觀點(diǎn)網(wǎng) 10月17日，泰禾深圳院子項目終于取得預(yù)售許可證，即將入市，項目備案名為泰禾城市花園。

項目首批將推出64套別墅，戶型建面約209平方米-232平方米，備案均價13.8萬元/平方米，套均總價為3008萬元/套。

這一價格雖也符合豪宅定位，但與4年前預(yù)期的單價30萬元起相比卻是下降超五成。

即便是最貴的那套220平方米戶型房源，單價也比預(yù)期要低8萬多，為21.53萬元，對應(yīng)總價4729萬元。

有報道稱，項目處于蓄客階段，銷售方案已經(jīng)發(fā)布，并在18日正式進(jìn)入意向登記階段，同步在i深圳app登記，時間為3天，下周開始搖號選房。

意向購買者需驗資1000萬元并凍資300萬元。

雖然地塊是泰禾集團(tuán)在九年前以57億元競得的，但項目能夠面世，卻離不來中國長城的支撐。而且，中國長城目前也持有項目近半數(shù)權(quán)益。

院子故事

在中國建筑歷史中，院子是濃墨重彩的一筆，無論北京四合院、晉商大院或是蘇州園林，都代表著中國人骨子里潛藏著的院子情結(jié)。

泰禾集團(tuán)之前最驕傲的項目正是“運(yùn)河岸上的院子”。

20多年前，泰禾決定進(jìn)軍北京市場，于是在2003年拿下了通州一塊地，并選擇在這塊地上建造出北京最高端的別墅項目，“運(yùn)河岸上的院子”因此誕生。

闖出名氣之后，泰禾集團(tuán)又盯上了全國市場，開啟了令外界吃驚的高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張之路。

在深圳，泰禾集團(tuán)于2015年12月通過旗下附屬公司福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，分別以27.4億元、29.6億元，合計57億元拍下了深圳寶安尖崗山片區(qū)A122-0352、A122-0345兩宗居住地塊。

當(dāng)時的泰禾，全年銷售額剛突破300億元門檻?？上攵玫匾l(fā)的轟動究竟有多大。

兩宗地溢價率分別達(dá)到了驚人的94.74%、177.61%，對應(yīng)樓面地價為51331元/平方米、79907元/平方米，直接成為了當(dāng)年深圳單價地王，而當(dāng)時深圳房屋均價在4萬元/平方米的水平。

地塊所在的尖崗山片區(qū)被稱為深圳豪宅區(qū)，容積率也只有2.1和1.6，很適合打造高端產(chǎn)品。

于是泰禾當(dāng)即決定把集團(tuán)最驕傲的“院子”系列項目引入深圳。

資料顯示，該項目位于深圳寶安區(qū)尖崗山大道與臥龍二路交會處，總占地面積約4.89萬平方米，總建筑面積約18萬平方米，包含了合院、高層住宅以及商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。

項目沿尖崗山大道分南北兩個地塊開發(fā)，其中南區(qū)是別墅產(chǎn)品，即此次獲批預(yù)售證的泰禾城市花園，計容積率建筑面積約2.1萬平方米，不計容積率建筑面積約5.2萬平方米，為11棟主體（含幼兒園、商業(yè)），包含9棟“院子”別墅，地上3-4層，地下3層結(jié)構(gòu)。

北區(qū)規(guī)劃為高層產(chǎn)品，包含2棟建筑高度約110.85米34層的高層住宅，備案名泰禾都市花園。

項目周邊各種配套資源也較為豐富，比如在景觀方面有有尖崗山公園、平巒山公園、寶安公園、鐵崗水庫等；教育方面有新安中學(xué)、新安中學(xué)（集團(tuán)）外國語學(xué)校、南方科技大學(xué)附屬中學(xué)寶安學(xué)校等；交通方面距離12號線寶安客運(yùn)站約1.7公里，臨近京港澳高速和西鄉(xiāng)大道等交通要道。

不過，周邊缺乏大型商業(yè)，2公里范圍內(nèi)僅有曦城商業(yè)中心、西鄉(xiāng)彩虹城、悅匯城生活廣場等商業(yè)配套。

另外，尖崗山片區(qū)雖然是深圳豪宅區(qū)，但相比于華僑城、香蜜湖、深圳灣等傳統(tǒng)豪宅區(qū)，“地位”要低一些。

據(jù)貝殼平臺顯示，尖崗山片區(qū)豪宅盤目前二手掛盤價，大戶型集中在10萬/平方米左右，別墅產(chǎn)品大約在16-17萬/平方米。目前，該區(qū)域內(nèi)代表豪宅產(chǎn)品有中海九號公館和招商華僑曦城等，別墅產(chǎn)品近期價格分別在15-17萬元/平方米、14萬元/平方米。

泰禾深圳院子備案均價13.8萬元/平方米，比周邊同類型要來得低。除此之外，該項目還是片區(qū)內(nèi)唯一在售的別墅新產(chǎn)品。

目前，泰禾已經(jīng)在天津、鄭州、南京、杭州、廣州、上海等22座城市開發(fā)了44座泰禾院子。

深圳院子故事講了九年，最終是否有個好結(jié)尾，值得一看。

九年深坑

由于是“地王”項目，泰禾深圳院子項目自誕生起就自帶話題流量，倍受市場矚目。

2015年拿地時，泰禾集團(tuán)方面就有人員表示，兩地塊未來將會作為一個完整的項目，把“院子”系列高端產(chǎn)品引入深圳。并且還指出，預(yù)計會在2016年年底上市。

但很明顯，泰禾集團(tuán)“放飛機(jī)”了。此后幾年，市場上也曾多次傳出開盤消息，2020年時還對外開放過售樓處，且要求看房驗資3000萬元。

幾套動作下來，等到的不是項目入市，而是泰禾暴雷，項目也進(jìn)入了停工狀態(tài)。

“不懂金融，就做不好房地產(chǎn)”，這是泰禾集團(tuán)董事長黃其森的名言。但諷刺的是，泰禾在金融方面的管理卻有些失控。

2017年，泰禾集團(tuán)銷售額突破千億，首次加入“千億俱樂部”。只是，集團(tuán)總負(fù)債也隨之上升至1813.02億元，年末所持貨幣資金僅有165.85億元，甚至不足以覆蓋218.16億元的短期借款。

也是在這一年，泰禾集團(tuán)與中國長城“結(jié)緣”。

2017年3月，中國長城承接了泰禾項目公司60億元債權(quán)，成為深圳院子項目投資方。

2019年，黃其森又通過出讓項目股權(quán)回籠了不少資金。然而在2020年，還是陷入了債務(wù)危機(jī)，4月未能如期償還西藏信托的金融債務(wù)，7月中期票據(jù)“17泰禾MTN001”亦未能按時兌付本息。

2021年，黃其森曾提出多個自救計劃，包括全力推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷、放棄規(guī)?；?、強(qiáng)調(diào)“保安全、保品質(zhì)”項目交付等，但效果并不理想。

最終，泰禾集團(tuán)觸發(fā)了強(qiáng)制退市條款，在2023年8月被深交所摘牌。

債務(wù)危機(jī)也影響到了深圳院子的開發(fā)工作，但所幸中國長城資產(chǎn)伸出了“援手”。

2020年12月，長城資產(chǎn)將泰禾集團(tuán)120億元債務(wù)展期三年至2023年12月，該筆債務(wù)涉及到的正是泰禾深圳院子項目和深圳坪山泰禾中央廣場。

根據(jù)企查查顯示，早在2021年，深圳院子開發(fā)商深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由蕪湖長維投資中心（有限合伙）持股99%，這家公司大股東最終由中國長城持有48%。

不過，有消息指出項目依舊是泰禾在全權(quán)操盤，包括后期銷售也是由泰禾負(fù)責(zé)。

在中國長城的紓困下，深圳院子項目2023年4月正式復(fù)工。據(jù)傳項目原本定于2023年下半年開盤，但考慮市場、政策等因素后又打消了原有計劃，直至如今拿到預(yù)售證。

相信這次離開賣是真的不遠(yuǎn)了。