觀點網(wǎng) 3月6日晚間，合生創(chuàng)展集團發(fā)布截至2025年2月的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，來自“合生”品牌代建管理的數(shù)據(jù)表現(xiàn)成為其中亮點。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月28日止2個月，合生創(chuàng)展集團及其合營、聯(lián)營公司的總合約銷售金額為約人民幣9億元；其中物業(yè)合約銷售約人民幣7.99億元；裝修合約銷售約人民幣1.01億元。

就2025年2月單月而言，合生創(chuàng)展集團及其合營、聯(lián)營公司的總合約銷售金額為約人民幣4.27億元，其中物業(yè)合約銷售約人民幣4.19億元，裝修合約銷售約人民幣0.08億元。

可以看到，物業(yè)合約銷售一直是合生創(chuàng)展的主要收入來源。而在2月，以“合生”品牌代建管理的非自投物業(yè)（“合生代建管理物業(yè)”）實現(xiàn)合約銷售人民幣5.97億元，已經(jīng)反超其“主業(yè)”。

觀點新媒體查閱合生創(chuàng)展2024年1月以來發(fā)布的月度經(jīng)營公告發(fā)現(xiàn)，以“合生”品牌代建管理的非自投物業(yè)（“合生代建管理物業(yè)”）相關數(shù)據(jù)，是自2024年5月起披露。

某種程度上，或許也可以看做是合生的“代建起點”。

于該月，合生創(chuàng)展集團及合營、聯(lián)營公司就合生代建管理物業(yè)的合約銷售面積為約23137平方米，合約銷售金額為約人民幣16.30億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

在3個月后的半年度業(yè)績公告和推介文件中，有更為具體的介紹——由合生創(chuàng)展代管代建的縵云ONE項目于2024年5月開盤，上半年合約銷售額已達20.12億元。

據(jù)悉，合生縵云ONE項目在2024年上半年首開，認購完成率101%、回款完成率149%，業(yè)績回款雙破百。

值得注意的是，2024年上半年，合生縵系產(chǎn)品合計貢獻銷售業(yè)績61.63億元，占集團總銷售業(yè)績的70%。粗略計算，縵云ONE對縵系產(chǎn)品銷售貢獻占比超三成，在集團總銷售業(yè)績中的占比約為22.85%。

在價格方面，僅從今年前兩個月來看，截至2月末，合生創(chuàng)展物業(yè)合約銷售平均售價為約20040元/平方米；同期，代建管理的非自投物業(yè)總合約銷售面積約7480平方米，合約銷售金額為約人民幣6.95億元，以此計算，平均售價約為9.29萬元/平方米。

這一數(shù)據(jù)已經(jīng)遠超物業(yè)合約銷售表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

縵云ONE實際位于北京市通州區(qū)，從北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站上查詢到的信息顯示，該項目備案名稱為縵云福苑（一期），取得預售許可證的時間是在2024年5月1日。

就在3月4日，該項目取得了第二張預售許可證，準許銷售面積12433.93平方米，分布在4#住宅樓及9#住宅樓，共計批準銷售50套住宅。9#住宅樓的32套住宅將于本月20日正式開盤，擬售均價在69764.5元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

去年5月拿下的首張預售證共計批準銷售218套住宅，準許銷售面積48802.24平方米。其中3#住宅樓、10#住宅樓分別批準銷售84套、88套，2#住宅樓、7#住宅樓分別批準銷售32套、14套，擬售均價在6.8萬元-7.67萬元/平方米。

截至目前，首張預售證下已簽約130套，成交均價69586.01元/平方米，去化水平在六成左右。

事實上，縵云ONE的開發(fā)企業(yè)北京順開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并非合生創(chuàng)展旗下公司，但也與其有關聯(lián)。

天眼查信息顯示，北京順開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1999年6月，目前由恒贏投資有限公司持股50%，北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股44.8797%，此外還有基金平臺持有該公司部分股權。

據(jù)公開信息，項目用地是珠江投資與合生創(chuàng)展聯(lián)手于2001年底獲取，幾乎在同一時期拿下的共有5宗大型開發(fā)用地，總開發(fā)面積270萬平方米。其中，縵云ONE所在的北京通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊可開發(fā)面積超100萬平方米。

整個項目預計建設周期10年，分為五期開發(fā)。一期項目即縵云ONE，規(guī)劃建設8棟樓共346套房，包括6棟洋房和2棟高層。

2棟高層均已在去年5月推出，還有2棟洋房一同入市，面積段在199平方米至341平方米，計劃于2027年9月30日交房。

而目前取得的兩張預售證共計批準銷售住宅268套，也就是說，僅項目一期還未推完，后續(xù)還有78套供應。

項目進展緩慢也另有原因，有消息指出，縵云ONE所在地塊的編號為北京城市副中心0401街區(qū)FZX-0401-6081地塊，是原通州永順中心小學所在地，該學校在2023年7月才遷走。拿地之后還涉及原建筑拆遷、規(guī)劃變更等，以至于“開發(fā)”了二十多年。

據(jù)觀點新媒體此前報道，“一二級聯(lián)動”實為合生珠江系一貫使用的合作方式，往往是由珠江投資完成一級工作，再由合生創(chuàng)展在招拍掛市場摘地，形成業(yè)務閉環(huán)。

不過，曾經(jīng)的大規(guī)模圈地、大資金運作帶來的低成本開發(fā)優(yōu)勢，在周期變化中也難逃被削弱。

僅從合約銷售表現(xiàn)來看，2024年全年，合生創(chuàng)展及其合營公司、聯(lián)營公司的總合約銷售金額為約人民幣166.29億元，其中物業(yè)合約銷售約人民幣159.05億元。物業(yè)合約銷售面積為約53.29萬平方米，物業(yè)合約銷售平均售價為約每平方米人民幣29844元。

在此前一年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)總合約銷售金額為約人民幣325.83億元，其中物業(yè)合約銷售約人民幣314.22億元。物業(yè)合約銷售面積為約77.35萬平方米，物業(yè)合約銷售平均售價為每平方米人民幣40625元。

同比來看，合約銷售金額、面積、均價均不同程度下降。雖有外部環(huán)境的影響，但以“合生”品牌代建管理非自投物業(yè)卻能實現(xiàn)對投入的把控，減少支出，以實現(xiàn)發(fā)展，這也正是代建“藍海”由來原因之一。

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