房地產(chǎn)市場從曾經(jīng)的傲視市場到如今的持續(xù)盤整，預(yù)期一旦走壞，信心很難修復(fù)。當前有些人特別喜歡唱衰，比如最近對河北一家低調(diào)的企業(yè)榮盛發(fā)展貼上了各類標簽，把行業(yè)下行期遇到的一些通病在榮盛發(fā)展身上無限放大。筆者說句公道話，一家凈利潤77億元、納稅90億元，規(guī)規(guī)矩矩的行業(yè)參與者，不該受到這樣的對待。

1、主營業(yè)務(wù)單純，產(chǎn)業(yè)園占比小且盈利

在住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展到天花板的時代，各家房地產(chǎn)公司都各顯神通做多元化經(jīng)營，龍湖在住宅之外開了6個賽道，未來還會更多。榮盛的主營業(yè)務(wù)非常單純，從2020年報數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)占86.81%，產(chǎn)業(yè)園占7.5%，主要就這兩個營收來源。在當下這個市場環(huán)境，業(yè)務(wù)越單純，越成熟，越安全。

環(huán)京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)曾經(jīng)廣為詬病，尤其是某著名房企突然陷入困境后，更成為眾矢之的。其實這家企業(yè)和榮盛發(fā)展的發(fā)展模式和管理模式完全不同，其遇困根本不能歸因于產(chǎn)業(yè)新城這個模式。事實上，產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)已經(jīng)給榮盛持續(xù)貢獻利潤，且產(chǎn)業(yè)園板塊經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

據(jù)榮盛發(fā)展公司2020年報顯示，“公司產(chǎn)業(yè)園板塊經(jīng)過五年多發(fā)展，已在河北、安徽、湖北3個省布局12個園區(qū)，成為公司重要的業(yè)務(wù)來源和第二大利潤來源。”

2、什么是反映公司真實水平的指標？

在分析房地產(chǎn)指標的時候，因為觸達容易、傳播廣泛，常常只看房地產(chǎn)的銷售排行榜。但有兩個反映公司真實水平的數(shù)據(jù)，卻不容易被看到，那就是納稅額和凈利潤率。

從常規(guī)的銷售指標來看，榮盛發(fā)展銷售額連續(xù)三年破千億，2018、2019、2020年分別是1015.63億元、1153.56億元、1270.97億元，排名基本上穩(wěn)定在TOP 30。增速在行業(yè)里確實算是慢的，不是激進、擴張型企業(yè)。

納稅排名高于銷售排名。納稅額對企業(yè)經(jīng)營情況的反應(yīng)要遠遠真實于銷售額。榮盛發(fā)展在那2019年、2020年納稅額分別為95億元、90億元，保持在行業(yè)高位。全國工商聯(lián)發(fā)布的《2020中國民營企業(yè)500強調(diào)研分析報告》披露了民營企業(yè)500強納稅額top20榜單。其中，榮盛控股（榮盛發(fā)展母公司）因2019年納稅112.34億元位列第17名，較2018年相比前進了一名，且是房地產(chǎn)行業(yè)里的第8名。

凈利潤率排名高于銷售排名。根據(jù)主流房企2020年報口徑整理了一份凈利潤、凈利潤率的數(shù)據(jù)。銷售額排名TOP30的榮盛發(fā)展，凈利潤和凈利潤率都是在TOP20之列，凈利潤率達到了11%，在行業(yè)內(nèi)排名17；凈利潤77.74億元，在行業(yè)內(nèi)排名20。

納稅的背后，可玩不了花樣，那才是真真切切的銷售業(yè)績。

在行業(yè)盈利能力普遍下滑的情況下，榮盛這種千億級別體量，能夠與TOP20房企利潤相當，這種能力應(yīng)該被市場看到。

3、環(huán)京對榮盛的影響有多大

環(huán)京市場什么時候能走出低谷，去做預(yù)測沒有意義。在市場不好的情況下，公司的應(yīng)對能力很重要。

首先，根據(jù)2020年年報披露，榮盛在環(huán)京的布局只有16%，沒有想象中影響那么大。

河北省下轄11個地級市，共有49個市轄區(qū)、21個縣級市、91個縣、6個自治縣。而“環(huán)京”是特指環(huán)繞著北京最近的廊坊北三縣（大廠、香河、三河）、固安這幾個城市，這幾年也和北京樓市同頻共振，執(zhí)行著嚴格的調(diào)控政策。

而除了這幾個圍繞著北京最近的城市，河北大部分城市都享受著京津冀一體化的發(fā)展紅利，正在穩(wěn)步發(fā)展。

弄清楚這個邏輯之后，再來看榮盛發(fā)展的土地儲備，分析榮盛發(fā)展的實際風(fēng)險。據(jù)年報顯示，截止2020年末，榮盛發(fā)展在廊坊的土地儲備占比為15.87%，而整個河北加上天津一共是39.69%。簡單來說環(huán)京占比約為16%，京津冀占比約為40%。“環(huán)京”對于榮盛發(fā)展的影響范圍就很清晰，只是16%，沒有想象中的那么大。

“京津冀城市群”與“長三角城市群”、“大灣區(qū)城市群”并稱為中國三大世界級城市群，發(fā)展?jié)摿ξ闳葜靡?，也是房企這些年來必爭的兵家之地，這其中滄州、邯鄲、石家莊、唐山，都是榮盛發(fā)展深耕十年以上，甚至二十年的城市，懂的都知道，有錢就能布局，但深耕才會有“利潤”。

找了下市場數(shù)據(jù)，近三年來，榮盛發(fā)展在滄州的市場口碑、占有率穩(wěn)居在第一名。2020年末，榮盛發(fā)展在滄州的市場占有率達到了26%，超過第二名6.4個百分點，超過第三名15.3個百分點，在滄州每約6個人中就有一位是榮盛發(fā)展業(yè)主，這已經(jīng)形成了絕對優(yōu)勢。

所以分析榮盛發(fā)展這家公司的時候，不能過度放大風(fēng)險，認為重倉河北就不行了，要看具體的城市布局和市場效果，也不能忽視京津冀城市群的發(fā)展機會。

對于持續(xù)盤整的環(huán)京市場，榮盛的應(yīng)變能力這兩年發(fā)生了顯著變化，2020年，恒大全國75折的時候，廊坊有的房子單價比榮盛便宜五千，榮盛很倔強，沒有降價。近兩月，榮盛在廊坊的市場售價有松動，去化效果很好，據(jù)說200套房子，一夜之間搶光，這是好事。更合理的去調(diào)配自己的資源和布局，是正確的自救行為。

4、長三角、中西部地區(qū)的貢獻越來越大

近年來，榮盛對長三角、中西部、粵港澳大灣區(qū)的土儲拓展力度加大，銷售額的貢獻度也在加大。

來看兩組數(shù)據(jù)：

在7月8日，榮盛發(fā)展與固定收益投資者交流會上，榮盛透露，從2021年上半年榮盛發(fā)展簽約分布來看，長三角城市群簽約金額占整體簽約金額的36.2%，已經(jīng)超過河北地區(qū)的26.1%，中西部城市群簽約金額占比為18.8%。

從月度公告看來，上半年拿地金額為109億元，其中長三角拿地金額約為78.05億元，占比71.48%；京津冀拿地金額約為20.04億元，占比18.35%，可以清晰地看出榮盛未來發(fā)展的側(cè)重點。

很多人質(zhì)疑榮盛的外拓能力，再講一個小故事，浙江海寧的上榮府，開盤三月后業(yè)績逆襲的故事。海寧的房地產(chǎn)市場基本以本地企業(yè)為主，萬科在海寧都被邊緣化了，基于經(jīng)驗，基于套路，市場上產(chǎn)品以大戶型為主。這樣一個封閉市場、固有觀念堅不可摧的競爭環(huán)境下，很多企業(yè)認為海寧市場飽和，不敢進入。榮盛團隊卻在海寧做了大量的前期市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)了機會：140平米以下需求壓抑太久，并確定值得進入。打破了本地房企的固有觀念，首次進入，首個項目就賣的很好，貢獻了較好的利潤率。

是時候打破刻板印象，給榮盛摘掉“河北王”的帽子。

5、榮盛發(fā)展現(xiàn)金流韌性很強

對榮盛現(xiàn)金流緊張的猜測，源于一場商票兌付危機。榮盛票據(jù)兌付一直不錯，從來都是當天兌付。6月上旬，突然出現(xiàn)當天沒有兌付，票據(jù)市場情緒一下子就緊張了。票據(jù)市場本來也比較混亂，供應(yīng)商對房企財務(wù)、商業(yè)模式、運營細節(jié)不是特別了解。票據(jù)持有人的信心很容易坍塌。

但是，榮盛的票據(jù)危機處理很及時。票據(jù)兌付通常都會拖到當天下班，榮盛那次早上9點就在操盤，積極兌付，給到了票據(jù)持有人很大信心。

2020年前三季度，房企融資的“三道紅線”剛出的時候，榮盛發(fā)展踩中了兩道紅線。2020全年數(shù)據(jù)顯示，該公司實現(xiàn)“三道紅線”兩條完全達標，只有一條踩線。具體來看，截至2020年12月31日，榮盛發(fā)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率73.78%，略高于監(jiān)管要求的 70%；凈負債率80.18%，達到監(jiān)管要求的低于100%；現(xiàn)金短債比1.23，達到監(jiān)管要求的大于1倍。

從目前的銷售、回款、拿地情況來看，榮盛現(xiàn)金流斷裂的可能性不大。

榮盛發(fā)展的銷售額還在增長中，公告顯示，2021年1-6月，榮盛發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積516.71萬平方米，同比增長19.00%;累計簽約金額599.22億元，同比增長24.26%。

拿地，對1-6月公布的拿地情況簡單做個統(tǒng)計分析，上半年榮盛拿地總金額約109.20億元，僅占銷售金額的18.22%，這個數(shù)據(jù)從行業(yè)里來看非常謹慎。

回款，在7月8日，榮盛發(fā)展與固定收益投資者交流會上，榮盛透露上半年整體回款率為80%，回款額為490億元，這也是很有安全感的量化數(shù)據(jù)。

2021年，千億級房企都不容易，給一點善意的期待，保持信心，給點耐心，不踩不捧，剩下的就交給時間來裁決了。