觀點網 180套別墅批量拍賣的景象比較罕見，但確實即將發(fā)生。

阿里資產交易平臺顯示，“北京市順義區(qū)楓橋別墅的房產180套”將于11月25日上午十時起拍，起拍價約14.12億元。比起拍賣物評估價20.16億元，相當于打了七折。

折算下來，每套別墅成交價在780萬元左右。

拍賣標的所在樓盤共計188套別墅（其中1套為會所），其中180套別墅將予以整體拍賣（含會所）。也就是說，項目九成以上房源有概率在此次拍賣中一次性易主。

只是從平臺披露的實地圖來看，拍賣標的及所在的“楓橋別墅”樓盤荒廢已久，不僅沒有居住痕跡，甚至久失維護管理，雜草叢生，建筑垃圾隨意堆放。

若有競買人接手，除了要重新清理打掃之外，還要面臨復雜的產權、債務糾紛。

三十年蹉跎

據悉，此次拍賣的180套別墅中，有134套的產權人為北京瑞順鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司（曾用名：北京瑞順鴻業(yè)投資管理有限公司），38套產權人為北京精達房地產開發(fā)有限公司，其余8套產權人為北京新東飛祥義信息咨詢有限公司（曾用名：北京東飛祥義投資有限公司）。

根據過往資料，楓橋別墅開發(fā)商為北京精達房地產開發(fā)有限公司。精達地產在1993年拿下該地塊，以每畝十萬元價格計算，300多畝土地耗資三千多萬元。在當時看來，價值不菲。

項目位于北京順義區(qū)潮白河畔，是最早一批外銷別墅社區(qū)，也是北京別墅市場的六大板塊之一。別墅面積在400-800平方米，綠化率高達77.71%，容積率僅為0.33。

項目將來京投資、工作生活的外國人錨定為主要客群，只是“投資客”還沒來得及在市場春風中打撈上來一桶金，卻先栽了跟頭。

楓橋別墅在2002年9月及2004年4月兩次取得預售許可證，并于2005年完成開發(fā)建設。曾有報道指出，精達地產在北京舉行楓橋別墅業(yè)主交流會時表示：“楓橋別墅采取的是同期開發(fā)、同期銷售的模式，雖然開發(fā)商承受了巨大的資金壓力，但實實在在的現房銷售卻成為吸引購房者的主要因素。”

公開信息顯示，到2007年初，項目僅賣出8套左右，銷售表現十分不理想。當然也有說法指出是建設過程中出現了一些問題，地基不穩(wěn)定，使得建設進度受到了影響。

但無論如何，“資金壓力”扎扎實實成為影響項目后續(xù)走向的關鍵線索。

2007年開始，楓橋別墅房產陸續(xù)被拍賣，以單棟或數十棟分批次上架拍賣平臺。其中，在2007年6月11日，港股上市公司瑞安建業(yè)附屬公司中華匯以3.038億元的價格拿下76套房產，折合7108元/平方米。

此后，中華匯已基本拿下楓橋別墅全部樓棟的所有權。瑞安建業(yè)董事總經理黃月良曾表示，公司計劃耗資每平方米3000元為楓橋別墅做翻新，預計首批單位的翻新時間不超過6個月，最快可在2007年年底前推出市場。

這一計劃為楓橋別墅重新點燃希望，而改造后售價達到了1.6萬元/平方米。

值得注意的是，瑞安建業(yè)在北京開疆拓土同時，還通過出售持有的瑞房股份“套現”。2007年8月，瑞安建業(yè)出售瑞安房地產5.3%股權套現18億港元。次年4月，又再次出售瑞安房地產3.1%股權套現10億港元，出售所得凈額大部分用作營運資金及償還銀行借貸。

相伴隨的，瑞安建業(yè)此后并未再對楓橋別墅做進一步的開發(fā)建設。

泰禾與信達

2010年2月，瑞安建業(yè)將142套楓橋別墅及會所賣給了北京億達房地產開發(fā)有限公司，并成立北京瑞順鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司為持有主體。

此后至2017年，瑞順鴻業(yè)股權經多次轉讓，最終成為北京新東飛祥義信息咨詢有限公司（后改名為“北京新東飛祥義信息咨詢有限公司”）的全資子公司。

企查查信息顯示，北京新東飛祥義信息咨詢有限公司已于今年5月16日被吊銷執(zhí)照。其法定代表人任愛軍已被限制高消費，為被執(zhí)行人。

此次楓橋別墅180套房產上架拍賣，申請執(zhí)行人是中國信達資產管理股份有限公司福建省分公司。項目被福建省福州市中級人民法院查封，拍賣標的建筑面積共計102347.34平方米。

事實上，楓橋別墅再次走上被拍賣的命運還有另一層原因。

有報道指出，在2015年左右，黃其森用設在維京群島的影子公司，掌握了北京楓橋別墅所有權。大業(yè)信托和信達資產為收購提供了融資，黃其森則以其持有的部分泰禾股票提供質押擔保。

根據阿里資產司法拍賣平臺顯示的執(zhí)行依據文號及執(zhí)行案號，觀點新媒體在裁判文書網等查詢獲悉，拍賣事項還涉及泰禾及信達借款等相關事宜。

據悉，相關債權本息合計19億元，由北京瑞順鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司和北京精達房地產開發(fā)有限公司作為共同債務人，泰禾投資、黃其森和葉荔提供連帶擔保。

該筆債權由北京新東飛祥義信息咨詢有限公司100%股權、瑞鴻地產100%股權、精達地產52.5%股權和泰禾集團的8000萬股票股權進行質押擔保；北京新東飛祥義信息咨詢有限公司名下8棟別墅和京瑞順鴻業(yè)房地產開發(fā)有限公司名下的91套別墅提供抵押擔保。

隨著泰禾深陷泥淖，資產及抵押擔保也被卷入其中。

10月31日，根據天眼查法律訴訟信息的最新披露，泰禾集團股份有限公司近期新增5條被執(zhí)行人和恢復執(zhí)行信息，涉及金額合計超過40億元人民幣。這些案件主要圍繞金融借款合同糾紛和商品房預售合同糾紛展開。

在那次楓橋別墅業(yè)主交流會中，精達地產曾經表示：“楓橋別墅將打破固有傳統(tǒng)，做業(yè)主的終生服務商，買房只是購房者一次消費過程的開始，以后所面臨的問題應該由開發(fā)商和業(yè)主們共同面對，而不僅僅是業(yè)主自己的事情。”

但就過往來看，“終生服務商”已經更換了三波人。面臨問題時，“脫手”是主動或被動的共同選擇。