中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)報(bào)告熱點(diǎn)回顧

疫情帶來下行壓力，M0政策與新基建成焦點(diǎn)

上半年疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊，在數(shù)據(jù)中得到明顯體現(xiàn)。一季度GDP同比下降6.8%，是改革開放以來的首次負(fù)增長。到了第二季度，經(jīng)濟(jì)重啟，GDP同比增長3.2%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從制造業(yè)PMI上看，受疫情影響2月份該數(shù)值急跌至35.7，不過隨后在次月復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策的推動下回升至52。其后數(shù)月回落，但依然處在50的榮枯線上，表明經(jīng)濟(jì)仍在持續(xù)恢復(fù)，但速度有所放緩。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

而從PMI的分指標(biāo)上觀察，下跌最為明顯且反彈速度最慢的為新出口訂單指數(shù)，2月份最低點(diǎn)為28.7，盡管該指標(biāo)在6月份出現(xiàn)明顯拉升，但也只恢復(fù)到42.6。顯示外需復(fù)蘇壓力依然較大，更為重要的是挖掘內(nèi)需潛力。

4月20日，國家發(fā)改委首次明確“新基建”范圍，包括信息基礎(chǔ)設(shè)施、融合基礎(chǔ)設(shè)施、創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施三大類。

細(xì)分包含5G基建、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等七大領(lǐng)域。其中5G技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等被認(rèn)為是這波由國家主導(dǎo)、企業(yè)響應(yīng)的新基建浪潮里的重要技術(shù)組成。

“新基建”范圍在國家層面得到確定，但如何進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)以及落實(shí)到各園區(qū)，仍需與地方政府配合，厘清不同地方的規(guī)劃要求、產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)而在前期規(guī)劃建設(shè)，以及運(yùn)營階段的招商引資中有更明確的指導(dǎo)。

除此之外，今年上半年，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）政策在不同地方都有出臺，如廣州、成都、河南等。

企業(yè)盈利能力仍受疫情影響

多家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)陸續(xù)在10月份公布三季度業(yè)績，觀點(diǎn)指數(shù)選取了8家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)進(jìn)行部分盈利指標(biāo)對比；因部分港股上市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不公布三季報(bào)，此處不作比較。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

營業(yè)收入同比變化上，8家中僅招商蛇口實(shí)現(xiàn)了正增長，增長幅度為96.21%，主要源于房地產(chǎn)銷售的結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，若僅考慮園區(qū)收入部分，招商蛇口作為央企需對租賃物業(yè)采取租金減免，預(yù)計(jì)并不理想。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在扣非歸母凈利潤同比變化上，8家中有2家實(shí)現(xiàn)了同比增長，為上海臨港和張江高科兩家國有園區(qū)企業(yè)，分別增長346.97%和113.83%。

根據(jù)此前信息顯示，張江高科扣非凈利潤的大幅增長，主要源于公司的投資收益，其下屬合營企業(yè) Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期內(nèi)錄得可觀收益，張江高科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向在特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境下顯露出獨(dú)特韌性。

而上海臨港的大幅增長，源于去年同期發(fā)生的企業(yè)合并所造成的凈損益，本期并無該項(xiàng)發(fā)生。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從毛利率看，8家企業(yè)中上海臨港毛利率最高，為64.59%，略高于中新集團(tuán)的64.48%。中新集團(tuán)前三季度毛利率實(shí)現(xiàn)了大幅增長，主要原因在于實(shí)現(xiàn)了中新科技城蘇地2020-WG-17號成功出讓，而土地出讓的一級開發(fā)收入毛利率較高，預(yù)計(jì)此次土地出讓將增加歸母凈利潤6億元左右，占報(bào)告期內(nèi)總歸母凈利比重63%。

可以看到，今年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力普遍受到疫情影響。而影響主要圍繞兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)交付結(jié)轉(zhuǎn)大幅減少；二是因租金減免或優(yōu)惠政策導(dǎo)致的收入減少，特別是對于一些國有園區(qū)平臺。

公募REITs起步，園區(qū)融資模式多元化需求迫切

4月，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。而在基礎(chǔ)設(shè)施包含范圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，給市場情緒打了一劑“強(qiáng)心針”。

對一直以來困擾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投融資痛點(diǎn)而言，REITs是一個(gè)巨大利好，也是目前國內(nèi)投融資體系里急需，且具有較大潛力的融資模式。

具體來看，《通知》將園區(qū)定義為公共服務(wù)性質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，而不是房地產(chǎn)范疇，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)避免了房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接波及。而從發(fā)行REITs的資產(chǎn)條件上看，要求項(xiàng)目具有成熟的經(jīng)營模式及市場化運(yùn)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力和較好的增長潛力。

《通知》有效排除了部分經(jīng)營不善的園區(qū)資產(chǎn)。但對于部分運(yùn)營多年的優(yōu)質(zhì)園區(qū)，特別是部分國資園區(qū)平臺，是否有足夠動力將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投入REITs進(jìn)行資本化，也是一個(gè)疑問。

不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商表示了對《通知》的關(guān)注，其中6月份，東湖高新宣布與平安基金管理有限公司就推動產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開展戰(zhàn)略合作。

疫情之下，企業(yè)經(jīng)營收入下降，且由于防疫需要，管理運(yùn)營成本上升。因此，在關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策的同時(shí)，上半年各大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商都在拓寬自己的融資渠道。除了常規(guī)發(fā)行公司債外，還有企業(yè)發(fā)行永續(xù)債、ABS、CMBS、PPN等產(chǎn)品。

近期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)回顧

華夏幸福11月在廣東江門、河北廊坊、江蘇南京、浙江嘉興獲得產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)6宗土地使用權(quán)，其中5宗為涉宅用地，1宗為商業(yè)用地。河北地塊將打造成河北廊坊固安首個(gè)大型商業(yè)綜合體，而南京項(xiàng)目則會引入金茂、美的共同開發(fā)。

可以看到，華夏幸福今年在商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)上著力不少，“雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略不斷推進(jìn)。

外企方面，凱德集團(tuán)月內(nèi)再次施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式，凱德商用中國信托（“CRCT”）宣布首次進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，將以49.45億元向凱德集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司收購五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，本次收購為凱德商用中國信托迄今最大筆收購。

本次收購項(xiàng)目包括位于蘇州的騰飛新蘇投資組合（51%股權(quán)）、位于西安的新加坡騰飛科匯城（100%股權(quán)）和騰飛創(chuàng)新中心（80%股權(quán)）、位于杭州的新加坡杭州科技園1期和2期（各80%股權(quán)）。

凱德的“私募基金+REITs”模式先期通過私募基金負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目前期的開發(fā)、收購以及培育，后期將資產(chǎn)打包注入 REITs 實(shí)現(xiàn)退出，該模式是凱德已運(yùn)用嫻熟的擴(kuò)張操作。

“雙11”助力明顯，倉儲指數(shù)升至56.9%

根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為57.5%，較上月回升1.2個(gè)百分點(diǎn)；中國倉儲指數(shù)則為56.9%，較上月大幅拉升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

11月份物流業(yè)受到電商“雙11”活動的帶動明顯，物流業(yè)景氣指數(shù)加快回升，顯示出物流行業(yè)呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的特點(diǎn)。

特別是快遞快運(yùn)業(yè)，在電商購物節(jié)的帶動下，再創(chuàng)年內(nèi)新高。而從企業(yè)規(guī)?？?，大中小微型物流企業(yè)均保持在景氣區(qū)間，增勢向好。

數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理

分指標(biāo)看，各分項(xiàng)指數(shù)均保持在擴(kuò)張區(qū)間。可以看到業(yè)務(wù)總量指數(shù)為57.5%，較上月回升1.2個(gè)百分點(diǎn)；設(shè)備利用率指數(shù)較上月回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，保持在56.3%的較高水平，從側(cè)面反映物流業(yè)務(wù)量的持續(xù)增加。

另外，庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)為55.4%，平均庫存量指數(shù)為53.4%，該兩項(xiàng)指數(shù)保持在50%以上的景氣區(qū)間，顯示受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的帶動下，消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)品供需平衡，物流效率繼續(xù)維持高效率。

11月，中國倉儲指數(shù)比上月再高出4.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到四個(gè)月以來的高點(diǎn)，連續(xù)九個(gè)月保持在榮枯線以上，且達(dá)到了20個(gè)月以來的高位。反映出在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)背景下，消費(fèi)者的消費(fèi)欲在“雙11”期間得到激發(fā)，帶動倉儲行業(yè)整體業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大。

分指標(biāo)看，新訂單、業(yè)務(wù)利潤、庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)及企業(yè)員工等主要分項(xiàng)指數(shù)均保持在榮枯線上。

數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，業(yè)務(wù)量指數(shù)達(dá)到68.5%，創(chuàng)下指數(shù)調(diào)查以來的新高；庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)為59.5%，較上月上升7.6個(gè)百分點(diǎn)；業(yè)務(wù)利潤指數(shù)為58.5%，較上月上升7.9個(gè)百分點(diǎn)；新訂單指數(shù)為62.3%，較上月上升9.2個(gè)百分點(diǎn)。四項(xiàng)分指標(biāo)均達(dá)到二十個(gè)月來的高點(diǎn)。

2021產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)即將發(fā)布

過去這一年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力普遍受到疫情影響。而影響主要圍繞兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)交付結(jié)轉(zhuǎn)大幅減少；二是因租金減免或優(yōu)惠政策導(dǎo)致的收入減少，特別是對于一些國有園區(qū)平臺。

內(nèi)部市場波動，國際環(huán)境亦不明朗。而內(nèi)外部環(huán)境的變化，亦使得政府更大力推動新基建投資，以及應(yīng)急保障、民生保障相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級，這必然會增加產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的資源供給與流動性。對于企業(yè)而言，無論是早入局的行業(yè)領(lǐng)頭羊，還是后起之秀，都是難得的機(jī)遇。

那么在眾多的產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)中，哪些才是行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿者和引領(lǐng)者？又有哪些先進(jìn)的產(chǎn)城模式與經(jīng)營理念值得借鑒和推廣？

觀點(diǎn)指數(shù)研究院通過對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域及企業(yè)各方面數(shù)據(jù)的深入剖析與考量，更加真實(shí)、客觀、深入的衡量產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)的硬實(shí)力。同時(shí)根據(jù)分析結(jié)果，觀點(diǎn)指數(shù)研究院將在3月重磅發(fā)布2021產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)，以客觀公正的態(tài)度記錄與表彰過去一年在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中追求卓越，能力出眾的房地產(chǎn)企業(yè)。

具體來說，2021產(chǎn)城發(fā)展企業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)主要從4個(gè)維度來衡量物業(yè)企業(yè)的運(yùn)營表現(xiàn)，分別為營運(yùn)指標(biāo)，管理指標(biāo)，商業(yè)模式和品牌指標(biāo)。

其中，營運(yùn)指標(biāo)考量了企業(yè)的規(guī)模與布局，管理指標(biāo)衡量企業(yè)是否具有成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)與規(guī)范體系，商業(yè)模式考查企業(yè)在融資能力、資源鏈接能力以及其產(chǎn)品獨(dú)特性等方面是否具有行業(yè)領(lǐng)先的能力，而品牌指標(biāo)更是反映企業(yè)在該領(lǐng)域的熟知度和認(rèn)可度。