110次的“拉鋸”，成功將樓板價(jià)烘托至歷史高位。

之所以能夠引起兩家企業(yè)的激烈角逐，顯然離不開項(xiàng)目自身具備的條件優(yōu)勢(shì)。

2015年，濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)建設(shè)落子文博片區(qū)，此次成交的文博西項(xiàng)目正位于濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)南大門。經(jīng)過(guò)近十年的規(guī)劃和發(fā)展，片區(qū)內(nèi)已形成強(qiáng)勁的消費(fèi)活力與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

在項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)，有著曾被稱作濟(jì)南最大城市綜合體的濟(jì)南萬(wàn)象城，稍遠(yuǎn)些位置則是龍湖濟(jì)南奧體天街，兩個(gè)項(xiàng)目分別于2019年、2020年投入運(yùn)營(yíng)，截至目前均已發(fā)展成熟，商業(yè)氛圍濃厚。軌道交通方面，地鐵4號(hào)線漿水泉路站在建，預(yù)計(jì)年底通車。

更重要的是，世界500強(qiáng)企業(yè)、區(qū)域總部和高端企業(yè)的入駐，帶來(lái)了人才集聚，也進(jìn)一步激發(fā)了住房需求的增長(zhǎng)。以同處濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的中信泰富九廬、綠城深藍(lán)公館為例，這兩個(gè)項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格均在四萬(wàn)上下，超過(guò)所在城市其他區(qū)域。

實(shí)際上，在此次掛牌出讓之前，兩幅城鎮(zhèn)住宅用地曾被納入濟(jì)南市2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。彼時(shí)，西地塊編號(hào)為DMLD-13-02，東地塊編號(hào)為DMLD-13-04，兩幅地塊均為居住商業(yè)混合用地，容積率2.6，且建筑限高54米。按照計(jì)劃，這兩幅地塊會(huì)在2024年8月供應(yīng)。

但顯然后續(xù)沒能順利“上架”，直到今年4月，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局對(duì)地塊所在的歷下區(qū)茂嶺山東片區(qū)13街區(qū)局部用地進(jìn)行深化落實(shí)，并向社會(huì)公示及征求意見。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是擬將街區(qū)內(nèi)局部居住商業(yè)混合用地、部分教育設(shè)施用地調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的地塊控制指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

調(diào)整后，居住地塊最大規(guī)劃建筑高度調(diào)整為80米，容積率2.7，兩幅地塊共用一個(gè)編號(hào)，即DMLD-13-02，用地性質(zhì)為純粹的城鎮(zhèn)住宅用地。同時(shí)，DMLD-13-23地塊的建筑高度上限由150米增加至180米。

上述調(diào)整之外，據(jù)最新掛牌文件，為保證DMLD-13-02居住地塊、DMLD-13-23商業(yè)地塊順利開發(fā)，商業(yè)建成后具備獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力，競(jìng)得人可就DMLD-13-23商業(yè)地塊再成立全資子公司，簽訂土地出讓合同。同時(shí)兩宗地塊一并出讓，商業(yè)地塊須不晚于居住地塊開工。

值得一提的是，在土地出讓合同簽訂后，中海需向指定單位支付教育設(shè)施建設(shè)費(fèi)用3億元。這筆巨額支出將進(jìn)一步推高實(shí)際成本，實(shí)際樓板價(jià)突破20520元/平方米。

實(shí)際上，來(lái)自官網(wǎng)的信息顯示，中海地產(chǎn)是在2008年進(jìn)入濟(jì)南，首個(gè)住宅項(xiàng)目為中海紫御東郡，之后陸續(xù)推出奧龍觀邸、國(guó)際社區(qū)、華山、云麓公館、學(xué)仕里、匯德里、寰宇時(shí)代等樓盤。但在過(guò)去這兩年，中海于濟(jì)南的土拍市場(chǎng)上并不活躍。

觀點(diǎn)新媒體翻閱歷史公告獲悉，2022年，中海于內(nèi)地的16個(gè)城市新增40幅土地，卻并未在濟(jì)南新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

2023年和2024年，中海分別在濟(jì)南拿下一宗住宅用地。其中，2023年新增的濟(jì)南歷城區(qū)項(xiàng)目土地面積5.5萬(wàn)平方米，總共建筑面積17.3萬(wàn)平方米。地塊成交價(jià)約8億元，溢價(jià)率6%，之后項(xiàng)目命名為中海雪山境。

2024年新增的濟(jì)南槐蔭區(qū)項(xiàng)目土地面積4.7萬(wàn)平方米，總共建筑面積19.7萬(wàn)平方米。地塊成交價(jià)約16.03億元，溢價(jià)率0.25%，之后項(xiàng)目命名為中海天空之鏡。

今年以來(lái)，中海已經(jīng)在3月28日斥資14.86億元獲得濟(jì)南歷下區(qū)盛福片區(qū)DSF-09-04地塊。

可以說(shuō)，按照往年節(jié)奏，中海在今年一季度就已經(jīng)“完成”于濟(jì)南地區(qū)的全年土地投拓任務(wù)。而最新摘得的濟(jì)南“地王”，也就成了意外收獲。

在超額完成任務(wù)的同時(shí)，中海似乎也更加不惜重金超標(biāo)投入。畢竟，盛福片區(qū)地塊的熱度較最新成交的文博西片區(qū)組團(tuán)地塊有過(guò)之而無(wú)不及。

該地塊原計(jì)劃在去年4月與板塊內(nèi)另一宗地塊捆綁出讓，在流拍之后經(jīng)過(guò)數(shù)次調(diào)規(guī)和重新掛牌，終于在今年2月確認(rèn)分別出讓。

中海拿下的地塊盛福片區(qū)DSF-09-04地塊容積率2.5，起拍價(jià)9.86億元，較首次掛牌時(shí)的起拍價(jià)降低約2.86億元。最終經(jīng)249輪競(jìng)價(jià)，以50.7%的溢價(jià)率成交，樓面價(jià)9750元/平方米。

溢價(jià)拿地、刷新濟(jì)南住宅用地單價(jià)新高，顯而易見的是，中海正強(qiáng)勢(shì)回到濟(jì)南戰(zhàn)場(chǎng)。

據(jù)悉，中海計(jì)劃在盛福片區(qū)地塊上落地第四代住宅，案名為中海時(shí)光之境，這也將是盛福片區(qū)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目。在卷品質(zhì)的當(dāng)下，中海又將在濟(jì)南新地王之上打造怎樣的產(chǎn)品？

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