觀點指數(shù) 8月，房企分拆物業(yè)上市熱度不減，金茂物業(yè)及蘇新美好生活向港交所遞表。截至月末，已向港交所遞表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達到25家，當中除了長城物業(yè)是獨立第三方企業(yè)外，剩余24家遞表企業(yè)均有開發(fā)商背景。

同時，8月中報季51家上市物企公布了半年度業(yè)績狀況。據(jù)觀點指數(shù)整理，2021年上半年51家物企的總營收規(guī)模達到903.73億元，同比增長54.09%，保持了高增長態(tài)勢。

經(jīng)營動態(tài)方面，上市物業(yè)企業(yè)積極推進各類增值服務(wù)的開展，如碧桂園服務(wù)與武漢世紀宏圖不動產(chǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域達成合作；新城悅服務(wù)成立吾行悅充科技服務(wù)，開發(fā)汽車和自行車充電場景應(yīng)用。

行業(yè)收并購事件依舊頻繁，雅生活服務(wù)披露全資子公司天津雅潮收購濟南宏泰（持有山東宏泰65%股權(quán)）100%股份；世茂服務(wù)收購無錫市金沙田科技有限公司60%股權(quán)；佳兆業(yè)美好收購河北昌潤達環(huán)境工程有限公司70%股權(quán)。

整體來看，月內(nèi)物業(yè)企業(yè)動態(tài)活躍，在規(guī)模、營收、多項經(jīng)營及科技發(fā)展等多維度上有所收獲，行業(yè)服務(wù)邊界不斷突破。通過收并購擴張仍是物業(yè)企業(yè)重要的手段。同時戰(zhàn)略性并購上下游企業(yè)，補足企業(yè)短板，提高市場競爭力亦是企業(yè)發(fā)展中的重要一環(huán)。

板塊跌幅有所收窄，持續(xù)看好行業(yè)走勢

8月，上市H股物業(yè)股方面，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)8月內(nèi)由7989.54點跌至7694.87點，跌幅3.69%，同時恒生指數(shù)跌0.32%，跑輸恒生指數(shù)3.37個百分點。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

具體到個股，52家上市物企（含鑫苑服務(wù)）8月平均跌幅為1.5%，較7月的平均跌幅14.33%有明顯的收窄，或與物業(yè)企業(yè)在中報中披露業(yè)績大幅度增長以及未來增收空間潛力較大有關(guān)。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

從漲跌情況來看，除了鑫苑服務(wù)外，月內(nèi)共計有18家企業(yè)實現(xiàn)股價上漲，其中弘陽服務(wù)領(lǐng)漲，漲幅達到16.049%，德信服務(wù)漲幅12.41%。通過觀察，可以發(fā)現(xiàn)表現(xiàn)強勢的物業(yè)股均為規(guī)模較小的成長型企業(yè)，在行業(yè)空間存量仍充足的階段有望實現(xiàn)快速發(fā)展。

另一方面，濱江服務(wù)股價下跌明顯，月內(nèi)跌幅達到17.22%，華潤萬象生活跌幅13.18%、合景悠活跌幅12.52%。與上月對比發(fā)現(xiàn)，部分個股跌幅已經(jīng)出現(xiàn)明顯放緩，如合景悠活7月跌幅為24.82%。

盡管近期物業(yè)股持續(xù)回調(diào)，但從本月情況來看，股價跌幅已經(jīng)有所收窄。這或許是企業(yè)財報中展現(xiàn)出較大的潛力和增長空間，為市場增添信心。

通過整理、歸納51家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)，目前這些企業(yè)營收規(guī)模穩(wěn)步增長。2020年上半年51家樣本物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營收規(guī)模達到586.48億元，而2021年上述51家企業(yè)的營收規(guī)模為903.73億元，同比增長54.09%。

值得注意的是，在眾多上市物企中，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)等規(guī)模物企2021年上半年營收大幅度增長，增幅均超過50%以上。其中，世茂服務(wù)更是達到了170%的營收增長。

從企業(yè)披露的年報數(shù)據(jù)可以看到，近幾年物業(yè)服務(wù)公司仍處于上升期，并且隨著企業(yè)深挖行業(yè)價值，拓寬服務(wù)邊界，行業(yè)未來更具活力與發(fā)展前景，營收規(guī)模亦會進一步提高，物業(yè)股在資本市場的整體走勢持續(xù)樂觀。

強者恒強，企業(yè)分化持續(xù)

在資本加持下，行業(yè)集中度進一步提升，收并購成為各大物企提升在管面積、布局新業(yè)態(tài)的主流方式，行業(yè)已經(jīng)從"大魚吃小魚"走向"大魚吃大魚"。

8月9日，碧桂園服務(wù)與藍光嘉寶服務(wù)聯(lián)合發(fā)布公告稱，后者的除牌決議已達成，并于8月10日起停止買賣，最終股價停留在54.15元/股。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至2021年8月末，物業(yè)服務(wù)行業(yè)收并購案例已經(jīng)達到27宗，合計交易對價約122.2億元，已經(jīng)高于2020年全年收并購對價105.7億元。

其中，并購價在10億元以上的達到3起，分別是合景悠活13.2億元收購雪松智聯(lián)、恒大物業(yè)15億元收購寧波亞太酒店物業(yè)、碧桂園服務(wù)48.5億元收購藍光嘉寶服務(wù)64.6%的股權(quán)。

不難看出，今年以來頭部企業(yè)的并購標的已經(jīng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)移至中型物企。一般而言，中型物企在業(yè)務(wù)布局以及口碑上已有一定成效，同時運營團隊、業(yè)務(wù)亦相對成熟，對于資金雄厚的頭部企業(yè)來說，并購中型物企的效益更高。

從另一個角度來看，這或許也反映出了中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展焦慮。當下大部分物業(yè)企業(yè)都在進行規(guī)模追逐，與頭部物業(yè)公司相比，規(guī)模擴張成為中型物業(yè)公司突圍的主要出發(fā)點。隨著行業(yè)整合加速，優(yōu)質(zhì)標的稀缺性及價格或許會進一步提高，這將加大中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展難度。

資金層面，統(tǒng)計46家重點上市物企財務(wù)數(shù)據(jù)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物合計1364.12億。通過觀察發(fā)現(xiàn)，企業(yè)分化明顯，頭部企業(yè)占據(jù)了大部分的份額，也就是說，頭部企業(yè)在收并購方面擁有更多的主動權(quán)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物50億元以上的企業(yè)僅為8家，分別為：碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、金科服務(wù)和世茂服務(wù)。

可以預(yù)見，未來物業(yè)服務(wù)收并購市場將保持較高的熱度，并且分化會持續(xù)。未來高質(zhì)量標的將繼續(xù)被市場追逐，頭部企業(yè)有更強的規(guī)模儲備資源，"強者恒強"的局面恐難輕易打破。