“開發(fā)商在面對商業(yè)地產(chǎn)過分集中，或者供大于求的情況下一定要動腦子。”

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 據(jù)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)的研究報告表示，2013年，亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額已經(jīng)是全球金融危機以來的最高點，預(yù)計2014年該數(shù)字將達(dá)到1300億美元，使整個亞太區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)直接投資額強勁回升至全球金融危機前的水平。

　　這其中，中國地區(qū)的貢獻(xiàn)值顯然不容小覷。事實上，從這次住宅的宏觀調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)近幾年的發(fā)展情況有目共睹。不管是京滬廣深還是更為廣闊的二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)儼然成為了一個香餑餑。然而，這也使得另一個現(xiàn)象在2013年特別明顯，即商業(yè)項目過剩的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　在市場樂觀、企業(yè)競爭壓力加劇的情況下，作為商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)協(xié)會，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會也顯得日益重要。

　　2013年11月27日舉辦的首屆觀點商業(yè)年會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云接受觀點新媒體采訪時表示，這是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個過程，無法避免。作為協(xié)會，只能引導(dǎo)呼吁企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行更符合市場定位的規(guī)劃，而已有的經(jīng)營不善的項目則應(yīng)該想辦法調(diào)整。

　　以下為觀點新媒體對中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云女士的采訪實錄：

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩導(dǎo)致租金或者售價出現(xiàn)變化，甚至有向下的情況，怎么看這樣的變化？

　　蔡云：商業(yè)地產(chǎn)自從誕生以來，一直都是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨著國家整體經(jīng)濟的發(fā)展應(yīng)運而生的。這些年在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，首先是有了房地產(chǎn)的發(fā)展，有了經(jīng)濟整體向好的發(fā)展。

　　更重要的是，近年來隨著宏觀調(diào)控的影響導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資量增大，特別是近一兩年以來投資量價齊升。北上廣深就不說了，更為關(guān)注的是二三線城市，甚至三四線城市都在做商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的好處很多，首先是一個城市的名片，是城市集約發(fā)展的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)給城市帶來了產(chǎn)業(yè)的集合、人流的聚集、城市形象的提升，包括消費的升級。

　　但是不管好與壞，所有的供應(yīng)都要以市場接納為最根本的前提，當(dāng)供應(yīng)量上升以后，市場接納不夠就會出現(xiàn)供大于求，供大于求就會出現(xiàn)租金下跌，商鋪租不出去。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會也非常關(guān)注這個市場，2013年一到六月份國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)是商業(yè)營業(yè)性用房比2012年同期增長了8.3%，增長比例是比較高的，辦公用房增長了38%，所以供應(yīng)量是非常大的。

　　但對于整體市場經(jīng)濟來講，我覺得存在不平衡性。比如說在一些二線城市急需商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)，因為產(chǎn)業(yè)集群到一定程度之后，人們消費水平上升了，所以需要一個公共空間來打造生活環(huán)境，肯定需要商業(yè)地產(chǎn)。如果三四線城市沒有這么足夠大的產(chǎn)業(yè)和人口聚集，商業(yè)項目肯定是過剩的。

　　北上廣深市中心非常集中的商業(yè)項目大量上市，像北京二環(huán)以內(nèi)有很好地段的商業(yè)項目都出現(xiàn)了空置的情況，會看到很多商鋪掛了急待開業(yè)的招牌，實際上就是沒有招商成功。

　　從整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程來看，有這么多公司已經(jīng)上市了，政策導(dǎo)向不應(yīng)該是堵，體量已經(jīng)出來了，怎么堵？不讓做商業(yè)地產(chǎn)做什么？

　　所以，應(yīng)該出更多的疏導(dǎo)政策，比如說多元化經(jīng)營、體驗式消費、引進(jìn)外來的零售商，打造不同的業(yè)態(tài)形式供應(yīng)市場。而開發(fā)商在面對商業(yè)地產(chǎn)過分集中，或者供大于求的情況下一定要動腦子，調(diào)整自己的經(jīng)營方向，這樣市場才能平衡。

　　觀點新媒體：北京、上海等一二線大城市相對比較容易，但在三四線城市怎么調(diào)整？

　　蔡云：市場是一個開放的市場，不是固定模式的。比如說一二線城市的市場是體驗式消費業(yè)態(tài)形式，這適合一二線城市，甚至適合二三線城市的人到一二線城市消費。

　　再低一級的市場，三四線城市面對的消費群體，可以出現(xiàn)的業(yè)態(tài)形式需要反復(fù)考量。同時，在吸引這些業(yè)態(tài)時會不會想到一二線城市的逆城市化現(xiàn)象，要是有特色就會吸引其他人到這里來消費，這是種互動式的消費。

　　比如做兒童娛樂中心，省城已經(jīng)有了若干個兒童中心，再做肯定不行，租金也上不去，商業(yè)地產(chǎn)也沒辦法增值、保值，這個項目就是失敗的。如果在100公里以外的地方做其它的業(yè)態(tài)形式，這個業(yè)態(tài)形式既適合當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M，同時又適合一線城市人逆城市化消費，這樣就平衡了。

　　市場是開放的，不能只想一個方面，開發(fā)商會想到辦法的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，隨著國外的先進(jìn)技術(shù)或者經(jīng)營思路進(jìn)來，這些調(diào)整會有的。

　　比如田園經(jīng)濟，現(xiàn)在臺灣有很多市場在做無土栽培，也引進(jìn)購物中心了。這些在一線城市也許是不合適的，但是到了三四線城市，既帶動了當(dāng)?shù)氐氖袌?，同時也吸引了一二線城市的人去消費，這是互動的。

　　面對市場過剩的問題，開發(fā)商不能束手就擒、坐以待斃，而應(yīng)該想出更多的辦法讓市場活躍起來、豐富起來，才能擺脫困境。因為項目都蓋起來了，也不能把購物中心改成住宅來賣。

　　觀點新媒體：從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，2013年商業(yè)地產(chǎn)不管是投資增速還是發(fā)展增速比住宅要高出很多，這種增速會保持一段時間嗎？

　　蔡云：商業(yè)地產(chǎn)為什么發(fā)展？這是兩個形態(tài)構(gòu)成的。一是中國經(jīng)濟的發(fā)展，特別是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，二是老百姓提高生活品質(zhì)的要求也催生了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　商業(yè)地產(chǎn)是伴隨著住宅地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的，但是過去商業(yè)地產(chǎn)的配比一直低于住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)其實有很多業(yè)態(tài)形式，包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓，還有其它持有性物業(yè)。

　　隨著整個市場的發(fā)展，在三中全會提出尊重市場規(guī)律以后，更多的商業(yè)地產(chǎn)商會有蓬勃發(fā)展。

　　但市場是教育投資者的最好老師，現(xiàn)在我們看到一些地方過剩了，若干年之后在沒有消化的情況下誰再去投資呢？我想應(yīng)該不會出現(xiàn)。

　　觀點新媒體：三中全會雖然沒有具體提到房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，但是從已有的解讀來看，對商業(yè)地產(chǎn)是利好還是利空？

　　蔡云：三中全會包括我們國家若干宏觀調(diào)控的調(diào)整，對房地產(chǎn)來講應(yīng)該是規(guī)范市場發(fā)展、培育市場成熟的調(diào)子。隨著國家政策更加合理科學(xué)，以后市場會越來越成熟和繁榮發(fā)展。

　　觀點新媒體：越來越多人在討論商業(yè)地產(chǎn)泡沫的問題，擔(dān)憂下一步會不會針對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，在這方面您有什么樣的看法？

　　蔡云：商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在引起了房地產(chǎn)行業(yè)的高度重視，從研究來看，包括中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會也一再提醒開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)要慎重。另一方面，在投資量不斷增加的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的專業(yè)水平也亟待提高。

　　觀點新媒體：當(dāng)大量的商業(yè)項目一窩蜂出現(xiàn)的時候，可能只有很少量的項目是真正高質(zhì)量的，對于這樣的情況，您認(rèn)為應(yīng)該如何避免？

　　蔡云：從整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程來講，從最早的老百貨到小區(qū)底商，再到現(xiàn)在現(xiàn)代化的購物中心，我們經(jīng)歷了不斷發(fā)展的過程。

　　在這個過程中，我們的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃落后，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)形態(tài)落后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)和人們生活水平不相適應(yīng)。特別是隨著改革開放以來，大家和國外接觸越來越多，大家在國外享受到的商業(yè)和國內(nèi)是完全不一樣的。

　　但商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是漸進(jìn)式的，不可能一天之內(nèi)發(fā)展得像新東百貨，而且商業(yè)地產(chǎn)最大的好處是，我們可以注意到店鋪是不斷調(diào)整的，換鋪率很高。

　　現(xiàn)在的廣州天河城和十年前未必一樣，經(jīng)營范圍和經(jīng)營思路也不同，因為商業(yè)地產(chǎn)的軟環(huán)境是可以得到改善的，但商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建筑、設(shè)計這些方面是不太容易改變的。

　　隨著中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，一大批國外設(shè)計師和具有國外商業(yè)運營經(jīng)驗的設(shè)計師都進(jìn)入中國了，相信未來的發(fā)展會越來越好。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)對于資金的需求非常大，對于融資的需求也非常大，對于需要錢的發(fā)展商來說，會變得更好嗎？

　　蔡云：房地產(chǎn)從誕生開始資金來源就分為兩塊，一是自有資金，二是銀行貸款。隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)還是沿用這兩個方式去進(jìn)行融資。

　　實踐證明，商業(yè)地產(chǎn)投資量大，投資回收周期長，而且需要運營維護才能達(dá)到物業(yè)保值增值。在這個過程中，房地產(chǎn)的自有資金和銀行貸款不足以支撐商業(yè)的運營，不足以支撐收益返回的時間，這就更需要在商業(yè)地產(chǎn)前期投資建立一個完善的退出機制。

　　開發(fā)資金要退出，退出以后誰進(jìn)？首先要資產(chǎn)證券化，比如說前幾年大家呼聲最高的REITs?，F(xiàn)在更需要的是基金、信托，包括新的金融體制的進(jìn)入。

　　隨著金融改革的推進(jìn)，對商業(yè)地產(chǎn)來說是一個利好的消息。對整個商業(yè)地產(chǎn)來講，負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)商要對商業(yè)地產(chǎn)全過程的產(chǎn)業(yè)鏈，全過程周期進(jìn)行把握。因為商業(yè)地產(chǎn)更多是持有型經(jīng)營，在這個經(jīng)營過程中，唯一的目的是達(dá)到資產(chǎn)保值增值，這更需要金融手段的不斷創(chuàng)新和豐富，才能促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。