編者按：一個(gè)博鰲，一個(gè)行業(yè)。

走過(guò)逾二十載光陰，博鰲房地產(chǎn)論壇影響并記錄著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程。

來(lái)到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常態(tài)下，中國(guó)地產(chǎn)亦面臨著最深層次變化。從行業(yè)規(guī)則、企業(yè)模式到市場(chǎng)迭代，都與過(guò)往二十年大有不同。

作為有著數(shù)十年市場(chǎng)化發(fā)展深厚積淀的重要產(chǎn)業(yè)，在大時(shí)代浪潮席卷而來(lái)之際，中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)精英們?nèi)绾握{(diào)整與應(yīng)對(duì)？

值此2021博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開(kāi)的時(shí)節(jié)，觀點(diǎn)新媒體一如往昔，遍尋中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點(diǎn)網(wǎng) 香港樓市供不應(yīng)求已是老生常談，雖然近年港府除增加土地供應(yīng)外，亦有推出不少折衷方法應(yīng)對(duì)港人的住屋需求，惟樓價(jià)仍然高居不下，令一直備受爭(zhēng)議的郊區(qū)發(fā)展成為重要議題。

對(duì)此，戴德梁行大中華區(qū)行政總裁、環(huán)球董事趙錦權(quán)認(rèn)為，不論社區(qū)發(fā)展還是公司管理，重點(diǎn)在于平衡及變通。

即使面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行及疫情等沖擊，香港樓市仍然平穩(wěn)，近期更開(kāi)始進(jìn)入上升軌道。香港樓價(jià)屹立不倒，追本溯源，還是供應(yīng)不足所致。

從事地產(chǎn)行業(yè)多年的趙錦權(quán)指， 在可見(jiàn)的將來(lái)，港府供應(yīng)或仍然未能追上市場(chǎng)需求，令樓價(jià)難出現(xiàn)明顯下跌。除非政府下定決心與一些既得利益者，包括房地產(chǎn)商溝通協(xié)商，做好各方面平衡，穩(wěn)定短、中、長(zhǎng)期的供應(yīng)。

香港的問(wèn)題

香港樓價(jià)高企成因始于2002年，政府介入“利伯維爾場(chǎng)”托市，推出措施阻止樓市下行，包括停止主動(dòng)賣地，改由對(duì)該土地感興趣的單位向政府表明購(gòu)買意向，即香港俗稱的“勾地機(jī)制”，令土地供應(yīng)權(quán)落入地產(chǎn)商手中，造成私樓供應(yīng)大幅萎縮，至2013年勾地機(jī)制才正式取消。

加上當(dāng)年大幅減縮公屋供應(yīng)，令輪候公屋時(shí)間不斷延長(zhǎng)，最后造成今天的局面。

“最可怕的是停止賣地同時(shí)停止規(guī)劃，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的土地規(guī)劃發(fā)展，令整個(gè)供應(yīng)鏈斷掉。” 趙錦權(quán)直指：“這么多年缺乏規(guī)劃，到需要發(fā)展時(shí)便發(fā)現(xiàn)囊中羞澀。因?yàn)椴皇撬械囟际鞘斓?，如果是生地，便需要基建、配套設(shè)施，這塊地才能用得上?，F(xiàn)在可以看到政府就算劃出來(lái)的地，都是很小的一塊，沒(méi)有太多大型土地。”

“政府規(guī)劃應(yīng)該做得更長(zhǎng)遠(yuǎn)及更深入。”

為解決問(wèn)題，本屆特區(qū)政府希望大規(guī)模增加土地供應(yīng)，早于2018年度施政報(bào)告中提出的大嶼山發(fā)展計(jì)劃，“明日大嶼”將是未來(lái)二三十年香港的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展愿景，計(jì)劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達(dá)1700公頃。但計(jì)劃遭到環(huán)保團(tuán)體反對(duì)，認(rèn)為填海工程將對(duì)香港大自然造成不可逆轉(zhuǎn)的破壞。

趙錦權(quán)認(rèn)為，有時(shí)候環(huán)保與發(fā)展存在沖突，當(dāng)中要取得平衡，例如在大型發(fā)展當(dāng)中，采用一些方法減少對(duì)環(huán)境的傷害，而且有影響的計(jì)劃只能做一次。

他又指，非常支持環(huán)保，但并不代表為了環(huán)保而放棄市民的居住環(huán)境及質(zhì)素。如果以環(huán)保作為擋箭牌，令市民居住面積只有一個(gè)車位大小的地方，這并不合理。

“現(xiàn)在香港已經(jīng)發(fā)展的土地只有24%，只要拿出千分之一的郊野公園地來(lái)發(fā)展，已經(jīng)可以增加不少供應(yīng)。加上新界仍然有1000公頃農(nóng)地在發(fā)展商手上，還有300多公頃新界棕地仍然沒(méi)有發(fā)展，建議政府應(yīng)該把整個(gè)新界重新規(guī)劃。”

2021/22年度，香港計(jì)劃提供15幅住宅用地，僅提供6000伙，占全年預(yù)計(jì)提供住宅16530伙的36%。

其中，3項(xiàng)港鐵項(xiàng)目提供4050伙、6項(xiàng)市建局項(xiàng)目提供3170伙，另外有1210伙須修定地契的私人重建項(xiàng)目以及2100伙毋須修定的私人重建項(xiàng)目。

相信這是自2010年度主動(dòng)賣地后，官地?cái)?shù)目最少的一個(gè)年度。香港發(fā)展局局長(zhǎng)黃偉綸當(dāng)時(shí)直言，未來(lái)或要倚靠市建局市區(qū)重建工程。可見(jiàn)官地買少見(jiàn)少，而明日大嶼如可實(shí)行，亦不是一時(shí)三刻可以提供土地發(fā)展，中期供應(yīng)令人憂慮。

趙錦權(quán)稱，港府與其發(fā)展過(guò)渡性房屋，不如直接利用該些地皮發(fā)展長(zhǎng)期性房屋，解決中短期供應(yīng)問(wèn)題。

“我認(rèn)為只能解決很少部分，實(shí)際問(wèn)題仍然沒(méi)有從根本上解決。若3年至5年后，政府仍沒(méi)有新增供應(yīng)，為何現(xiàn)在不直接發(fā)展長(zhǎng)期性房屋，讓大家直接住進(jìn)去呢？”

也許這個(gè)地皮未來(lái)有別的規(guī)劃、用途，所以不能建長(zhǎng)期的住宅。但是如果政府沒(méi)辦法找到一些土地來(lái)建設(shè)公共房屋，等明日大嶼建設(shè)出來(lái)，亦是十多年之后的事情，這其實(shí)并不是一個(gè)很好的辦法。

趙錦權(quán)重提自己數(shù)年前的建議，指政府可選擇在龍鼓灘填海增加土地供應(yīng), 將新填海區(qū)作工業(yè)用途, 便能釋出新界棕地。若擴(kuò)大龍鼓灘填海規(guī)模, 更可將貨柜碼頭遷移到該區(qū)，令原用于放置集裝箱等相關(guān)用途的地皮可以釋放。

但他強(qiáng)調(diào)，香港土地供應(yīng)問(wèn)題，港府必須作出非常大的決心才能有所改變。

內(nèi)地的改變

港府亦鼓勵(lì)港人到內(nèi)地置業(yè)，大灣區(qū)城市對(duì)港澳臺(tái)人士購(gòu)置物業(yè)亦較寬松，雖然仍須遵照有關(guān)限購(gòu)政策，每家庭只可購(gòu)置一伙，不過(guò)毋須繳納社保或個(gè)人所得稅。但趙錦權(quán)認(rèn)為，如果以中港兩地往返工作的市民來(lái)說(shuō)，除非在深圳買房，否則其他城市都不太可行，因?yàn)榻煌ǔ杀咎摺?/p>

惟目前深圳的房?jī)r(jià)亦不便宜，并非一般的香港人可以承受，如果買15-20萬(wàn)元一平米的房子，那不如在香港買。

他同時(shí)提到，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在新出臺(tái)政策下，小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生存空間收窄，目前有些內(nèi)地發(fā)展商因?yàn)橘Y金問(wèn)題而被淘汰或收購(gòu)，令并購(gòu)機(jī)會(huì)增加，這種走勢(shì)有好處，行業(yè)要逐步整合，汰弱留強(qiáng)，這樣才能比較健康的發(fā)展。

趙錦權(quán)于內(nèi)地多年，見(jiàn)證不同城市的變遷，令其印象深刻。

“當(dāng)時(shí)跟現(xiàn)在已經(jīng)相差很遠(yuǎn)。1980年時(shí)真的是很窮，我上大學(xué)時(shí)，學(xué)校安排我們?nèi)ド钲趨⒂^當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，還是什么都沒(méi)有，可是到今天，改變非常大。看到國(guó)家不斷地改變，以前深圳落后于香港，現(xiàn)在深圳比香港更先進(jìn)。我們每一次去內(nèi)地不同的城市，也看到他們不斷改變，但香港這邊卻沒(méi)有改變。”

趙錦權(quán)說(shuō)，香港的確是一個(gè)成熟市場(chǎng)，但同時(shí)亦變得一成不變、保守。相反可以看到內(nèi)地不斷出臺(tái)一些新的方案，每一次改變亦反映政府的思維，不斷地向前走。

而他將這種信念套用到戴德梁行發(fā)展方針上，認(rèn)為作為服務(wù)商，發(fā)展方向應(yīng)該跟隨客戶的需求而轉(zhuǎn)移。

近年物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心興起，為了貼近市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，公司不同行業(yè)均設(shè)有訊息平臺(tái)，分享市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，令不同國(guó)家之間的員工可以了解不同地方的市場(chǎng)發(fā)展。

趙錦權(quán)于80年代加入外資測(cè)量行，并曾與前任行政長(zhǎng)官梁振英共事。工作約十年后，趙錦權(quán)與梁振英等數(shù)名拍檔于1993年3月創(chuàng)立梁振英測(cè)量師行，創(chuàng)業(yè)初期，公司僅有員工60名。該公司于1999年與英國(guó)DTZ及新加坡戴玉祥公司合并，成為現(xiàn)時(shí)的戴德梁行，至今在大中華地區(qū)合共聘用超過(guò)2000名員工。

對(duì)于內(nèi)地市場(chǎng)的發(fā)展，趙錦權(quán)有自己一套看法，認(rèn)為香港人到內(nèi)地發(fā)展一定要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，需要平衡文化差異。發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)初期，他發(fā)現(xiàn)，香港人要百分百適應(yīng)還是有一定困難，但是亦不能不把香港人放到內(nèi)地去，因?yàn)槌跗谛枰⒁粋€(gè)與國(guó)際接軌的制度。

“從1993年開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，我們的理想跟實(shí)際還是有一個(gè)比較大的差距。我們?cè)瓉?lái)是希望這段時(shí)間應(yīng)該能夠到某一個(gè)水平、某一個(gè)程度，可是真正的發(fā)展并不是這樣，比想象的困難很多。因?yàn)槲覀円邍?guó)際方向，所以當(dāng)時(shí)花了很長(zhǎng)時(shí)間去建立這個(gè)制度，也是因?yàn)檫@樣，發(fā)展速度就比原來(lái)慢了很多。”他解釋。

不過(guò)趙錦權(quán)認(rèn)為，這是必須的過(guò)程，否則會(huì)面對(duì)更多問(wèn)題?，F(xiàn)在當(dāng)所有的制度完成后，就可以慢慢把一些工作交給內(nèi)地的同事，慢慢培養(yǎng)屬于自己的人才，與國(guó)際好好地接軌，這就是他希望看到的戴德梁行。

目前，戴德梁行有超過(guò)一半高管是內(nèi)地同胞，或者是海歸。強(qiáng)調(diào)員工方面要做一個(gè)平衡，不可能完全是香港人去做，還必須要有本地化。

惟內(nèi)地市場(chǎng)因發(fā)展迅速而求賢若渴，不同公司之間的挖角累見(jiàn)不鮮，但趙錦權(quán)直言，人才流失是一定會(huì)發(fā)生的，不過(guò)自己也不介意，并相信人才是互流的。

人才有交流才會(huì)有進(jìn)步，不論去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也好、客戶也好，如果他能夠把公司理念、準(zhǔn)則擴(kuò)散到整個(gè)行業(yè)，對(duì)市場(chǎng)是一件好事。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)戴德梁行大中華區(qū)行政總裁、環(huán)球董事趙錦權(quán)先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：戴德梁行現(xiàn)在延伸的業(yè)務(wù)越來(lái)越多了，未來(lái)是否還要往科技方面做一些擴(kuò)展?

趙錦權(quán): 還是看市場(chǎng)，客戶去哪邊，我們就一定會(huì)去哪邊。過(guò)去幾年投資者對(duì)物流有比較大興趣，所以我們也非常希望能夠在這個(gè)領(lǐng)域里面發(fā)展。

其實(shí)我們不單在大中華區(qū)，在整個(gè)亞太區(qū)也有一個(gè)平臺(tái)。大中華區(qū)有一些同事專門在這個(gè)平臺(tái)上分享他們過(guò)去每個(gè)月跟哪些客戶有溝通，或者有什么交易，令所有亞太區(qū)同事能夠同時(shí)知道其它國(guó)家發(fā)生什么事情，這對(duì)我們發(fā)展亞太區(qū)的物流方面也是非常有用的。

除了物流以外，我們還在往科技方面發(fā)展。坦白說(shuō)，我們不是科技公司，也沒(méi)有真正發(fā)展什么科技，主要還是看客戶的需求在哪里。

現(xiàn)在客戶需求是在IDC（數(shù)據(jù)中心）方面，因?yàn)榭萍及l(fā)展了，更多人用云端的服務(wù)，更多人去做有關(guān)數(shù)據(jù)方面的交流。所以我們除了物流方面以外，也在IDC方面有一個(gè)平臺(tái)，也是一個(gè)亞太的平臺(tái)，這些平臺(tái)都是跟隨客戶的需求。

觀點(diǎn)新媒體：戴德梁行初期在內(nèi)地有沒(méi)有遇到什么問(wèn)題?

趙錦權(quán): 我們要承認(rèn)，香港人到內(nèi)地一定要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，需要平衡文化差異。我們從1993年開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，理想跟實(shí)際還是有一個(gè)比較大的差距。原來(lái)是希望這段時(shí)間應(yīng)該能夠到某一個(gè)水平、某一個(gè)程度，可是真正的發(fā)展并不是這樣，比想象的困難很多。

戴德梁行在內(nèi)地的中高層，開(kāi)始時(shí)完全是香港人，但是本地化也非常重要。香港人百分之百適應(yīng)內(nèi)地有一定困難，但是不去也不行，因?yàn)樵诠緦用嫖覀冃枰鲆粋€(gè)制度，這個(gè)制度是讓中外能夠溝通的。

雖然很辛苦，但是一定要規(guī)范，一定要跟國(guó)際能夠接軌，能夠根據(jù)國(guó)際準(zhǔn)則，無(wú)論是評(píng)估、代理、物管，一定是做國(guó)際的平臺(tái)，要走的是國(guó)際的方向。

所以當(dāng)時(shí)我們花了很長(zhǎng)時(shí)間建立這個(gè)制度，也是因?yàn)檫@樣，發(fā)展速度就比原來(lái)慢了很多。但這是必須的，沒(méi)有這樣發(fā)展的話問(wèn)題會(huì)更大。

現(xiàn)在當(dāng)所有制度完成了，可以慢慢把一些工作交給內(nèi)地同事，他們是慢慢培養(yǎng)出來(lái)的，能夠適應(yīng)制度，可以跟國(guó)際好好接軌，這就是我們希望看到的戴德梁行。

現(xiàn)在有超過(guò)一半高管是國(guó)內(nèi)地同胞，或者是海歸。這里面也要做一個(gè)平衡，不可能完全是香港人去做，還必須要有本地化。

觀點(diǎn)新媒體：內(nèi)地市場(chǎng)很大，發(fā)展得很快，公司會(huì)不會(huì)擔(dān)心人才流失？

趙錦權(quán): 人才流失是一定會(huì)發(fā)生的，我們希望能夠把公司做好，但也不介意培養(yǎng)的人才出去。

我們希望，我們培訓(xùn)的同事跑去競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也好、客戶也好，如果他能夠把我們的理念、我們創(chuàng)造的準(zhǔn)則在行業(yè)里面變成一個(gè)全國(guó)的準(zhǔn)則，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)是好事。

我們不介意，因?yàn)槿瞬攀腔チ鞯?，我們的?huì)人出去，他們的人也會(huì)來(lái)。人才只有交流才會(huì)有進(jìn)步，所以我希望同事要走時(shí)，還是開(kāi)開(kāi)心心地走。

觀點(diǎn)新媒體：可以跟我們說(shuō)一下戴德梁行的公司文化嗎?

趙錦權(quán): 我給同事今年的目標(biāo)是兩個(gè)詞，一個(gè)是合作，一個(gè)是包容。這是非常重要的，也是戴德梁行的公司文化。

我認(rèn)為這兩個(gè)詞也可以應(yīng)用在國(guó)家與國(guó)家之間，大家要進(jìn)行合作。

比如說(shuō)我們現(xiàn)在要到火星去，要到月球去，要共同研究科技方面的發(fā)展。如果大家能夠坐在一起合作，相信所走的彎路應(yīng)該會(huì)少很多。

觀點(diǎn)新媒體：過(guò)去戴德梁行在全球進(jìn)行了數(shù)次收購(gòu)，接下來(lái)還有多大動(dòng)作？

趙錦權(quán): 我們上市之后到目前為止已經(jīng)收購(gòu)了大概22家公司。

目標(biāo)在整個(gè)亞太區(qū)尋找收購(gòu)目標(biāo)，有好的機(jī)會(huì)我們不會(huì)放棄。不但收購(gòu)公司，還會(huì)收購(gòu)團(tuán)隊(duì)。好的人我們會(huì)收購(gòu)，好的公司我們也會(huì)收購(gòu)，不會(huì)放棄每一個(gè)機(jī)會(huì)。

坦白說(shuō)，我們收購(gòu)的那些公司，也要求原來(lái)的管理層一定要留下來(lái)，跟他們要融合在一起，可以把我們的文化帶進(jìn)新公司里面。

因?yàn)槲覀冞€需要好的人才，這家公司我們?cè)敢馐召?gòu)，也是因?yàn)橄嘈胚@家公司里面的人，所以希望他們能夠留下來(lái)。

觀點(diǎn)新媒體：收購(gòu)最大的問(wèn)題，是否舊人和新人的融合?

趙錦權(quán): 要融合兩邊的人相對(duì)還是比較困難的，可是我們現(xiàn)在所收購(gòu)的大部分是在填補(bǔ)原來(lái)不夠強(qiáng)的地方，更加要收購(gòu)這樣的團(tuán)隊(duì)或者是公司。

或者我們覺(jué)得這家公司是有潛力的，收購(gòu)后可以壯大我們本身的力量。

觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于接下來(lái)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有何看法?

趙錦權(quán): 因?yàn)橐咔榈膯?wèn)題，人與人之間的交往相對(duì)減少了，各國(guó)之間的人員流通仍然有一定限制，所以估計(jì)在全面恢復(fù)之前，每一個(gè)國(guó)家主要還是以內(nèi)需為主，因?yàn)橹挥袃?nèi)需才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

現(xiàn)在美國(guó)也一樣，大部分還是內(nèi)需為主。我們看到國(guó)家的政策也是一樣的，希望可以推動(dòng)內(nèi)需。我們估計(jì)到明年年底之前，這還是一個(gè)重要的方向。

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)需求有增加，最主要還是因?yàn)槿俗卟怀鋈チ恕？吹缴虾！V州一些大的門店都有人排隊(duì)，尤其是一些大品牌排隊(duì)的情況更多，主要是這些需求沒(méi)法出國(guó)滿足了，所以未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是內(nèi)需為主。

觀點(diǎn)新媒體：未來(lái)全球的增長(zhǎng)點(diǎn)會(huì)在亞太區(qū)嗎？

趙錦權(quán): 從全球經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)，整個(gè)亞太區(qū)的經(jīng)濟(jì)體跟歐洲、美國(guó)還是有差距。但是看未來(lái)50年，亞太區(qū)增長(zhǎng)的比例一定會(huì)比其它區(qū)域高。因?yàn)楝F(xiàn)在還有落差，所以增長(zhǎng)點(diǎn)必定還是在亞太區(qū)。

中國(guó)和印度也是發(fā)展相對(duì)比較快的，雖然現(xiàn)在疫情把增長(zhǎng)拖慢了，等疫情過(guò)后，這兩個(gè)國(guó)家的發(fā)展仍然會(huì)非常大。

整個(gè)亞太區(qū)，越南、印度尼西亞等國(guó)家的發(fā)展也會(huì)很快，但是相比較來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)體比較完善的是中國(guó)。

觀點(diǎn)新媒體：怎么看內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括商業(yè)地產(chǎn)？

趙錦權(quán): 現(xiàn)在內(nèi)地每個(gè)城市都有一些本地開(kāi)發(fā)商，也有一些大型開(kāi)發(fā)商。因?yàn)槿兰t線使很多公司在財(cái)務(wù)方面受到限制，有些公司一定會(huì)被淘汰，也有一些公司會(huì)被收購(gòu)，這是在每個(gè)市場(chǎng)里面都有的。

現(xiàn)在很多企業(yè)已經(jīng)撐不住了，要把公司賣掉，或者把一部分房產(chǎn)賣掉，才可以繼續(xù)下去，令收購(gòu)、合并的機(jī)會(huì)存在。

我相信這樣也有好處，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，太小型根本也活不下來(lái)。還是要慢慢整合，汰弱留強(qiáng)，樣才能比較健康的發(fā)展。

觀點(diǎn)新媒體：這次疫情對(duì)香港商業(yè)影響比較大，如果繼續(xù)不通關(guān)，香港的商業(yè)地產(chǎn)是不是難以反彈？

趙錦權(quán): 香港的零售受影響是比較大的，因?yàn)闆](méi)有內(nèi)地同胞過(guò)來(lái)。

從2003年開(kāi)始，很多內(nèi)地同胞來(lái)香港消費(fèi)，現(xiàn)在他們完全過(guò)不來(lái)，可以看到，香港租金、售價(jià)等都掉了很多。因?yàn)闆](méi)有真正的消費(fèi)，很難維持比較高的租金，生意也受到很大的影響。

目前可以看到，情況已經(jīng)比較穩(wěn)定，租金沒(méi)有再下降，餐飲業(yè)慢慢恢復(fù)過(guò)來(lái)。再加上香港的疫情受到控制，所以店鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)比較穩(wěn)定。

零售業(yè)已經(jīng)在慢慢復(fù)蘇，真正的需求會(huì)慢慢回來(lái)，再加上特區(qū)政府現(xiàn)在也希望可以讓內(nèi)地同胞過(guò)來(lái)，這個(gè)部分相對(duì)來(lái)說(shuō)是有正面的影響。

所以在這個(gè)方面，對(duì)于香港的商業(yè)地產(chǎn)是有正面影響的。

觀點(diǎn)新媒體：怎么看香港港的豪宅市場(chǎng)，價(jià)格上漲的動(dòng)力來(lái)自哪里呢？

趙錦權(quán): 因?yàn)楣?yīng)不足，不止是豪宅市場(chǎng)，整個(gè)住宅市場(chǎng)現(xiàn)在都非?；钴S。而且目前內(nèi)地同胞過(guò)不來(lái)，主要還是本地買家。

會(huì)有一些機(jī)構(gòu)性投資者，但是他們不會(huì)一個(gè)單位一個(gè)單位去買，所以大部分還是本地買家為主。

對(duì)我們來(lái)說(shuō)，雖然特區(qū)政府很努力地希望增加土地供應(yīng)，很努力增加公屋供應(yīng)，但過(guò)去一年多私人房屋的供應(yīng)量相對(duì)還是減少了。

這個(gè)情況下，一些香港本地人就會(huì)擔(dān)心，今天不買，后面更加買不起。因?yàn)榭吹玫浆F(xiàn)在有很多因素在里面，第一，利息比較低；第二，就是通脹。

今天不買，5年后有經(jīng)濟(jì)能力再買的話，同樣的價(jià)錢買不到現(xiàn)在的房。所以很多人就找父母支持，現(xiàn)在買家還是以年輕人為主，很多也是父母協(xié)助。

特區(qū)政府應(yīng)該在這部分多方面考慮，而不只是說(shuō)以長(zhǎng)遠(yuǎn)為主。長(zhǎng)遠(yuǎn)的策略必須要有，可是遠(yuǎn)水救不了近火，應(yīng)該多管齊下，要讓市民有信心覺(jué)得政府能把目前的情況改善。

現(xiàn)在有沒(méi)有改善呢？我覺(jué)得還有很多方面應(yīng)該可以做。

就像以前公司主席梁振英先生也說(shuō)了，一些郊野公園的邊緣地帶可以拿出一小部分做開(kāi)發(fā)，應(yīng)該有這樣的改變。

那些地已經(jīng)存在了，又在路旁，在一些基建旁邊的地，為什么不能拿出來(lái)？拿出來(lái)就立刻可以有一些真正的供應(yīng)出來(lái)。

我們支持明日大嶼，可是要真正有供應(yīng)出來(lái)，可能還要10年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，這樣怎么幫助香港人呢？所以我覺(jué)得政府要進(jìn)取一點(diǎn)，想一些好的方法。

觀點(diǎn)新媒體：環(huán)保人士對(duì)明日大嶼計(jì)劃很反對(duì)，要如何處理?

趙錦權(quán): 有些時(shí)候環(huán)保跟發(fā)展是有沖突的，但一定要做一個(gè)平衡。

政府可以做一個(gè)比較大的計(jì)劃，對(duì)環(huán)保有影響的做一次就好了，不要經(jīng)常做，還有很多方法是盡可能減少對(duì)環(huán)境的傷害。

我個(gè)人也是非常支持環(huán)保的，但是現(xiàn)在有人要住在劏房里面，這也不合理的。我們不可能為了環(huán)境，完完全全把身邊所有的人、所有的同胞放棄。

所以一定要做一個(gè)平衡，即使成本高一點(diǎn)。政府比較環(huán)保的方法做一些填海，或者是把郊野公園開(kāi)辟一小部分出來(lái)，我覺(jué)得這還是應(yīng)該的。

如果讓人住在只有一個(gè)車位大小的地方，這是好的嗎？現(xiàn)在香港已經(jīng)發(fā)展的土地只有24%，為了環(huán)保，為了不把郊野公園的地拿出來(lái)開(kāi)發(fā)，結(jié)果有些人只能住在一個(gè)集裝箱里面，這又合理嗎？

用環(huán)保來(lái)做擋箭牌，說(shuō)不可以再發(fā)展，我覺(jué)得這是不太合理的?，F(xiàn)在只是拿出了千分之一的地來(lái)發(fā)展，已經(jīng)有很多了。

我們不要忘記，新界有1000公頃農(nóng)地還在發(fā)展商手上，還有300多公頃棕地沒(méi)有發(fā)展。如果真正要做的話，我建議政府應(yīng)該把整個(gè)新界重新規(guī)劃。

觀點(diǎn)新媒體：早前香港發(fā)展局根據(jù)《收回土地條例》，收回在法定分區(qū)計(jì)劃大綱圖上已規(guī)劃作高密度房屋發(fā)展的三組地塊內(nèi)的私人土地，興建資助房屋，預(yù)計(jì)合共可提供約1600個(gè)單位，您認(rèn)為有幫助嗎?

趙錦權(quán): 這幾塊地現(xiàn)在根本發(fā)展不了，那些地是祖堂地，祖堂地就是由傳統(tǒng)組織（例如家族或堂）而非個(gè)人擁有的新界鄉(xiāng)村土地，要所有的同鄉(xiāng)同意才能做，有些人已經(jīng)去世了，怎么能讓所有人都同意？所以根本沒(méi)法做。

那些地發(fā)展不了，就放在那做停車場(chǎng)，政府收回是絕對(duì)正確的，應(yīng)該要這樣做。

現(xiàn)在還有很多土地只是放在那里曬太陽(yáng)，曬了不是一年，而是幾十年，也沒(méi)有耕種，只是荒廢在那邊，有什么用呢？

1000公頃的土地，如果規(guī)劃好，假設(shè)如果可以做到5倍的地積率，可以建60萬(wàn)套50平米的房子，如果建設(shè)70平米的房子，也可以建40多萬(wàn)套單位。

哪些地現(xiàn)在已經(jīng)存在了，不用填海。當(dāng)然，填海還是需要的，因?yàn)槲覀冎挥?000公頃，這些還不夠。

如果不想影響郊野公園，先把一小部分郊野公園拿出來(lái)建房，然后把新界的土地做一個(gè)比較大的規(guī)劃，然后看怎么發(fā)展，這樣才是真正可以走的方向。

兩三年前我已經(jīng)提過(guò)建議，在報(bào)紙上也寫過(guò)文章。我們看到在屯門有一個(gè)龍鼓灘，那邊的海深是相對(duì)比較好的，可以做集裝箱碼頭。如果在那邊先填海，然后把集裝箱碼頭搬過(guò)去，所有跟集裝箱行業(yè)有關(guān)的東西都放到龍鼓灘那邊，這樣既不會(huì)影響太多市區(qū)交通，又可以減輕現(xiàn)在香港的塞車的情況。

如果把集裝箱碼頭搬過(guò)去，現(xiàn)在那些占用的土地上可以建很多房子。

當(dāng)時(shí)政府的想法是在集裝箱上面建房，這不是不可能。貨柜車在下面走來(lái)走去，這是非常危險(xiǎn)的。如果全部搬走，局面又可能不一樣了。

集裝箱碼頭附近全是一些公屋，如果把那300多公頃集裝箱碼頭的地拿來(lái)建公屋會(huì)建多少？現(xiàn)在輪候公屋的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，大家怨氣很高，如果按我說(shuō)的這樣做，對(duì)民生也是有好處的。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在有一些香港人到內(nèi)地買房，是作為投資還是解決居住需求？

趙錦權(quán): 這些是投資為主的，至于他們能不能在內(nèi)地居住、在香港工作，這是很難回答的問(wèn)題。

坦白說(shuō)，現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)已經(jīng)很貴了。廣州比較便宜，可是廣州南坐高鐵來(lái)香港工作，我覺(jué)得不太現(xiàn)實(shí)。

觀點(diǎn)新媒體：香港還是要立足解決本地供應(yīng)的問(wèn)題。

趙錦權(quán): 香港的供應(yīng)問(wèn)題一定是政府要下一個(gè)非常大的決心才行，一定要增加供應(yīng)，而且是比較穩(wěn)定的供應(yīng)，不是今天供應(yīng)一些出來(lái)，后面又沒(méi)有了。

也要說(shuō)服一些既得利益者，包括房地產(chǎn)商。從我們的角度看，現(xiàn)在香港有這么多的工業(yè)地，可是有多少真正的工業(yè)呢？已經(jīng)全跑到內(nèi)地或者是其它地方去了，這些所謂工業(yè)廠房的地，怎么真正讓它發(fā)展呢？政府一定要和一些專業(yè)機(jī)構(gòu)或者是利益相關(guān)者溝通，要做好平衡。

觀點(diǎn)新媒體：特區(qū)政府中期土地供應(yīng)是否主要依靠市區(qū)重建？在地皮短缺的情況下，會(huì)不會(huì)使房?jī)r(jià)或者地價(jià)一直上漲？

趙錦權(quán): 嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是這樣，未來(lái)看不到政府有多大的供應(yīng)，除非真的有決心將這項(xiàng)工作做好。

政府在規(guī)劃土地方面，從曾蔭權(quán)開(kāi)始已經(jīng)停止賣地，最可怕的是停止賣地的時(shí)候停止了規(guī)劃，沒(méi)有了長(zhǎng)遠(yuǎn)的土地規(guī)劃發(fā)展，使得整個(gè)供應(yīng)鏈斷掉。

大家都知道房地產(chǎn)是會(huì)波動(dòng)的，在SARS的時(shí)候跌得很厲害，樓價(jià)跌了5成，但是一定會(huì)有上升的時(shí)候。

如果這么多年沒(méi)有規(guī)劃，想要拿出地的時(shí)候也沒(méi)有了，因?yàn)椴皇撬械厝慷际鞘斓?，有些是生地，生地要做基建、配套設(shè)施，這塊地才能用得上。如果不做規(guī)劃的話，所有的配套設(shè)施都沒(méi)有，這就變成沒(méi)有真正的供應(yīng)出來(lái)。

現(xiàn)在可以看到，政府劃出來(lái)的地都是很小的，沒(méi)有什么大型的用地。

我認(rèn)為政府規(guī)劃應(yīng)該做得更長(zhǎng)遠(yuǎn)和更深入，現(xiàn)在最重要的是解決民生問(wèn)題，民生問(wèn)題最嚴(yán)重的就是居住。

本屆政府拿了很多地出來(lái)建臨時(shí)房屋，能不能解決問(wèn)題呢？我認(rèn)為只能解決很少部分，但是實(shí)際問(wèn)題仍然沒(méi)有從根本上解決。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這些過(guò)渡性房屋只能建兩三層高，用一些鐵皮或者是集裝箱來(lái)建，或者是用一些現(xiàn)在新科技建起的樓，第一是比較矮的，第二是設(shè)施不足，這些人準(zhǔn)備安置在這里面多久? 可能這個(gè)時(shí)間是3年到5年，但是5年之后政府也都沒(méi)有什么地可以拿出來(lái)。

如果可以拿這么多地來(lái)建臨時(shí)房屋，為什么不批高樓大廈，讓大家直接住進(jìn)去呢？可能這個(gè)地有別的規(guī)劃，有別的用途，所以不能建長(zhǎng)期住宅，但是如果政府沒(méi)辦法找到一些土地來(lái)建設(shè)公共房屋，等明日大嶼建設(shè)出來(lái)，那是十幾年之后的事情，準(zhǔn)備讓他們?cè)诶锩孀∈畮啄辏?/p>

觀點(diǎn)新媒體：梁振英先生當(dāng)特首之前，還在戴德梁行的時(shí)候，提到參與深圳第一個(gè)的土地規(guī)劃；國(guó)內(nèi)經(jīng)過(guò)這么多年發(fā)展，可以談?wù)勀母惺軉?

趙錦權(quán): 我和梁先生合作從1984年開(kāi)始，時(shí)間非常長(zhǎng)。

1993年跟他一起出來(lái)，我也是這家公司原來(lái)的創(chuàng)辦人之一，所以到內(nèi)地還是比較早的。對(duì)內(nèi)地發(fā)展變化，我自己也是感受非常深刻的。

1980年時(shí)真的是很窮，我在上大學(xué)的時(shí)候，學(xué)校也安排我們?nèi)ド钲诳戳水?dāng)時(shí)的規(guī)劃，還是什么都沒(méi)有，可是到今天，改變非常大。

看到國(guó)家不斷改變，以前深圳落后于香港，現(xiàn)在深圳比香港更先進(jìn)。我們每一次去內(nèi)地不同的城市，都看到他們不斷地改變，我們這邊沒(méi)有改變。

你可以說(shuō)香港是成熟，但另外一方面是一成不變、保守、不愿意變，這樣就有很大的問(wèn)題。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)政府不可以不變，我們要跟著市場(chǎng)走，跟著客戶走。

我們國(guó)家的政府不斷有一些新的方案出臺(tái)，看得到每一次的改變，也看得到政府的思維，不斷地希望向前走。