2020年物流行業(yè)熱點(diǎn)回顧

倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)高位回落

根據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，12月份中國(guó)物流業(yè)景氣指數(shù)為56.9%，較上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)則為51.5%，較上月大幅下降5.4個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)上看，12月物流業(yè)有了一定的降溫，但仍處在高景氣區(qū)間。分指標(biāo)看，庫(kù)存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)、資金周轉(zhuǎn)效率指數(shù)和服務(wù)價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)較上月繼續(xù)有所上升，反映出供應(yīng)鏈上下游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)保持活躍。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)招股書(shū)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

另外，業(yè)務(wù)總量指數(shù)、設(shè)備利用率指數(shù)和從業(yè)人員指數(shù)為56.9%、55.2%和52.5%，分別回落0.6、1.1和0.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著春節(jié)臨近，物流行業(yè)逐漸進(jìn)入季節(jié)性收縮階段，預(yù)計(jì)物流業(yè)景氣指數(shù)亦將隨之有所回落。

12月倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)較上月下降了5.4個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)顯著下滑，主要是受上期基數(shù)較高影響。盡管下滑，但該指數(shù)仍位于50%以上，且連續(xù)十個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間，考慮到冬儲(chǔ)需求仍有一定規(guī)模，因此預(yù)計(jì)未來(lái)一個(gè)月不會(huì)跌出擴(kuò)張區(qū)間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理

分指標(biāo)看，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)量指數(shù)為54.4%，較上月68.5%的高位明顯回落，但仍處于較高的擴(kuò)張區(qū)間；收費(fèi)價(jià)格指數(shù)為51.8%，較上月上升1.0個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下半年來(lái)的新高。另外，新訂單指數(shù)為52.6%，業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)為56.1%，均保持在擴(kuò)張區(qū)間上。

反映出倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)需求在經(jīng)歷11月電商節(jié)的高速增長(zhǎng)之后，12月依舊保持旺盛態(tài)勢(shì)，亦因此造成倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金的上漲。

公募REIEs試點(diǎn)，物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)證券化需求旺盛

4月30日，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。而在基礎(chǔ)設(shè)施包含范圍里，文件提到了倉(cāng)儲(chǔ)物流、國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

企業(yè)方面，今年上半年，普洛斯完成了中國(guó)收益基金I的募集，總規(guī)模150億人民幣（約21億美元），并運(yùn)用隱山現(xiàn)代物流基金完成了對(duì)中遠(yuǎn)海運(yùn)集團(tuán)所屬寧波中遠(yuǎn)海運(yùn)物流有限公司的股權(quán)戰(zhàn)略投資。另外，還在3月份完成了普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流3期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（疫情防控ABS）的發(fā)行，發(fā)行規(guī)模19.02億元，期限18年，發(fā)行利率3.40%。

其中，中國(guó)收益基金I資產(chǎn)總規(guī)模約為 200 億人民幣（約30億美元），而隱山現(xiàn)代物流基金資產(chǎn)管理規(guī)模人民幣84億元。

另外，普洛斯還在6月與臨港集團(tuán)簽署新一輪戰(zhàn)略合作，雙方將成立新的合資公司，共同建設(shè)和打造臨港智能制造配套基礎(chǔ)設(shè)施。

ESR則在1月與GIC成立合資公司投資中國(guó)物流地產(chǎn)，承諾股權(quán)投資總額為5億美元。6月30日，ESR宣布在江蘇省核心地區(qū)成功收購(gòu)3個(gè)項(xiàng)目的100%股權(quán)。

寶灣物流方面，4月16日完成了2020年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)信托（疫情防控債）的募集，該單CMBN以無(wú)錫寶灣物流園、成都新都寶灣物流園、成都龍泉寶灣物流園、武漢寶灣物流園4個(gè)項(xiàng)目作為標(biāo)的資產(chǎn)，募集資金規(guī)模14億元，優(yōu)先級(jí)票面利率3.17%。

萬(wàn)緯物流則在6月3日完成了“萬(wàn)緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉(cāng)儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的掛牌，首期規(guī)模為5.732億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。該類REITs采取“純權(quán)益型”結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)期間和退出收益全部來(lái)源于底層物流園的運(yùn)營(yíng)凈現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值，架構(gòu)接近公募REITs。

相較于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，物流園區(qū)的盈利模式更為確定，現(xiàn)金流也相對(duì)穩(wěn)定，而且市場(chǎng)上成熟的、利于資本化的項(xiàng)目更多。另外，對(duì)于一些自持物流園的電商企業(yè)來(lái)說(shuō)，重資產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其財(cái)務(wù)表現(xiàn)有明顯影響，而公募REITs的推行則正好能解決這一問(wèn)題。

高標(biāo)倉(cāng)缺口明顯，資本青睞冷鏈物流

最近20多年，我國(guó)物流成本一直居高不下。排除產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、物流貨值等方面的影響外，物流倉(cāng)儲(chǔ)效率低下是造成我國(guó)物流成本高企的主要因素之一。

由于我國(guó)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施起步較晚，市面上大部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施仍以傳統(tǒng)倉(cāng)為主。而傳統(tǒng)倉(cāng)由于結(jié)構(gòu)不合理、存儲(chǔ)品類有限等弊端，使得運(yùn)營(yíng)成本大幅增加。

而高標(biāo)倉(cāng)其建筑結(jié)構(gòu)更為合理，能夠配合自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備，可以大幅提高揀選效率和準(zhǔn)確性，從而降低長(zhǎng)期倉(cāng)儲(chǔ)成本。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)調(diào)研，以20年為測(cè)算期，使用高標(biāo)倉(cāng)的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉(cāng)的成本降低約20%。

另外，還需要注意到的是，根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合“項(xiàng)目權(quán)屬清晰”、“已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流”的要求，而高標(biāo)倉(cāng)相較于傳統(tǒng)倉(cāng)更容易達(dá)到這些條件。

而根據(jù)戴德梁行預(yù)測(cè)，到2020年底國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的整體需求將達(dá)到約1.4-2.1億平方米?？梢钥吹?，高標(biāo)倉(cāng)的市場(chǎng)缺口顯然是中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)繼續(xù)擴(kuò)張的方向。

智能物流投融資熱度持續(xù)上升

幾年前，人們沉浸在自動(dòng)駕駛?cè)媛涞氐膱?chǎng)景中，通過(guò)無(wú)人駕駛技術(shù)的普及，城市道路得到有效利用，擁堵和交通事故發(fā)生率得到大幅改善。然而到目前為止，L4級(jí)無(wú)人車仍處在測(cè)試階段，硬件設(shè)備的成本仍相當(dāng)高昂，具體的法律法規(guī)仍有缺口。

也因此，資本市場(chǎng)開(kāi)始將對(duì)自動(dòng)駕駛的盼望轉(zhuǎn)向更容易落地的自動(dòng)化物流領(lǐng)域。尤其在大型物流地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越熱衷高標(biāo)倉(cāng)的背景下，與高標(biāo)倉(cāng)高度吻合的自動(dòng)化物流設(shè)備變得更加不可或缺。

目前行業(yè)劃分上，若從倉(cāng)儲(chǔ)角度看，智能倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)器人已經(jīng)細(xì)分為很多的種類，如搬運(yùn)機(jī)器人、碼垛機(jī)器人、分揀機(jī)器人等等。

而從物流貨運(yùn)上看，則可按落地場(chǎng)景簡(jiǎn)單分為三類：位于封閉的園區(qū)、機(jī)場(chǎng)、港口等，區(qū)內(nèi)低速、固定路線的L4級(jí)無(wú)人物流車；以高速公路、城際公路為主，高速L3級(jí)無(wú)人自動(dòng)駕駛卡車；位于半開(kāi)放式園區(qū)和住宅區(qū)內(nèi)，低速、半開(kāi)放道路的L4級(jí)末端配送無(wú)人車。

原本就受到資本市場(chǎng)關(guān)注的自動(dòng)化物流領(lǐng)域，由于與當(dāng)下疫情防控契合，資本熱度進(jìn)一步提升。上半年，多家從事物流科技研發(fā)、智能配送服務(wù)的科創(chuàng)企業(yè)獲得大筆融資。

其中，新石器、擎朗智能以及白犀牛無(wú)人車等，致力于研發(fā)無(wú)人配送車或物流機(jī)器人，并在此次疫情中投入了智能機(jī)器人進(jìn)行消殺、運(yùn)輸?shù)裙ぷ鳌６诮衲?月份獲得B輪融資的馭勢(shì)科技，其物流無(wú)人車已在香港機(jī)場(chǎng)完成落地。

隨著自動(dòng)化技術(shù)在物流領(lǐng)域應(yīng)用的擴(kuò)大，上述創(chuàng)業(yè)公司在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中獲得先機(jī)，獲得戰(zhàn)投。接下來(lái)如何繼續(xù)提升算法的同時(shí)，學(xué)會(huì)想客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模才是的關(guān)鍵。

困局與機(jī)遇，富力和黑石的交集

富力有降負(fù)債的壓力，黑石亦有加碼物流地產(chǎn)的動(dòng)力。

自2013年起，黑石就在中國(guó)市場(chǎng)布局物流地產(chǎn)，并作為其在中國(guó)投資的重點(diǎn)方向。而今年的疫情加速了線上零售、生鮮電商的發(fā)展，也促使黑石更加重視物流地產(chǎn)的收購(gòu)。況且，本次所收購(gòu)的物業(yè)在市場(chǎng)上較為稀缺。

廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園，圍繞大灣區(qū)重要交通樞紐白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)進(jìn)行建設(shè)。園區(qū)距離廣州白云機(jī)場(chǎng)僅15公里，能夠?qū)崿F(xiàn)3小時(shí)覆蓋整個(gè)珠三角，是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)，因此該園區(qū)在區(qū)位上具備一定的優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：三大機(jī)場(chǎng)公布，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2020年1月至10月，白云機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量約3389.8萬(wàn)人次，貨郵吞吐量則為140.79萬(wàn)噸，疫情防控的常態(tài)化使得白云機(jī)場(chǎng)的客貨流轉(zhuǎn)恢復(fù)相當(dāng)快。

大形勢(shì)看，國(guó)家對(duì)于粵港澳大灣區(qū)的政策傾斜、RCEP的簽訂，再加上機(jī)場(chǎng)的三期擴(kuò)建工程已在今年9月27日開(kāi)工，這都有利于白云機(jī)場(chǎng)提升作為國(guó)際交通樞紐的地位。

從項(xiàng)目成熟度看，該物流園區(qū)首批倉(cāng)庫(kù)及物管服務(wù)大樓于2008年正式投入使用，整體運(yùn)營(yíng)時(shí)間超過(guò)十年，是一個(gè)相當(dāng)成熟的項(xiàng)目，未來(lái)的價(jià)值也將持續(xù)提升。

富力對(duì)于降負(fù)債的需求亦成就了黑石在內(nèi)地物流地產(chǎn)領(lǐng)域的重要機(jī)遇，預(yù)料該項(xiàng)目會(huì)成為黑石亞洲并購(gòu)基金中重要的組成部分。

2021物流發(fā)展商運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)即將發(fā)布

過(guò)去十余年間，電商高速發(fā)展，再加上國(guó)內(nèi)中產(chǎn)消費(fèi)群體迅速壯大，帶來(lái)強(qiáng)大的消費(fèi)力，因此對(duì)高品質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求明顯增長(zhǎng)。

2020年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)明顯受到新冠疫情的影響，但長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)跡象表明國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)張趨勢(shì)會(huì)就此轉(zhuǎn)向，因此未來(lái)一段時(shí)間物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭不變。而疫情之下，對(duì)生鮮配送、冷鏈、高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)等物流需求也在顯現(xiàn)，部分核心城市物流前置倉(cāng)的布局也在加快。

那么在眾多的產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)中，哪些才是行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿者和引領(lǐng)者？又有哪些先進(jìn)的產(chǎn)城模式與經(jīng)營(yíng)理念值得借鑒和推廣？