IPO新股報告 | 中原建業(yè)代建的擴張 報告回顧

出省考驗

從當前情況來看，中原建業(yè)在房地產(chǎn)代建公司中排名第二，布局六個省及自治區(qū)的95個城市，單從城市數(shù)量來看甚至超過綠城管理的85座城市。

細看項目具體分布可發(fā)現(xiàn)，在河南省外，中原建業(yè)的項目數(shù)量僅有8個，若稱中原建業(yè)已經(jīng)打開河南省外市場，顯然有待觀察。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2019年年報披露，建業(yè)地產(chǎn)在河南布局城市除鄭州為二線城市外，其余均為三四線城市。售價方面，除鄭州平均售價達14611元/平方米外，其余城市平均售價均在1萬元/平方米以下，大部分低于7500元/平方米，平均售價為6888.8元/平方米。

總體而言，建業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品大多是平價住宅，鮮有高端產(chǎn)品。

這點也可從中原建業(yè)擴張的目標城市中看出，上市文件申請版本中指出，公司計劃擴張的城市具備“人口較多、居民密度較高及\或城鎮(zhèn)化水平相對較低”特點。從另一個側(cè)面也反映，不論是建業(yè)地產(chǎn)還是中原建業(yè)擴張至更高層級的阻力。

高利潤率或難持續(xù)

根據(jù)招股書，中原建業(yè)2019年和2020年上半年凈利率分別達到62.2%和62.8%，顯著高于綠城管理2020年上半年商業(yè)代建部分39.9%的毛利率。

這很大程度上受到綠城管理運營模式的影響，觀點指數(shù)翻閱綠城管理聆訊資料集信息，可以看到2019年自營代建毛利率高達64.5%。

相較之下，合作伙伴的同期毛利率僅為24.7%，合作模式顯然有分擔(dān)風(fēng)險的好處。但同時，合作伙伴的利潤水平也一定程度上影響了綠城管理的利潤率。

另一點值得注意是，綠城管理2019年上半年項目出售均價1.21萬元/平方米，而2020年同期則上升到1.51萬元/平方米。這也反映綠城“深耕于高端住宅領(lǐng)域”的定位，對比之下，建業(yè)地產(chǎn)2019年的銷售均價為6472元/平方米，可以推斷中原建業(yè)銷售均價上漲幅度不會太大。

代建平價住宅的中原建業(yè)，以何實現(xiàn)更高的利潤率？

僅從公開信息，很難判斷中原建業(yè)高利潤率的具體原因，但大致有兩個因素。一方面，中原建業(yè)在河南憑借市場地位，和當?shù)氐钠放菩?yīng)，設(shè)定較高的費率。

另一方面，據(jù)上市文件申請版本，中原建業(yè)大約有85%項目采用了標準化產(chǎn)品，降低了成本。標準化產(chǎn)品大規(guī)模實施，與建業(yè)地產(chǎn)專注于河南有關(guān)，反映了其對當?shù)刈≌袌龅纳羁汤斫狻?/p>

不過，隨著競爭的加劇，中原建業(yè)恐怕難以維持現(xiàn)有的絕對優(yōu)勢地位。從上市文件申請版本披露的數(shù)據(jù)來看，雖然2019年中原建業(yè)“為項目擁有人出售的總建筑面積計”的市場份額高達90.1%，但是可以發(fā)現(xiàn)同年新合約面積的市場份額占比僅有73.2%。

這在一定程度上預(yù)示著，隨著其他代建公司的進入，中原建業(yè)市場份額正在縮小，盡管在相當?shù)臅r期來看，有理由相信公司在河南依然會保持優(yōu)勢地位。

代建市場競爭加劇的后果之一便是利潤降低，這點也在中原建業(yè)上市文件申請版本的風(fēng)險因素中提及。隨著更多頭部房企加入代建行業(yè)，中原建業(yè)將很難保持高費率的模式，讓利保量也將很難避免。

由于披露限制，不同項目的收益水平及具體費率暫不得而知。不過，在中原建業(yè)或者建業(yè)地產(chǎn)沒有耕耘的其他省份，品牌效應(yīng)的缺失以及新入玩家的進入等因素，預(yù)計亦很難讓中原建業(yè)繼續(xù)保持高額利潤率。

不僅如此，中原建業(yè)較低運營成本的一個因素是標準化的產(chǎn)品設(shè)計，雖然尚不能知曉使用標準化所導(dǎo)致的成本節(jié)約程度，但可預(yù)計在拓展至更多省份后，中原建業(yè)很可能經(jīng)歷標準化的磨合期，從而導(dǎo)致成本增加。

總體而言，中原建業(yè)選擇了與綠城管理不同的路線，這種“標準化”產(chǎn)品路線幫助中原建業(yè)走多遠，還需拭目以待。

提醒：本報告采用所有數(shù)據(jù)來自《IPO新股報告 | 中原建業(yè)代建的擴張》報告內(nèi)容，此分析僅供參考。

2021房地產(chǎn)代建管理表現(xiàn)即將發(fā)布

當下，土地成本高企、融資環(huán)境收緊使得房企過往高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤的“三高模式”難以為繼。區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)，代建憑借著高收益率、低風(fēng)險以及低杠桿等優(yōu)勢，成為了多數(shù)房企擁簇和推進的一種輕資產(chǎn)模式。代建行業(yè)涉及到項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理等內(nèi)容，只有操盤管理能力以及品牌力兩者兼?zhèn)涞姆科蟛鸥艿玫轿蟹揭约笆袌龅恼J可。

觀點指數(shù)研究院通過對代建房企營運、管理、模式、品牌各方面數(shù)據(jù)的深入剖析與考量，更加真實、客觀、深入的衡量企業(yè)的硬實力。同時根據(jù)分析結(jié)果，觀點指數(shù)研究院將在3月重磅發(fā)布2021房地產(chǎn)代建管理表現(xiàn)，以客觀公正的態(tài)度記錄與表彰過去一年能力出眾，表現(xiàn)卓越的代建房企。