觀點網(wǎng) 兩個月前的廣州，有一批深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的企業(yè)高層和行業(yè)精英，參與了2021觀點年度論壇的討論，與行業(yè)分享了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路和新路徑。

然而時間短暫，還不足以就產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個細分領域更深入地展開討論。

5月18日，2021觀點學徒計劃-線上季再度啟動，在目前國內(nèi)基礎設施公募REITs臨近這一背景下，聚焦產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)，關注行業(yè)的融資環(huán)境，探討業(yè)內(nèi)對輕重資產(chǎn)的取舍，一起交流如何才能夠更好融入國家政策大環(huán)境。

截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募REITs申報項目10個，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類項目占到5個，具體可細分為3個產(chǎn)業(yè)園區(qū)和2個物流倉儲基礎設施。

由于REITs最主要的功能就是能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)“投融管退”，盤活資產(chǎn)，會見到無論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是物流園的發(fā)展商，都希望能參與到這一產(chǎn)品的發(fā)行。

與其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品不同，公募REITs強調(diào)底層資產(chǎn)的質(zhì)量，強調(diào)“強資產(chǎn)、弱主體”，與目前國內(nèi)發(fā)行的多數(shù)“強主體”產(chǎn)品大相徑庭。

對于國內(nèi)園區(qū)運營商，這也是一個轉(zhuǎn)變思路的良好契機。

培育有生命力園區(qū)，抓住REITs發(fā)行窗口

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)素來是與地方政府發(fā)展經(jīng)濟有相當緊密的關系，但由于以往一批開發(fā)商“產(chǎn)業(yè)勾地”，房地產(chǎn)化嚴重，使得各地對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)愈加謹慎，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的要求也更為嚴格，此時運營能力和招商能力顯得更為重要。

關于地方的訴求，頤高集團研究院院長鄭明偉表示，現(xiàn)在很多地方對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目給出了更高的考核標準，比如稅收、企業(yè)招引、人才引進、知識產(chǎn)權考核等方面，這給園區(qū)運營水平給出了更高的要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正朝著高質(zhì)量發(fā)展的方向邁進，成為城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)培育的重要載體。

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，鄭明偉認為這是園區(qū)管理升級、服務升級和降本增效的必由之路。此外鄭明偉提出，在后疫情時代，園區(qū)招商面臨挑戰(zhàn)，應有效利用線上渠道，建立在線招商平臺，擴大客戶覆蓋面，更高效的將園區(qū)產(chǎn)品推送給潛在客戶，高效連接和積累客戶資源。

關于輕重資產(chǎn)的關系上，鄭明偉提到重資產(chǎn)投資建設和輕資產(chǎn)運營服務可以互相融合與合作，兩者可以在資金、場地、招商運營、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務、產(chǎn)業(yè)鏈打造等方面實現(xiàn)專業(yè)優(yōu)勢互補、融合發(fā)展，并表示目前這樣的合作需求空間很大。

中集產(chǎn)城副總裁、黨支部書記張一平將產(chǎn)城融合和傳統(tǒng)地產(chǎn)作了一個對比，他認為，傳統(tǒng)地產(chǎn)是資產(chǎn)買賣關系，是TO C的生意，是短跑；而產(chǎn)城融合是資產(chǎn)運營的邏輯，是TO B的生意，是長跑。

關于什么是資產(chǎn)運營的邏輯，張一平進一步介紹，認為資產(chǎn)運營的邏輯是通過產(chǎn)業(yè)資源的聚集、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的打造，通過運營賦能，形成產(chǎn)業(yè)高地，然后成為資產(chǎn)的價值高地。

張一平指出，園區(qū)招商應該思考客戶來這里能否活得更好、長得更快，能否為客戶賦能，讓客戶之間產(chǎn)生化學反應，真正形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

“有生命力的園區(qū)一定要產(chǎn)生化學反應！”他強調(diào)。 

在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)討論環(huán)節(jié)上，奧園集團執(zhí)行董事、高級副總裁張俊站在民營企業(yè)的角度發(fā)表了看法，指出民營企業(yè)做產(chǎn)業(yè)要更多從現(xiàn)金流和抗風險能力去看問題。

國內(nèi)REITs的政策逐步清晰，第一批公募REITs越來越近，REITs作為一種能有效實現(xiàn)資產(chǎn)“投融管退”的融資工具，無論是持有資產(chǎn)的開發(fā)商，還是私募基金管理人，都對此高度關注。

在這次會議中，信?；餜EITs平臺總經(jīng)理李文崢認為，有了REITs，市場到了一個很好的窗口，“REITs對于私募基金是一類很好的業(yè)務”。

日新月異，把握倉儲物流發(fā)展新形勢

受惠于國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，國內(nèi)消費者消費能力越來越強，消費升級一直處在進行時，更多新消費需求涌現(xiàn)，市場日新月異。

而新消費需求的出現(xiàn)對于倉儲物流提出了更高要求，比如有調(diào)查顯示，電商銷售需要的物流面積是傳統(tǒng)線下零售三倍以上。另外，在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和消費升級產(chǎn)業(yè)背景下，租戶也更為多元化。

對于倉儲物流行業(yè)來說，這既是一個挑戰(zhàn)，也是一個機遇。

對此，新宜中國資本市場主管伍嘉彥分享了自己的看法。他認為，在業(yè)態(tài)方面，新消費能為不同的行業(yè)帶來創(chuàng)新，對于倉庫形態(tài)也有不同的要求，如冷鏈和中央廚房等；在區(qū)位方面，由于下沉市場更容易受線上推廣帶動，所以新消費潮會對下沉城市有較強的推動作用。

伍嘉彥指，區(qū)位判斷的準確性將成為投資管理的首要因素。產(chǎn)品則要尋求多元化，除了傳統(tǒng)干倉以外，還要考慮客戶對智慧產(chǎn)業(yè)園、冷鏈和中央廚房等不同業(yè)態(tài)的需求。

在討論環(huán)節(jié)上，戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵回顧了近年中國的物流地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷。他提到，國內(nèi)高端物流市場是從2009年金融危機復蘇后一直發(fā)展到現(xiàn)在的，已走過了13個年頭，競爭也漸趨白熱化。

在物流地產(chǎn)項目選址問題上，宇培集團副首席執(zhí)行官兼首席投資官謝俞則認為，這些年選址的大原則沒有變，投項目要更加關注安全性，其次關注收益性。另外，就是要關注流動性。

萊坊中國工業(yè)及物流高級董事鄭衛(wèi)華則指出了物流地產(chǎn)的幾個優(yōu)點，物流地產(chǎn)土地利用率高、建筑形態(tài)對各類產(chǎn)業(yè)兼容性好，比如工業(yè)甚至商業(yè)等。對于物流地產(chǎn)低稅收貢獻的這一弱點，鄭衛(wèi)華表示不能簡單下結論，更需要結合地理位置、地產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結構和運行時間來考察，若某物流地產(chǎn)項目區(qū)位不錯、規(guī)模足夠、產(chǎn)業(yè)和物流的結構比例合理，在運行一定時間后是可以達到期望的稅收目標。建議各地政府不要搞一刀切，而是需對工業(yè)和物流的復合業(yè)態(tài)做深入研判后定向供地。

而物流項目由于稅收貢獻較弱的問題，常不易受到地方重視，因此部分物流倉儲企業(yè)會與其他產(chǎn)業(yè)合作以獲取項目。盈石集團副總裁投發(fā)中心總經(jīng)理黃林志就以廣州中大布匹市場對線上化升級以及線上、線下全渠道銷售之需求為例，分享盈石如何滿足產(chǎn)業(yè)方、政府的需求，做到三方共贏，并提到了盈石與當?shù)匦袠I(yè)協(xié)會合作的經(jīng)驗。 

他進一步指出，“紡織業(yè)深耕只是一個例子，但也在拋磚引玉喚醒物流地產(chǎn)行業(yè)同仁要深挖每一個領域、每一條垂直賽道。至少產(chǎn)業(yè)的導入這條路走通了，政府、開發(fā)商、租戶三贏，這樣大家也能看到更多優(yōu)質(zhì)地段資產(chǎn)的未來。”

熠躍首席運營官李益謙就針對國內(nèi)市場對REITs的熱切盼望提出了自己的不同看法。他認為，受到稅負不確定性、穩(wěn)定運營期及發(fā)行人自持比例限制，國內(nèi)現(xiàn)在符合REITs發(fā)行的物流項目并不多，持有資產(chǎn)的一些開發(fā)商和基金，出表意愿不是很強。

另外，他指出目前國內(nèi)第一批REITs，有企業(yè)拿出了核心城市最優(yōu)質(zhì)的穩(wěn)定收益項目，但放眼整個市場能夠且愿意拿出這樣的資產(chǎn)包，且后續(xù)能繼續(xù)做大REITs規(guī)模的企業(yè)屈指可數(shù)。因此，雖然短期內(nèi)會看到幾個有示范效應的標的，但后續(xù)要順勢形成基建類REITs潮并不容易，3-6萬億的市場規(guī)模來日方長，物流基金仍有充裕的生存空間。