觀(guān)點(diǎn)指數(shù) 6月，物業(yè)服務(wù)行業(yè)上市再次迎來(lái)小高峰。

月內(nèi)越秀服務(wù)成功登陸港交所，截至6月30日，共計(jì)有48家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登上資本市場(chǎng)，其中港交所達(dá)到44家，滬深股市有4家。

同時(shí)，融信服務(wù)、德信服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活共計(jì)5家物業(yè)企業(yè)先后通過(guò)了港交所聆訊。據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前正在排隊(duì)上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到了22家。

資本市場(chǎng)之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)挖掘社區(qū)服務(wù)潛力，仍是主旋律。體現(xiàn)在收并購(gòu)市場(chǎng)上，和泓服務(wù)、金科服務(wù)以及金融街物業(yè)均有收并購(gòu)動(dòng)作，其中標(biāo)的企業(yè)涉及業(yè)務(wù)范圍廣泛，涵蓋環(huán)衛(wèi)服務(wù)、出入境服務(wù)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)等。

政策層面，近日，民政部舉行《“十四五”民政事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì)，《規(guī)劃》提及要構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系，在實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略中彰顯新作為，并部署了優(yōu)化居家社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、壯大養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)、提升綜合監(jiān)管水平等方面任務(wù)。

由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)貼近業(yè)主的行業(yè)屬性，相信隨著政策的推動(dòng)，未來(lái)會(huì)有更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大在社區(qū)康養(yǎng)方面的布局，行業(yè)發(fā)展空間會(huì)再次擴(kuò)容。

區(qū)域型物企集中遞表，下半年或?qū)⒂瓉?lái)上市新高峰

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月共計(jì)有十家物業(yè)服務(wù)企業(yè)遞表。 截至6月30日，目前排隊(duì)上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量達(dá)到了22家。

整理上半年遞表企業(yè)的相關(guān)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，與往年不同，頭部開(kāi)發(fā)商旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本都完成上市，今年遞表的企業(yè)中大部分屬于中小型物業(yè)企業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

整體來(lái)看，目前排隊(duì)上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在整體規(guī)模較小、深耕區(qū)域等特性。

其中在管建筑面積規(guī)模達(dá)到5000萬(wàn)平方米及以上的企業(yè)僅有世紀(jì)金源服務(wù)（截至招股書(shū)最后可行日期）、富力物業(yè)以及長(zhǎng)城物業(yè)三家；在管面積規(guī)模在4000萬(wàn)-1000萬(wàn)平方米的企業(yè)有15家。

同時(shí)還有4家在管面積僅百萬(wàn)級(jí)別的“蚊型”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該批企業(yè)區(qū)域?qū)傩愿鼜?qiáng)，如天譽(yù)青智聯(lián)服務(wù)深耕大灣區(qū)；明宇商投、德商產(chǎn)投以及新希望服務(wù)均深耕四川??；祥生活、朗詩(shī)綠色生活均集中在長(zhǎng)三角地區(qū)；潤(rùn)華物業(yè)在招股書(shū)中披露，以后發(fā)展仍會(huì)聚焦在山東區(qū)域等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：招股書(shū)、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

以在管面積/合約面積來(lái)觀(guān)察物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來(lái)的增長(zhǎng)潛力，遞表企業(yè)該指標(biāo)的均值為0.69，與行業(yè)平均水平持平。

其中，陽(yáng)光智博、百悅智佳、新力服務(wù)等企業(yè)，由于有規(guī)模開(kāi)發(fā)商背景，該比值相對(duì)較低，比值越小說(shuō)明其業(yè)績(jī)釋放度越小，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放潛力越大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

注：世紀(jì)金源服務(wù)營(yíng)收為2020年前三季度數(shù)據(jù)。

營(yíng)收方面，遞表企業(yè)營(yíng)收規(guī)模普遍位于10億元以下，基本與在管面積規(guī)模正相關(guān)。這也反映出物業(yè)企業(yè)的在管面積是企業(yè)發(fā)展的基本盤(pán)。

整體來(lái)看，成功上市的企業(yè)將會(huì)依托資本、品牌知名度等優(yōu)勢(shì)推動(dòng)行業(yè)集約化程度，行業(yè)透明度會(huì)進(jìn)一步提升。另一方面，如若上半年遞表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在下半年順利上市，當(dāng)下資本市場(chǎng)上市物企數(shù)量將有望突破70家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。

在資本市場(chǎng)的逐鹿中，中小型物企并不占優(yōu)。因此，在進(jìn)行IPO時(shí)，紛紛向資本市場(chǎng)訴說(shuō)不一樣的故事，比如潤(rùn)華物業(yè)專(zhuān)注于醫(yī)院物業(yè)及公建類(lèi)物業(yè)、力高健康服務(wù)則向市場(chǎng)打“康養(yǎng)”牌，世紀(jì)金源服務(wù)則輸送了“大社區(qū)運(yùn)營(yíng)”的概念等。

由此可見(jiàn)，未來(lái)企業(yè)將會(huì)積極調(diào)整發(fā)展方向，差異化戰(zhàn)爭(zhēng)或許會(huì)在中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)中頻現(xiàn)。

平均漲幅0.45%，行業(yè)回歸理性

相比2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)的一路高歌，如今物業(yè)行業(yè)已處股價(jià)回調(diào)、估值逐漸回歸理性的階段。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理港股市場(chǎng)上的44支物業(yè)股發(fā)現(xiàn)，6月物業(yè)股平均股價(jià)漲幅1.29%，較上月的平均漲幅5.2%略微收窄。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

從漲跌情況上看，44支港股物業(yè)股中有20支實(shí)現(xiàn)上漲，其中世茂服務(wù)領(lǐng)漲，月內(nèi)漲幅達(dá)到24.88%，合景悠活、榮萬(wàn)家、濱江服務(wù)緊跟隨后，漲幅均達(dá)到20%以上。同時(shí)奧園健康表現(xiàn)持平，鑫苑服務(wù)因關(guān)聯(lián)方問(wèn)題而繼續(xù)停市。

在跌幅方面，有21支股票股價(jià)下跌，其中新希望服務(wù)領(lǐng)跌，跌幅達(dá)到18.45%。同時(shí)，恒大物業(yè)、保利物業(yè)跌幅超過(guò)10%。

值得注意的是，隨著上市企業(yè)增多，市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。對(duì)新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資渠道有所拓寬，獲得發(fā)展的“彈藥”，但市場(chǎng)亦會(huì)從對(duì)標(biāo)的企業(yè)多角度考量，特色服務(wù)特征弱、成長(zhǎng)性不足的企業(yè)未來(lái)恐會(huì)更難獲得市場(chǎng)的關(guān)注。

月內(nèi)，不少企業(yè)紛紛通過(guò)收并購(gòu)的方式快速擴(kuò)張規(guī)模，或進(jìn)入新領(lǐng)域，拓展新的業(yè)務(wù)邊界。

來(lái)源：公開(kāi)資料、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

從本月收并購(gòu)案例可以發(fā)現(xiàn)，目前企業(yè)仍是以收并購(gòu)?fù)?lèi)型企業(yè)為主，但考量的點(diǎn)亦不僅局限于擴(kuò)張規(guī)模。

如泓服務(wù)收購(gòu)的北京和眾置地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司，從而進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域。

來(lái)源：公開(kāi)資料、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，挖掘第二業(yè)務(wù)線(xiàn)成了必然趨勢(shì)，未來(lái)在企業(yè)的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，物管收入占比會(huì)逐漸下降，取而代之的是諸如美居、社區(qū)消費(fèi)、二手租賃、資產(chǎn)管理等增值服務(wù)。